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中国内资商业地产发展商影响力TOP20——代表项目及商业发展趋势解读2015.11演讲：邓达龙第二章2015年商业地产宏观环境及发展趋势目录第一章中国内资商业地产发展商影响力TOP20第三章2015年商业地产总结第一章中国内资商业地产发展商影响力TOP201、万达丨够魄力够曲线超车万达地产代表项目：宝山万达广场、汉街万达代表项目：汉街万达、宝山万达广场发展轨迹：和政府兑现项目的能力最强，每次调整都是脉准痛点最能落地，核心竞争力的地方是工业化批量出产商业地产分工协作的专才，体系造就竞争力，已开135家购物中心综合实力称王。当有人在打磨创新及体验、大谈负债率低拼单项目收益的时候，万达已经率先大举布局一二线近郊城市，并抢占三四线城市最佳地段，要知道，体验创新是可以后期不断调整出来的，而租金收益或许调整几轮，做熟做热区域后就能逆袭。万达商业如今整产业链、轻资产化、平台化、金融创新都是行业发展痛点，和万科一样，越庞大思考越深刻越能玩颠覆。痛点：距离四五星级商场仍有一丝距离2、华润丨把玩奢侈商业华润置地代表项目：成都万象城、杭州万象城代表项目：成都万象城、杭州万象城发展轨迹：毕竟有香港血统，和新鸿基学习深合作，又挖太古的商业人才，终于打磨很多年的几大产品线较完美呈现，万象城够奢侈大气，五彩城够聚区域人气，万象汇够特质精美。2015年还是华润的丰收年，多个万象城和万象汇开出。目前已有10个万象城开业。痛点：如今国内奢侈商业不景气3、中粮丨一直很创新,继续强化中国潮牌商业地产NO1.的品牌定位中粮地产代表项目：朝阳大悦城、天津大悦城代表项目：朝阳大悦城、天津大悦城发展轨迹：大悦城的体验、创新、大数据模式已经全中国人尽皆知，已开5家，项目溢价及大悦城品牌价值看涨，室内创新体验空间如：悦界、骑鹅公社、5号车库、神兽寺街，在中国商业地产界大热。痛点：总被扒租金回报率不高4、新城丨越来越有竞争力新城地产代表项目：上海青浦吾悦、苏州吾悦代表项目：上海青浦吾悦、苏州吾悦发展轨迹：和万达一样魄力且迅捷，生地硬砸出区域中心，是真需要经验积累及资源。在运营推广、餐饮区招商及店招文化主题展示、销售型外街与商场衔接这三方面有突破及创新。已证明在一线城市的商业运营能力，正大跨步全国发力。痛点：最近才开窍5、百联丨曾经是魔都霸主百联地产代表项目：上海西郊百联、上海金山百联代表项目：上海西郊百联、上海金山百联发展轨迹：综合型购物中心版块在魔都近郊曾经很霸主，但竞争力在下降，已开9家购物中心，但没走出魔都。倒是奥特莱斯版块已在长三角各地布局并打开局面。痛点：发展已慢下来且徐汇百联刚关门6、印力丨源于西蒙如今背后是黑石印力地产代表项目：苏州印象城、杭州印象城代表项目：苏州印象城、杭州印象城发展轨迹：印象城的团队及基金还是很靠谱的，虽然西蒙退走后，团队依然稳定发展。可惜之后被黑石暗暗发力拿下深国投40%股份后，改名印力，有了资金保障的印力也更有资金开启全国收购及轻资产运营模式。痛点：被收购后的动荡7、崇邦丨源于瑞安又够金融创新崇邦地产代表项目：大宁国际、嘉亭荟代表项目：大宁国际、嘉亭荟发展轨迹：团队源于瑞安，魔都打磨的几个项目都成了经典，都是越调越有魅力的项目，创新金融模式+轻资产运营的经典。已开5家，如今正走出魔都谋发展。痛点：稳稳发展8、鹏欣丨早已不再是山寨鹏欣地产代表项目：南京水游城、天津水游城代表项目：南京水游城、天津水游城发展轨迹：南京的水游城是个标杆，可惜核心团队出走，又从二线城市下沉到三四线，几年一个项目的速率，可惜当年天津水游城出来时的大好局面，在拿地拓展及挖人留人借人这几方面一直是痛点。痛点：未能充分借势当初南京水游城9、银泰丨一路逆袭结盟阿里，为行业探索实体商业O2O的标杆路径银泰代表项目：北京银泰中心、西湖银泰城代表项目：北京银泰中心、西湖银泰城发展轨迹：杭州霸主级，百货起家，无论整综合体还是做奢侈商业都有一套。所以被马云看上了，被收购后，似乎步入平稳发展期。痛点：被阿里收购后立马静悄悄了10、月星丨高格局磅礴来袭星月地产代表项目：上海环球港代表项目：上海环球港发展轨迹：环球港太吓人有开创性，虽然很多高手内心惊讶万分，但表面淡定还指指点点。虽说之后走了高管，但依然越调越有人气，全国布局够速度。痛点：高管离职并纠结新项目11、龙湖丨细致运营中谋崛起历经十年蓄势，进军一线城市，提高商业产品的级次龙湖代表项目：龙湖北城天街、杭州金沙天街代表项目：龙湖北城天街、杭州金沙天街发展轨迹：龙湖的商业发展一直很稳，在成都重庆不同的地段都有精彩的项目，全国布局后，今年还挖了凯德的区域总来负责商业业务。和住宅业务一样，是个强劲实力的挑战者。痛点：接手多个项目都是难啃的半生地12、宝龙丨正变革中从卫星城入手，围剿一、二线城市，差异化反扑一线城市市场宝龙代表项目：福州宝龙城、上海曹路宝龙城市广场代表项目：福州宝龙城、上海曹路宝龙城市广场发展轨迹：曾经很辉煌，有一段时间受困负债率高及人事动荡，目前已经确定了调整大方向，初步展示出的内容让人刮目相看，可以期待下，当年的负债率高到如今则成为了优势，因为提前就拿了诸多较高价值的商业地块，这两年会逐步呈现。痛点：还未在一线城市真正验证13、万科丨已有不错的商管实力商业全面发力，模式更为先进，维持“轻资产、重运营”的全新探索万科代表项目：北京金隅万科万科广场、上海2049海上传奇代表项目：北京金隅万科万科广场、上海2049海上传奇发展轨迹：曾经内部很纠结，又大力发展自家商管，从借团队到和万达合作，如今社区mall初露锋芒，又和多家商业基金合作，在金融创新领域已迈出重要一步。痛点：慢一大步14、绿地丨一直很努力绿地代表项目：绿地北京缤纷城、正大乐城代表项目：绿地北京缤纷城、正大乐城发展轨迹：绿地的超高层和酒店业务很厉害，但商管业务受制于各种因素，如今不仅调整引入了全新团队，还开启合作模式，譬如和正大合作开发乐城系列。痛点：曾经口气很大15、五洲国际丨大跨步长三角中五洲国际代表项目：无锡新城五洲哥伦布广场、崇安五洲哥伦布广场代表项目：无锡新城五洲哥伦布广场、崇安五洲哥伦布广场发展轨迹：无锡近郊商业的老大，如今的哥伦布系列和五洲国际广场已深布局二三线城市。无论是综合体，还是物流产业，五洲国际都已确立一定竞争及品牌优势。痛点：哥伦布系列最成功16、星河集团丨酝酿很多年星河集团代表项目：星河COCOPARK、龙岗COCOPARK代表项目：星河COCOPARK、龙岗COCOPARK发展轨迹：深圳Cocopark和上海大宁国际一样BUG了很多年。深圳星河集团也一直发展很稳，开出的新项目让人眼亮。痛点：发展慢了17、招商地产丨拼体验爱颠覆招商地产代表项目：深圳蛇口海上世界、蛇口花园城代表项目：深圳蛇口海上世界、蛇口花园城发展轨迹：最近被鄙视发展慢，但其实内在很有创新及颠覆开拓精神，开出的体验式商业及社区mall都有很有特质。痛点：正遗憾弥补中18、中南丨正发力中南代表项目：南通中南城、盐城中南城代表项目：南通中南城、盐城中南城发展轨迹：虽说当年亿万豪剑桥团队全力帮忙，开出的中南城在南通是开创性的，借此中南城深耕长三角综合体的步伐在加速。如今在盐城开出的中南城也有一定竞争力。痛点：大企图心的苏州中南中心遇困19、SOHO中国丨已成功转型SOHO中国代表项目：SOHO复兴广场代表项目：SOHO复兴广场发展轨迹：转型以来，虽说数据差了，但整体竞争力及运营实力上升迅速，在上海开出的复星SOHO虽有生涩，但已能让业内认可，且越来越有情怀。痛点：盈利大幅下跌20、金地丨大翻身过金地代表项目：北京金地广场、西安金地广场代表项目：北京金地广场、西安金地广场发展轨迹：当年，北京金地广场确实很吸引眼球，西安金地广场则是强势高人气面市，如今的金地更是沉下心继续打磨团队，大反击开始。痛点：挖到的名副其实的大高手又回去了第二章2015年商业地产宏观环境及发展趋势（一）宏观环境：总量过剩、商业资源争夺激烈1、规模：总量过剩竞争步入去粗存精阶段2、产品：理念调整社区商业引领市场发展3、模式：趋向成熟从租售并举向自持转变1、一线城市聚焦中心地块，二三线仍是供应高峰2、互联网思维下商业地产运营商探索O2O模式3、体验式商业已成趋势，由营销层面向运营层面深化（二）发展趋势良好，引领开发及运营精细化管理4、商业地产从“重招商”向“重运营”转变5、儿童主题业态兴起，成为商业项目主要业态6、餐饮由商务消费转型为大众消费7、百货业转型，从联营转型为自营（二）发展趋势良好，引领开发及运营精细化管理第三章2015年商业地产总结目前国内商业地产行业发展现状及为了迎合消费需求变化，商业地产需根据实际情况进行前、中、后期的自我调整，以适应消费新形势，在建的广场在筹建期就需充分认识到行业发展趋势，顺势而为，在研究商业地产供应、行业竞争、项目特点、招商及经营创新等方面未雨稠缪，准确定位、优化业态规划及品牌资源，为成功运营打下基础。与此同时，也对商业地产行业标杆进行了研究，结合自身情况，从中学习他们可取之处，目的是为了更好地进行后期的商业运营，为投资客及消费者服务。谢谢聆听