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2010年10月末全市新建住宅累计上市销售情况板块房源总量认购套数（未签约）成交套数认购成交总套数消化率库存套数库存消化周期（月）成交面积套均面积全市731463987376074159456.9%315528.44050140107.7城中55451362542267848.3%286711.3276633108.8城东24751781065124350.2%123211.6151480142.2城南586411283404453277.3%13323.930844390.6城北66853622901326348.8%342211.828946199.8河西106833936008640159.9%42827.1702803117.0仙林2093931079117256.0%9218.5150882139.8江宁151337007999869957.5%64348.0946081118.3六合84394774741521861.8%32216.846358797.8浦口162295207868838851.7%784110.076077196.7溧水5133783653373172.7%14023.8436300119.4高淳2609211818183970.5%7704.2225837124.2备注：消化率按1-10月份认购成交总套数计算;库存消化周期按1-10月份平均成交套数计算。2010年10月全市商品房屋销售混合排名排名楼盘名称区属属性成交套数成交面积套均面积1金地自在城雨花区住宅100787173.43872凤凰和美雨花区住宅60066929.981123万达广场西地建邺区公寓31934731.281094朗诗绿色家园雨花区住宅31434832.481115学府世家江宁区住宅30428643.6946天润城浦口区住宅30223977.53797威尼斯水城浦口区住宅29227760.72958乐居雅花园栖霞区住宅29024247.31849东郊小镇江宁区住宅27119570.297210晓庄国际广场栖霞区公寓、办公25015444.88621全市总体情况分析1.1上市量n受新一轮调控政策打击，部分待售楼盘推迟上市，上市量环比小幅下滑18%，但依然以年内第二高点保持高位运行，尚未表现出足够的恐慌性。1.2成交量n成交量不跌反涨，继续延续上升行情，环比增长12%，一是部分购房者抢搭末班车、加速出手，二是9月份的高认购在10月份转化为成交，具有一定的滞后性和欺骗性。n认购量环比下滑15%，由于认购量更能准确反映出市场的及时成交情况，因此，认购量的下滑基本可以确认新政的打压已经开始促使需求的总规模由释放转向萎缩。n认购量与上市量的比例，9月份为75%，10月份为78%，说明虽然需求总规模出现下滑，但上市量的下滑抵消了认购量的下滑，使得供求关系依然保持旺销局面，人气得以维系，尚未受挫。1.3供求n10月份供求比大幅下降，供求基本平衡，市场运行平稳。1.4库存n库存量小幅增长，突破3万套大关，创年内新高，热销抢购仍只存在于部分楼盘，尚不能代表楼市的全部。1.5套均面积n环比增加7.8㎡，逼近110㎡，大户型成交比例探底回升。1.6户型结构n中间不变两头变：小户型高位下降，大户型探底回升。n80-100㎡和100-120㎡户型保持平稳。n80㎡以下小户型成交比例下降5个百分点。n140-160㎡户型上升2个百分点，160㎡以上户型上升3个百分点。1.7价格结构n低档房源略有上升，中档房源大幅上升，高档房源回落明显。n6000-8000元/㎡低档房源成交比例略升2个百分点。n8000-10000元/㎡中档房源成交比例大幅上升10个百分点，成为市场成交的主要价格区间。n12000元/㎡以上高档房源回落8个百分点，新政效应显著。2板块对比2.1成交分布n六大板块瓜分楼市：江宁领跑;浦口、河西紧随其后;六合持续强势;城南、城北大步追赶。2.2成交增长n河西、浦口、六合、溧水高位回落，其他板块均环比大幅增长。2.3当月新增供求n河西、城北、浦口、六合、溧水、高淳小于1，供不应求。n城东、城南在1-1.2之间，供略大于求。n城中、江宁在1.4-1.7之间，供大于求，但尚不足虑。n仙林上市放量，销售冷清，供求比接近7，消化压力剧增。2.4年度新增供求n城中、河西、仙林、江宁、浦口、溧水、高淳在1.2以内，供求基本平衡略有偏紧。n城东、城南、城北、六合均在1.4左右，供大于求略显充足。2.5库存n城中、城东、城北、浦口的库存消化周期最长，但也仅需10-12个月即可消化完毕。n城南、溧水、高淳的库存消化周期最短，只能维持4个月左右n河西、仙林、江宁、六合的库存消化周期在7-8个月左右。2.6成交套均面积n除了城中和城北下降以外，其他板块均环比有所上升。3板块点评3.1城中板块：供求两旺。上市量大幅回升，带动认购量、成交量全部回升到年内平均水平线以上，交易活跃。3.2城东板块：高位回落。上市量、认购量均高位回落，成交量大幅增长主要是9月份的高认购转化为成交所致。3.3河西板块：高位全面下滑。上市量、认购量、成交量全面下滑，认购量不但绝对数量大幅回落到年内低点，且占上市量的比例也下滑到50%左右，个别楼盘的滞销带动整个板块的库存增长趋势已显露无疑。3.4城南板块：再接再厉，勇创新高。上市量、认购量、成交量均创出年内新高，全部突破千套大关，且认购量与上市量之比达到1.35，一举消化了9月份的新增库存，供求形势一片大好。3.5城北板块：高位回落。上市量、认购量均高位回落，但仍保持年内第二高点的高位水平;成交量高位小幅攀升主要是9月份的高认购转化为成交所致，后续面临考验。3.6仙林板块：上市井喷，成交平稳上升。仙龙湾、鸿雁名居新增房源上市，带动上市量井喷，但销售情况并不理想，认购量、成交量依然保持低位小幅平稳上升格局，波澜不惊。3.7江宁板块：高位攀升。上市量、认购量均高位小幅攀升，认购量与上市量的比例依然维持在50%左右，说明库存依然保持快速增长趋势，个别楼盘热销并不能掩盖整体销售的不顺;成交量大幅增长主要是9月份的高认购转化为成交所致，后续面临考验。3.8浦口板块：全面回落。上市量、认购量、成交量均大幅回落20-50%左右，但依然保持1000左右的年内平均水平，认购量与上市量的比例接近90%，供求形势并未出现恶化。3.9六合板块：全面回落。上市量、认购量、成交量均大幅回落，其中，认购量、成交量回落幅度在10-20%左右，上市量则急剧萎缩到年内低点，有效抵消了认购量、成交量下滑的不利影响，库存不升反降。