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第七部分房地产项目策划与评价方法一、项目策划内容与方法二、财务评价方法三、可行性研究报告编制方法一、项目策划内容与方法策划含义：以市场为导向，以方案优化为手段，以确定计划参数为目的，构思项目整体开发方案。策划内容：1、产品定位（市场研究及产品方案优化）↓2、项目策划基本参数↓3、项目分期开发计划（每期开发量、开竣工日期、开盘日期）↓4、开发产品经营计划（经营方式、价格、销售速度、回款）↓5、投资估算及使用计划（工程量、造价、用款计划）↓6、资金筹措计划（启动资金、资本金投入、预售收入、贷款）1、产品定位（市场研究）及产品方案优化（1）市场研究宏观趋势分析，得出产品的数量空间和价格空间；产品定位分析，确定产品档次及价格；价格预测，确定未来若干年的产品价格。（2）产品方案优化根据项目的规划条件拟出可能开发的产品；根据市场分析确定拟开发产品的价格和销售量限制，估算每种拟建产品的开发成本；测算每种产品每平方米用地的获利水平；通过方案优化确定最佳产品方案。产品方案优化举例地块信息项目参数代号单位数量土地面积DM285000土地价格DJ元/M24500最高容积率RZM2/M22拟建产品序号可开发的产品名称最大需求量(㎡)最小需求量(㎡)参考容积率售价建安造价每㎡其它费用其它费用占收入比例其它费用占建安费比例1多层住宅1.262009002004112高层住宅2600014002004113别墅0.3516000900200411每平方米土地增值序号可开发的产品名称每平方米土地增值(扣土地费)(元)每平方米土地增值(不扣土地费)(元)1多层住宅790.685290.682高层住宅284673463别墅145.554645.55最优方案序号可开发的产品名称用地面积容积率建筑面积土地增值1多层住宅1.22高层住宅850002170000241913别墅0.354合计850002170000241912、基本参数（一）序号项目名称单位数据或选项备注1项目周期单位21-按月/2-按季/3-按年2项目周期（计算期）季20签定土地合同年月至最后一笔销售款收到为止3项目起始年份年2005签定土地合同年份或开始项目前期工作年份4项目起始季度季1签定土地合同季度或开始项目前期工作季度5土地交付使用年份年2005控制项目开工的最早年份6土地交付使用季度季3控制项目开工的最早季度7项目基准收益率%108土地契税税率%49项目分期开发期数期33、项目分期开发计划参数项目分期开工年份开工季度竣工年份竣工季度120054200742200712008232008320094单项工程（产品）开发计划参数项目分期单项工程产品类型开发面积(㎡)开盘年份开盘季度开工年份开工季度封顶年份封顶季度竣工年份竣工季度容积率1一期高层住宅普通住宅550002006120054200712006421地下车库配套工程33750200612005420054200641一期地面车库配套工程4687.5200612005420061200642二期高层住宅普通住宅600002007220071200722008222二期地面车库配套工程5625200722007120072200823三期高层住宅普通住宅550002008420083200842009423三期地面车库配套工程4687.5200842008320084200944、开发产品经营计划参数产品名称数量(㎡)价格参数销售计划参数收款比例(%)开盘单价(元)增减幅度(%)变化周期(季)变化方式开盘年.季销售周期（季）合同首付二次付款间隔交房一期小高层出售55000600021同比2006.16303070一期地下车库出售33750200021同比2006.16303070一期地面车库出售4687.5500021同比2006.16303070二期小高层出售60000660021同比2007.26303070二期地面车库出售5625500021同比2007.26303070三期小高层出售55000720021同比2008.45303070三期地面车库出售4687.5500021同比2008.453030705、投资估算及使用计划序号工程或费用名称计算基数数量基数单位估算指标指标单位估算价值(万元)计入取费基数1一期工程费用否1.1一期小高层按建筑面积55000.00平方米1200.00元/平方米6600.00是1.2一期地下车库按建筑面积33750.00平方米2200.00元/平方米7425.00否1.3一期地面车库按建筑面积4687.50平方米800.00元/平方米375.00否合计14400.00否2二期工程费用否2.1二期小高层按建筑面积60000.00平方米1300.00元/平方米7800.00是2.2二期地面车库按建筑面积5625.00平方米800.00元/平方米450.00否合计8250.00否3三期工程费用否3.1三期小高层按建筑面积55000.00平方米1400.00元/平方米7700.00是3.2三期地面车库按建筑面积4687.50平方米800.00元/平方米375.00否合计8075.00否工程费用估算指标其它费用估算指标(第一期)序号工程或费用名称计算基数数量基数单位估算指标指标单位估算价值(万元)2土地征用费用地面积85000平方米4500元/M238250.003前期工程费按建安费比例14400万元5%720.004基础设施建设费按建筑面积93437平方米200元/M21868.755公共配套设施费按建安费比例14400万元1%144.006开发期税费按收入比例43561万元1%435.627开发间接费8其他工程费按建安费比例14400万元2%288.009管理费用按建安费比例14400万元3%432.0010销售费用按收入比例43561万元4%1742.4611财务费用12预备费按建安费比例14400万元5%720.0013流动资金合计44600.83土地费用使用计划参数项目名称1期工程2期工程3期工程第1次付款年份2005第1次付款季度1第1次付款比例（%）30第2次付款年份2005第2次付款季度2第2次付款比例（%）40第3次付款年份2005第3次付款季度3第3次付款比例（%）306、资金筹措计划数据长期借款还本付息条件资金筹措计划股东借款还本付息计划长期借款还本付息条件借款名称项目分期年利率(%)偿还方式宽限期(季)偿还期(季)贷款放款时间过桥贷款第1期18指定还本利31一期银行借款第1期7.20按输入的先后顺序还50二期银行借款第2期7.20按输入的先后顺序还11三期银行借款第3期7.20按输入的先后顺序还17项目启动资金筹措方法1、启动资金◆一期工程=从拿土地到开工（四证齐全）全部费用◆二期以后=与一期工程一起拿地的费用◆整个项目的启动资金从拿地到首期工程开工。最少也不能低于土地费用，否则拿不到土地证。2、启动资金的筹措最低自有资金=首期工程总投资×35%和=二期以后的土地费用过桥资金启动资金-最低自有资金3、举例（1）启动资金一期工程2005年4季度开工，启动资金应该计算到2005年3季度末。三期工程共需要启动资金41187.75万元。（2）启动资金筹措启动资金中土地费用（含契税）39776.03，项目启动资金至少需要筹措40000。自有资金30000，过桥贷款10000。长期贷款18000以内。资金筹措计划（第一期）序号项目名称合计2005.12005.22005.32005.42006.11投资使用计划33122.973748.165345.544543.422742.564573.172资金筹措计划23092.8113092.81100002.1权益投资3092.813092.812.1.1用于建设投资3092.813092.812.1.2用于经营资金2.2经营资金借款2.3长期借款2000010000100002.3.1一期贷款10000100002.3.2过桥贷款1000010000资金筹措计划（第二期）序号项目名称合计2005.12005.22005.32005.42006.11投资使用计划26588.284049.535399.374049.532资金筹措计划14038.374211.525615.344211.512.1权益投资14038.374211.525615.344211.512.1.1用于建设投资14038.374211.525615.344211.512.1.2用于经营资金2.2经营资金借款2.3长期借款2.3.1二期贷款资金筹措计划（第三期）序号项目名称合计2005.12005.22005.32005.42006.11投资使用计划25109.733712.164949.553712.162资金筹措计划12868.833860.655147.533860.652.1权益投资12868.833860.655147.533860.652.1.1用于建设投资12868.833860.655147.533860.652.1.2用于经营资金2.2经营资金借款2.3长期借款2.3.1三期贷款二、财务评价方法举例：见案例数据三、可行性研究报告编制方法举例