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第二章房地产开发项目策划2.1房地产开发项目设想2.2房地产开发市场研究2.3房地产开发项目建议书2.4房地产开发项目可行性研究2.5房地产开发项目流程设计实际问题：某大学土木工程专业本科毕业生小张毕业后就职于某房地产开发公司开发部，开发部经理分配小张负责办理公司新开发项目的立项报批工作。小张应怎样开展立项报批工作？小张在进行立项报批工作的同时，又得到了一项设计小户型市场需求调查表的工作，小张应如何设计小户型市场需求调查表？2.1房地产开发项目设想房地产开发项目设想的含义：房地产开发项目的设想是房地产开发公司对有关信息进行综合考虑后产生的关于开发特定房地产项目满足市场需要的初步打算。它是房地产开发公司开发经营某一项具体房地产项目的第一步，是房地产开发经营过程中最富于创造性的工作。房地产开发项目设想的主要目的是提出投资开发意向，形成初步打算。在一般情况下，房地产开发项目设想阶段应确定以下问题：①能够预测一个社会的需求，并在这个需求来临时，提供现成的房地产销售；②确定具体开发建设地点，并且开发项目符合城市规划的要求；③有基本可行的建设渠道和管理经验；④同土地所有者进行联络，得到能使土地脱离市场的承诺，但需注意，这时并不一定非要把土地买下，因为在以后的各种谈判中，对方可能会利用你已投入大量资金押在土地上而着急的心理来提出比较苛刻的合作条件；⑤研究开发建设地点的自然条件，如开发经营的环境、土地承载力等；⑥与投资者和建筑施工单位进行接触，明确他们在开发经营该项目时的态度和初步打算；⑦其他应该确定的问题。在“设想”阶段，一旦发现开发经营某项房地产的前景不妙，就应该停止工作，这样做既有利于集中精力去研究其他“设想”，又利于避免浪费。房地产开发项目设想阶段以后的工作量将会很大且很费钱，所以，房地产开发公司在此阶段结束时，必须有清楚的认识，要果断做出是否继续进行该项目的决定。房地产开发项目的设想，不是凭空想象，而是在综合考虑各种有关信息之后的基础上的创造性构思。实例分析：招商地产番禺项目开发设想2.2房地产市场研究2.2.1房地产市场研究的类型2.2.2房地产市场研究的内容2.2.1房地产市场研究的类型房地产市场研究一般分为两种类型：一种是专项市场研究，另一种是定点综合研究。专项市场研究是指为了满足某一专门需要而进行的房地产市场研究。这种研究没有一个特定的地点，一般是研究一个区域或一个区域的某类房地产市场。常见的房地产专项市场研究有：①某一居住区多层住宅需求的市场研究；②某一居住区花园公寓需求的市场研究；③某一区域写字楼需求的市场研究；④某一居住区商业房地产需求的市场研究；⑤某一区域工业房地产需求的市场研究等等。2.2.1房地产市场研究的类型定点综合研究指研究一块特定土地的最佳经济利用。它研究某一块土地的各种利用方式及其经济效益，最后确定哪种利用方式能获得最大的经济效益。常见的房地产综合定点综合研究有：①某地块的最佳经济利用研究；②某地块开发住宅的市场潜力研究；③某地块开发写字楼的市场潜力研究；④某地块开发商业房地产的市场潜力研究；⑤某地块开发工业房地产的市场潜力研究等等。2.2.2房地产市场研究的内容住房市场研究，一般应解决以下几个问题：（1）间接的经济限制因素问题（2）潜在市场容量和开发后能吸引的顾客比率问题（3）房屋可以出租或出售的价格范围问题（4）房屋单元类型问题（5）单元大小问题（6）需要什么样的附属设施问题房地产市场研究实例分析（开发豪宅）2.3房地产开发项目建议书2.3.1房地产开发项目建议书的含义2.3.2房地产开发项目建议书的内容2.3.1房地产开发项目建议书的含义房地产开发项目建议书是对房地产开发项目提出的一个轮廓设想，主要是从宏观角度来考察房地产项目开发建设的必要性，看其是否符合国家长远规划的方针和要求，同时初步分析开发建设房地产的条件是否具备，项目建议书是国家选择建设项目和有根据地进行可行性研究的依据，虽然这一阶段的工作比较粗糙，对量化的精确度要求不很高，但是从定性的角度看，这一步是十分重要的，是从总体上、宏观上对项目作出选择。项目建议书的作用主要有三个方面：（1）是国家选择建设项目的依据，项目建议书批准后即为立项。（2）批准立项的项目，可以列入项目前期工作计划，开展可行性研究。（3）涉及利用外资的项目，在批准立项后，方可对外开展工作。2.3.2房地产开发项目建议书的内容按国家计委1984年发布的《关于简化基本建设项目的审批手续》规定，项目建议书的内容应包括：①建设项目提出的必要性和依据；②产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想；③资源情况、建设条件、协作关系及引进国别、厂商和初步分析；④投资估算和资金筹措设想；⑤项目的进度安排；⑥经济效果和社会效益的初步估计，包括初步的财务评价和国民经济评价。房地产开发项目建议书实例实例1：志惠花园项目建议书实例2：琼海某地产项目建议书2.4房地产开发项目可行性研究2.4.1房地产开发项目可行性研究的含义2.4.2房地产开发项目可行性研究的内容2.4.3房地产开发项目可行性研究的编制与审批2.4.1房地产开发项目可行性研究的含义可行性研究的概念就是运用多种科学研究成果，对建设项目在投资决策前进行技术经济论证的一门综合学科。其主要任务是研究兴建或改建某个建设项目在技术上是否先进、适用、可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利。它的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资的盲目性和风险性，提高经济效益、社会效益和环境效益。房地产开发项目的可行性研究是可行性研究方法在房地产开发项目上的一种应用。具体地讲，房地产开发项目的可行性研究是对开发项目的必要性、实施项目的外部条件、项目选址、规模、企业的投资能力、项目实施方式、开发经营周期、项目的投资效益等方面所进行的周密调查和研究分析。房地产开发项目的可行性研究主要作用如下：（1）保证房地产开发投资决策的合理（2）是筹划开发资金的依据（3）作为与有关部门签订协议或合同的依据（4）作为编制详细规划设计的依据此外，可行性研究还可作为征地拆迁补偿、组织施工管理、物业管理、编制商品房销售计划、编制国民经济计划的依据等等。2.4.2房地产开发项目可行性研究的内容常见的可行性研究报告10个方面的内容：（1）项目的背景与概况①项目名称。②项目的地理位置。③项目所在地周围环境。④开发建设该项目的社会经济意义，即项目的必要性。对于项目的必要性的阐述，一定要有详实的资料做依据，立论要建立在客观、科学的基础上。（2）基本数据①占地面积。②规划要点。内容为项目总建设面积、建筑密度、容积率、各类用途建筑的构成、基础设施的条件和要求，其地规划设计要点。③项目所占土地的原使用状况，需要拆除的房屋面积，需要给予补偿的耕地、菜地面积，需要安置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等。④建筑物质主要技术参数。⑤投资总额。⑥其他资料。（3）成本估算在可行性研究阶段，成本估算没有必要做得像预算那样准确、详细。对成本估算除了必要的文字阐述，一般应列出成本计算表，分项估算成本。内容包括：①士地征用费，主要有征地费、青苗及其他地上附着物补偿费、菜地再造费、劳动力安置费、耕地占用税等。②拆迁安置费，包括各种拆迁费用、赔偿费用及安置拆迁用户建设费用。③前期工程费，包括勘察设计费、“三通一平”费等。④房屋建筑工程费，一般应对不同类型的房屋分别列出其费用。⑤基础设施建设费，应按不同类别的基础设施列出其费用。⑥公共配套设施建设费。⑦管理费。⑧其他必要的成本支出。成本估算应充分考虑各项费用在项目实施期间可能发生的变化。必要时为保证成本估算的一定精度，应进一步接材料消耗列出成本计算表。（4）项目开工、竣工日期和进度的初步安排。（5）资源供给①资金筹措和使用计划。②建筑材料的需要量、采购方式和供应计划。③施工力量的组织计划。④项目施工期间的动力、水等的供应。⑤项目建成投入使用后，水、电、热力、煤气、交通通讯等的供应条件。（6）市场分析包括市场需求预测、销售价格分析、销售对象以及销售计划。（7）财务评价包括销售收入、税金、利润预测，偿还贷款及偿还平衡计算，现金流量分析，财务平衡分析，经济评价指标计算分析，敏感性分析，盈亏平衡分析等。对于较小的项目，也可将成本估算、市场分析并入财务评价中进行。（8）风险分析包括对社会、经济、政策各方面可能出现的影响，资源供给可能出现的不协调，成本、市场方面可能出现的变化等问题进行的分析。主要应计算各因素在效益分析中可容忍的变动极限，分析超极限变动的可能性，并提出超极限变动时的对策。（9）国民经济评价重大的开发项目，除进行财务评价外，还应进行国民经济评价。国民经济评价中使用的静态指标主要有两个，即项目净产值（或国民收人）与社会纯收入；动态指标主要有净产值现值、净产值现值率、净产值内部收益率、纯收入内部收益率等。当财务评价与国民经济评价发生矛盾时，应按国民经济评价的结论决定项目是否实施。房地产开发项目，除经济效益可以定量计算外，社会效益和环境效益较难用定量表示，但它们又是项目总体效益中不可缺少的部分。虽然对于社会效益和环境效益尚无恰当统一的评价标准，但在房地产开发项目的可行性研究中，这部分评价是必要的。当社会效益和环境效益分析的结论与经济效益分析的结论有重大冲突时，应如实反映，并以极其慎重的态度决定项目的取舍，或对项目进行修正。（10）结论在上述分析的基础上，对项目作出总体评价，明确表述项目是否可行。2.4.3房地产开发项目可行性研究的编制与审批房地产开发项目可行性研究的编制工作，可以由房地产综合开发公司自己完成，也可以委托有资格的咨询公司或设计院来完成。根据国务院2004年7月25号发布的《国务院关于投资体制改革的决定》中规定：对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。其中，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其他项目无论规模大小，均改为备案制，项目的市场前景、经济效益、资金来源和产品技术方案等均由企业自主决策、自担风险，并依法办理环境保护、土地使用、资源利用、安全生产、城市规划等许可手续和减免税确认手续。对于企业使用政府补助、转贷、贴息投资建设的项目，政府只审批资金申请报告。可行性研究报告实例分析2.5房地产开发项目流程设计2.5.1房地产开发项目流程设计的含义2.5.2房地产开发项目流程设计实例2.5.1房地产开发项目流程设计的含义房地产开发项目流程设计是针对具体房地产开发项目所作的用来指导项目开发经营全过程的纲领性文件，它根据房地产开发项目的特点、房地产综合开发公司的内外条件，经过系统分析、统筹安排来完成，它需要在房地产项目开发运作之前制定，它是一个粗线条的概略规定。房地产开发项目流程设计主要依据有：①可行性研究报告；②房地产综合开发公司优势条件；③房地产开发项目的自身条件、外部可利用及限制性条件；④国家和上级有关指示；⑤房地产综合开发公司习惯做法；⑥国家有关规定、规范、规程等。房地产开发项目流程设计的基本原则①坚持基本建设程序和开发经营程序；②充分挖掘潜力，发挥企业优势；③从实际可能出发，积极稳妥地安排；④积极采用各种开拓性措施；⑤主要部分明确规定，一般部分大致要求。房地产开发项目流程设计的作用①便于从全局出发对房地产开发企业做出安排；②作为纲领性文件，利于指导房地产开发的其他具体性计划的编制；③有利于筹措资金和其他协作配合工作的谈判；④有利于对房地产开发经营过程中容易出现问题的协调。房地产开发简单流程房地产开发项目基本流程实际问题解决方案思考与习题