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16、楼盘成败因素所占比重思考——做任何一件事情，我们都要找出成败的原因，一个楼盘的成败，取决于多方面的因素，比如策划、地段、设计、规划、环境、销售、物业管理等，并不能简单地归结于某一方面的原因。因为楼盘开发的牵涉面非常广泛。既然是多方面的原因，那么就必须要弄清楚各项因素在成败中所占的比重，以便进行改进和在下次操作时特别注意某个环节，避免重蹈覆辙。密码——项目策划：50%——60%这里所指的项目策划，就是项目的全程策划。项目决策：20%——30%指开发企业的首脑对项目的整体运作所做出的决策。规划设计：15%包括建筑设计、环境规划等。物业管理：5%17、品牌塑造策略标准思考——大大小小的开发商都讲品牌，书市上有关品牌的理论和实操图书也多如牛毛，可是读完了之后，仍然云里雾里不知所以然，有的开发商整天都在大喊塑造品牌，并且还有开发商喊出了“我们不是楼盘开发商而是品牌开发商”的口号，可是最终其品牌价值仍然不高。塑造品牌真的就那么难吗？有没有捷径可走？品牌的基本元素都有哪些？具备了基本元素是不是就有了品牌？密码——品牌说起来很复杂，无数理论家、品牌战略家写出了洋洋数百、数千万言的著作，可他们也不知道怎么塑造品牌。应该说，这些人都是伪理论家、伪品牌家。俗话说：会者不难，难者不会。标准答案见“品牌成名标准”品牌元素构成标准1、名称设计2、色彩设计3、字体设计4、标志设计5、表现设计6、包装设计7、品质设计8、象征物设计9、广告设计品牌的整合标准1、品牌与楼盘整合（1）、楼盘的包装设计（2）、楼盘的功能描述（3）、楼盘的特色定位2、品牌与市场整合（1）、地域文化（2）、消费倾向（3）、时代风潮（4）、市场特性3、品牌与营销整合（1）、广告宣传策略（2）、促销策略（3）、公关策略（4）、推销策略4、品牌与CI整合品牌形成的构成原素标准1、可信度2、一致性3、接触点4、回应度5、热忱心6、亲和力7、喜爱度品牌形成的过程认知认同关系族群拥护坚持18、品牌成名标准广告+品质。一个楼盘经过系统策划后，在建筑质量和环境规划上过得硬，如果加上大量的广告宣传，很快就会在当地成为强势品牌，甚至在全国成为名牌。有了好的品质，不去进行大量广而告之，无论如何都成不了强势品牌，更别谈成为名牌了，这就和一个美女老躲藏在深闺不会被人认识是一个道理。有了品质，要想塑造强势品牌，做大量的广告是不二法门，否则别无他法。须知这是一个好酒也要勤吆喝的年代。试问全国甚至全世界，哪一个著名品牌不是广告捧出来的？可口可乐不就是一罐上了色的水吗？为什么能风靡世界？是广告。试想，假如可口可乐不做广告，你还会知道可口可乐这个口牌吗！19、客户区位选择标准思考——一个项目的投资，总有属于他的一批客户群，不管这个项目是成功还是失败，总能找到一批买家。话虽这么说，但如果找到的买家不多，项目的策划就失败了。楼盘策划的重要一环就是为楼盘寻找目标客户，目标客户往往分散在多个区域，如果定位不准，就会失去庞大的客户群。房地产是个不动产，具有不可移动性的特点，这也就从某一方面透露出了其目标客户群的大致位置。密码——目标客户群区位标准以5公里为半径划圆。商业网点区位标准以位于吸引半径边缘10——30分钟行车时间的地点最为理想。商用物业开发的相关参考标准数据1000人口可以容纳一个小型百货店3000人口可以容纳一个大型超市1万人口可以容纳一个中型百货商场5万人口可以容纳一个大型仓储式百货商场10万人口可以容纳一个大型多功能综合商城15万人口可以容纳三至五个专业市场18万人口可以容纳两个大型多功能综合商场20、商圈划分与分析标准思考——为什么要做商圈分析？商圈是什么？商圈分析的意义在于：1、可获知特定商圈内人口和社会经济特征，连锁店咳依此提供相应产品和服务。2、若已在一定区域内没有分店，连锁总部可判断新店是否会与老店发生冲突。3、可测算一定区域内分店设置的数目。4、能准确识别市场地理位置上的特点。开发商业楼盘就离不开商圈分析，离开了商圈分析，就会走向失败。密码——商圈，是指商城吸引顾客的地理区域。商圈分类及顾客在商圈中所占比例：核心商圈：顾客占55-70%次级商圈：顾客占据5-20%边缘商圈：潜在顾客区。商圈分析：是指对网点商圈的构成情况、特点、范围以及引起商圈规模变化的因素，进行实地考察研究、分析划定，为网点选址提供科学依据。商圈分析的内容：1、人口规划及特征分析：人口总量和密度、年龄分布、平均教育水平、居住条件、总的可支配收入、人均可支配收入、职业分布、人口变化趋势、消费习惯等。2、经济状况分析：主导产业、产业多角化程度、消除季节性经济波动的自由度等。3、竞争状况分析：现有竞争者的数目与规模、不同竞争者的优势与弱势、竞争的短期与长期变动趋势、市场饱和程度等。除要注意竞争者外，还要掌握商圈内商店群的构成，衡量商业相对集中区里的各个网点的相容性，其评价工具是商店间顾客交换率。4、网点地址的可获性分析：地域类型与数目、交通网络状况、区位规划限制等。开设连锁分店时，首先需要分析商圈内有哪些商务区。通常商务区可分为已规划商务区和未规划商务区，已规划的商务区一般有区域规划限制，而未规划的商务区通常有三种，见下表：未规划商务区分类比较商圈内交通的顺畅程度、公交车站路线安排、站位设置、道路过往限制等，均会影响客流量大小，此外税收、执照、营业限制、劳动力保障等，也是影响网点生存的重要条件。