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江北嘴置业项目前期策划报告主要内容关于城市区位整体定位产品建议城市价值SWOT分析项目指标分析功能定位客群定位形象定位定位策略形成建筑风格建议户型配比产品组合建议细节建议项目小结关于企业目标关于项目自身市场个案分析企业目标解读区域配套区域未来发展【关于企业目标的预期认识】东西面呼应短平快先行本案作为江北嘴置业开发运营项目的领头羊，“短周期、精细化”运作，可为后续江北城大项目的战略带来启发，在市场化运作中得到经验的积累。本案江北嘴地块主要内容关于城市区位整体定位产品建议城市价值SWOT分析项目指标分析功能定位客群定位形象定位定位策略形成建筑风格建议户型配比产品组合建议细节建议项目小结关于企业目标关于项目自身市场个案分析企业目标解读区域配套区域未来发展解放碑商圈观音桥商圈江北嘴CBD本案项目位于江北区五里店板块，处于江北嘴CBD、解放碑CBD、观音桥商圈之间位置，且到达三片区域的距离非常近，其地段优势十分明显项目与观音桥商圈和解放碑商圈距离基本相同，大概5分钟左右车程【关于地块区位的城市价值】五里店江北嘴CBD副中心区域交通分析项目所处区域江北城目前为新区开发状态，目前区域内部道路交通基本已完善，市政管网等设施已基本形成，但目前公共交通匮乏，内部各类配套设施尚无，其公共交通和各类配套主要依托于紧邻的五里店社区，大型配套主要依托于较近的解放碑商圈和观音桥商圈区域未来交通规划较为完善，东水门大桥和千厮门大桥的建设及两条过江隧道的打造将极大程度上改善区域与渝中区和南岸区的通达程度，轻轨6号线和9号线的贯通，也将有利于区域与主城其它片区的通达程度。项目所处区域交通较为单一，但未来桥梁建设和轨道交通将大大提升区域的通达程度地块区位分析本案重庆质检局阳光100小区南方上格林珠江太阳城黄花园大桥五里店立交嘉景苑项目地块处于五里店成熟居住区，区域发展前景好项目地处北滨路和江北城CBD以及五里店商圈交汇地点，南面临重庆质检局，北面为渝能阳光100小区，西有嘉静苑，东面为市政大道五黄路，与黄花园大桥约500米，通过黄花园大桥下穿道路，与江北城CBD相接。江北嘴置业项目金融街控股珠江太阳二期珠江项目公寓商务珠江项目公寓酒店中冶城韶欧鹏项目金融街商务什么项目？什么配套？渝能地产明日广场珠江太阳城南方上格林已有项目潜在项目配套项目江北嘴置业项目项目分布色块示意阳光100集资房工业设计中心工业设计中心财政局江北嘴CBD向西区域已储备大量优质地产项目待开发江北嘴置业项目金融街控股珠江太阳二期珠江项目公寓商务珠江项目公寓酒店中冶城韶欧鹏项目金融街商务什么项目？什么配套？渝能地产明日广场珠江太阳城南方上格林阳光100集资房工业设计中心工业设计中心财政局有更带动力项目示意未来项目将以规模中心配套品牌优势形成新的发展张力江北嘴置业项目金融街控股珠江太阳二期珠江项目公寓商务珠江项目公寓酒店中冶城韶欧鹏项目金融街商务什么项目？什么配套？渝能地产明日广场珠江太阳城南方上格林阳光100集资房工业设计中心工业设计中心财政局江北嘴传统CBD时代江北嘴CBD大城时代区域力量带动必将让五里店及沿江片区成为CBD延伸带城市延伸发展方向江北嘴置业项目依托江北城CBD优势仍然是项目定位最显要关键主要内容关于城市区位整体定位产品建议城市价值SWOT分析项目指标分析功能定位客群定位形象定位定位策略形成建筑风格建议户型配比产品组合建议细节建议项目小结关于企业目标关于项目自身市场个案分析企业目标解读区域配套区域未来发展经济技术指标占地面积8300平米容积率4.5建筑面积37000平米用地性质居住类用地地块限高无从经济技术指标得出：项目属于中高容积率、小规模项目【关于项目自身的地块解读】SWOT优势（Strengths）劣势（Weaknesses）区位优势明显，属城市副中心，靠近解放碑及观音桥商圈靠近工业设计中心项目区域属于成熟的居住区，居住氛围较为良好占地面积较小，难以形成大社区容积率较高，舒适度降低高压电线影响周边道路多为城市快速干道机会（Opportunities）S~O：发挥优势，抢占机会W~O：利用机会，克服劣势江北城CBD的规划为项目带来区域的发展创新产品、前沿建筑立面填补市场空缺。特色化创新，建立区域价值标杆；抓主流客户，快速去化；填补市场空缺，博取较高溢价。通过产品创新形成精品物业规划建筑上发力，减弱项目属性短板威胁（Threats）S~T：发挥优势，转化威胁W~T：减小劣势，避免威胁政策抑制投资将一定程度减少项目投资客户版块后续潜在开发项目较多，形成竞争以产品的创新和高性价比引领市场需求，抓住客户“短平快”的营销策略，避免与潜在项目形成直接竞争短平快，以高性价比快速走量。主策略【市场个案分析—珠江太阳城捌零公馆】基本信息地理位置江北黄花园大桥旁开发企业重庆珠江实业有限公司总建筑面积5.12万平方米容积率4.28物业类型高层住宅物业用途住宅占地面积1.44万平方米绿地率35%建筑设计中国机械工业第三设计研究院景观设计国际逸景景观设计中心珠江太阳城位于江北滨江路刘家台路段，身处CBD核心区域与江岸生态腹地的黄金分割点；前临嘉陵江，背靠五里店，紧邻黄花园大桥，与渝中半岛凭栏而望，距解放碑CBD、观音桥步行街均数分钟车程。随着江北嘴金融中心的建成，其成为“金融中心后花园”的价值将进一步凸现。D-3栋D-1栋D-4栋【市场个案分析—珠江太阳城捌零公馆】总体规划珠江太阳城80公馆以小组团方式开发，由D1、D3、D4三栋楼组成，目前在售的是D3栋。楼栋总层数为32层，其中1、2层为临街商业铺面，其余为住宅。为控制总价，80公馆推出的户型均面向中庭，无朝江户型。【市场个案分析—珠江太阳城捌零公馆】营销分析在拥有360度江景和优越的区位条件的江北嘴从来不缺乏豪宅巨作，却鲜有为刚踏上人生征程的“80后”打造的住宅产品。珠江太阳城2010新作“80”公馆将产品定位于正在迅速崛起的社会中坚力量“80后”，以CBD作为产品的核心诉求，产品以中小户型为主，具有总价低、区位优、配套齐的优势，其吸引力对于渴望不再蜗居的“80后”不言而喻。以区位优势和低总价产品吸引青年置业客户【市场个案分析—珠江太阳城捌零公馆】客户分析珠江太阳城将项目定位于正在刚踏上人生征程“80后”，能引起该圈层的强烈共鸣。购房人群以25岁—35岁的年轻人为主。购房者多为首次置业，经济承受能力有限，对于价格十分敏感，购房需求以单间公寓和小两室为主。购房人群以自住为主。首次置业的25-35岁自用客户为主【市场个案分析—珠江太阳城捌零公馆】产品多为小户型，一房和紧凑两房为主力户型户型编号户型名称户型配置套内面积(m2)总价(元)所占百分比1号房单间公寓一室一厅一厨一卫29.0923272011%3/4号房单间公寓一室一厅一厨一卫35.4728376022%5/6号房两室两厅两室两厅一厨一卫58.1746536022%2/8号房两室两厅两室两厅一厨一卫59.847840022%9号房两室两厅两室两厅一厨一卫60.1548120011%7号房三室两厅三室两厅一厨一卫71.9757576011%户型配比1、户型以中小户型为主，面积区间在29m2--72m2。2、户型配置以单间公寓和两房为主，其中单间公寓占户型总数的33%，两房占户型总数的55%。3、单间公寓总价控制在30万以内，两房总价控制在50万以内，具有总价低的特点。4、本次推出的户型均面向中庭，无面江户型。房号套内面积户型套数所占比例销售套数销售比例1号房29.09一室一厅一厨一卫3111.79%412.90%3/4号房35.47一室一厅一厨一卫5420.53%611.11%5/6号房58.17两室两厅一厨一卫6223.57%1016.13%2/8号房59.8两室两厅一厨一卫5822.05%2034.48%9号房60.15两室两厅一厨一卫3111.79%39.68%7号房71.97三室两厅一厨一卫2710.27%1140.74%合计--263100.00%5420.53%【市场个案分析—珠江太阳城捌零公馆】销售情况数据来源：网上房地产截止日期6月10日项目整体销售情况并不理想，产品以紧凑两房、三房销售情况相对较好；由此可见项目的目标客户属于价格敏感型，自主客户是主力项目以80后作为目标客群，以描述生活方式的营销手段未能达到销售预期项目分析小结【地块属性】项目规模较小，且容积率偏高；需要在产品和形象上进行创新和突破，形成“小而精”的典型物业代表项目地块内的高压变电站影响，降低了项目居住舒适度，考虑能否迁移高压变电站【区域属性】项目所属区域板块作为江北城CBD副中心，将承担其生活服务配套功能项目所在区域交通配套现状相对单一，但未来区域交通发展将极大提高区域发展项目所处地段位置佳，靠近解放碑和观音桥商圈，为项目快销奠定市场基础政策影响和热点区域的开发使得本项目需要以产品的创新来引领市场需求，抓住客户本案作为近4万方的小规模项目，“小而精”是其物业发展的平衡出发点，企业应在产品创新和功能发展的多元化上有更高的目标预期主要内容关于城市区位整体定位产品建议城市价值SWOT分析项目指标分析功能定位客群定位形象定位定位策略形成建筑风格建议户型配比产品组合建议细节建议项目小结关于企业目标关于项目自身市场个案分析企业目标解读区域配套区域未来发展在我们看来：营销是一场始于客户，终于客户的战役；对于客户的理解，是营销最为重要的工作。项目客群定位项目土地属性描述属性评级社会新锐望子成龙健康养老富裕之家经济务实区域意义所在区域是传统意义上好的区域★★YesYesYes所在区域文化氛围浓厚×Yes所在区域被普遍认为是高档区域★Yes所在区域是具有发展潜力的新兴区域★★YesYes商业配套靠近写字楼、金融机构集中的区域×Yes靠近繁华商业区★★★Yes交通设施可选择的交通工具比较多★★Yes方便的公交路线★★YesYesYes周边道路好，交通顺畅★★YesYes出行道路两边景观好×靠近地铁/城铁站×生活设施靠近比较好的医院★Yes靠近大超市,购物中心,餐饮等生活设施★★YesYes教育设施靠近大学等高等教育院校×Yes靠近高质量的小学、中学学校×YesYes休闲设施靠近咖啡厅、酒吧、KTV等休闲场所★YesYes靠近公园、绿化带等人工景观×Yes靠近运动场馆等比较好的健身休闲设施★★Yes人文、自然资源风水比较好—Yes靠近山、水、运河等自然风景物★YesYes土地属性下的客户：社会新贵为主，经济务实为辅客户定位——类型划分客户类型需求点与本项目的契合度享受型成功人士。追求个人及居家享受，满足奢侈功能，如环境、空间尺度等低身份型社会新贵。在功能得到满足的前提下，重视社会标签，身份感至关重要高功能型务实家庭。追求社区功能的齐全、便利、繁华，对教育、健康高度关注中情感型各阶层。长期生活在本区域，不愿离开，对这的环境有情结中低实用型中低阶层。注重性价比，置业只是满足简单的居住需求中低投资型投资客户。追求投资获利性中定位，是营销成功的第一步！MOCO给我们带来了什么？新牌坊版块新兴发展区域城市副中心定位作为商务中心的生活服务配套区域与项目所处的五里店版块有异曲同工之妙MOCO就是moke，龙湖MOCO就是为moke（魔客）一族量身定做的先锋建筑。而所谓的moke（魔客），就是城市的前沿人群，跨界、前卫而自由的时尚达人，多角色工作或生活，对社会有强大的冲击力，可能并非精英人群，却代表未来发展的主流方向。龙湖首倡的“概念房”，汇集龙湖13年智慧结晶，长达8年专一酝酿，将龙湖对未来城市发展方向的把握、对未来城市生活的理解，以及对未来城市建筑的引领以先锋建筑形式淋漓体现，进而转化为超乎客户想象的居住价值和实惠。龙湖MOCO是什么？—从“概念车”到“概念房”创意跃层产品区域标杆建筑两房，龙湖MOCO中心，互扣式式跃层，面积53-63㎡08年销售明星。公摊低，19%；且单价高于平层价格2000元/㎡。独创互扣式跃层空间方正，空间的功能可变性高，有较大面积赠送（