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深圳世联地产顾问股份有限公司集团市场研究部当前房地产形势与未来发展趋势分析02/11/2010特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。新政解析和市场表现1发展趋势和应对建议2新政解析和市场表现1出台背景：在政策没有放松的前提下，8、9月楼市成交全面回暖02,0004,0006,0008,00010,00012,00002000004000006000008000001000000120000014000001600000180000020000001月2月3月4月5月6月7月8月9月成交面积成交单价05,00010,00015,00020,00025,0000500001000001500002000002500003000003500004000001月2月3月4月5月6月7月8月9月成交面积成交单价02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00001000002000003000004000005000006000001月2月3月4月5月6月7月8月9月成交面积成交单价01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00001000002000003000004000005000006000007000008000009000001月2月3月4月5月6月7月8月9月成交面积成交单价世联全国样本城市代理楼盘成交情况世联一类城市代理楼盘成交情况世联二类城市代理楼盘成交情况世联三类城市代理楼盘成交情况数据来源：世联数据平台020406080100120140050001000015000200002500010.110.210.310.410.510.610.710.810.9成交单价(元/平米)成交面积(万平米)一类城市：从8月份开始，成交量全面回暖，已达到或超过调控前的水平；成交均价基本上都低于新政出台当月020406080100120140050001000015000200002500010.110.210.310.410.510.610.710.810.9成交单价(元/平米)成交面积(万平米)0510152025303540455005000100001500020000250003000010.110.210.310.410.510.610.710.810.9成交单价(元/平米)成交面积(万平米)010203040506005000100001500020000250003000010.110.210.310.410.510.610.710.810.9成交单价(元/平米)成交面积(万平米)北京商品住宅成交走势深圳商品住宅成交走势上海商品住宅成交走势杭州商品住宅成交走势数据来源：世联数据平台二类城市：除厦门外，其他3个城市成交量全面回暖，已接近或超过调控前的水平，成交均价与新政出台当月基本持平0510152025303540450200040006000800010000120001400010.110.210.310.410.510.610.710.810.9成交单价(元/平米)成交面积(万平米)0102030405060708090100010002000300040005000600070008000900010.110.210.310.410.510.610.710.810.9成交单价(元/平米)成交面积(万平米)02040608010012002000400060008000100001200010.110.210.310.410.510.610.710.810.9成交单价(元/平米)成交面积(万平米)05101520253035400200040006000800010000120001400010.110.210.310.410.510.610.710.810.9成交单价(元/平米)成交面积(万平米)天津商品住宅成交走势大连商品住宅成交走势厦门商品住宅成交走势佛山商品住宅成交走势数据来源：世联数据平台三类城市：成交均价稳步上涨，在此前提下，成交量出现回暖，但时间不一020406080100120140160180010002000300040005000600010.110.210.310.410.510.610.710.810.9成交单价(元/平米)成交面积(万平米)0204060801001200100020003000400050006000700010.110.210.310.410.510.610.710.810.9成交单价(元/平米)成交面积(万平米)020406080100120140160010002000300040005000600010.110.210.310.410.510.610.710.810.9成交单价(元/平米)成交面积(万平米)长沙商品住宅成交走势沈阳商品住宅成交走势0204060801001201401600100020003000400050006000700010.110.210.310.410.510.610.710.810.9成交单价(元/平米)成交面积(万平米)西安商品住宅成交走势郑州商品住宅成交走势数据来源：世联数据平台市场回暖的原因：政策效力边际递减，市场力量主导行业走势政策面没有任何放松情况下的回暖自住型需求的爆发性入市购房者对政府宏观调控失去信心政策执行效力差开发商看好后市顺势而为成交物业类型以中小户型为主世联全国楼市回暖实地调查婚房需求入市城市更新、旧改12345调查时间：9月7-9日，调查范围：世联分公司所在的25个城市在售项目全国城市回暖特点全国城市回暖原因面对持续回暖的市场，中央领导、各大部委明确表态：政策调控层面“决不半途而废”，新一轮的落实政策于9月底重新频繁出台9月17日，加快保障性安居工程建设工作座谈会在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席会议并讲话。他强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房，促进人民群众安居乐业。9月21日，住建部发通知要求，各地9月底前必须实现保障房安居工程项目全部开工，年末建成或基本建成的要达到60%以上。9月中旬开始，住建部和银监会组成联合调查组，对北京、上海、广州、深圳、三亚、南京、杭州和厦门八个城市的“二套房贷”执行情况进行检查，并将结果上报国务院。9月26日晚，国土资源部、住房和城乡建设部公开发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，强调，因企业原因造成土地闲置一年以上者、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地者均禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。9月28日，中国保监会副主席杨明生于保险资金运用监管工作会议上表示，保险公司投资养老社区，严禁以养老社区名义炒作土地和开发房地产、严禁以社区名义炒作楼盘。9月28日下午，财政部发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，该《通知》表示，将对当前公租房建设和运营中涉及到的土地使用税等多项税收给予政策上的优惠。9月29日，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。9月29日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》9月29日，中国人民银行、中国银监会出台《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》9月29日，住房城乡建设部、国土资源部、监察部三部文公布《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》李克强住建部住建部、银监会国土部、住建部保监会财政部9·29楼市新政将地方政府的落实摆在首位，是对“国十条”的严格化政策内容第一条：直指地方政府贯彻落实地方政府要立即制定执行，否则问责约谈第三条：税收调节首套税收优惠，取消多套优惠，逐步推广房产税第五条：直指开发商规范开发商交易行为第二条：直指银行信贷首套三成，二套五成，三套停贷第四条：直指供给加大中小套型和保障房供给9·29政策执行及后续政策的亮点：限购、加息和预售资金监管政策地方限购令（14城市）预售资金监管（浙江、北京）银行加息外部流动性过剩、通货膨胀预期上升，进一步推高了资产价格、促使房价越调越高流动性过剩通货膨胀可持有资产价格上涨09楼市反弹新国十条9.29新政限购令宏观背景行业背景4万亿救市CPI持续升高黄金、白银、大蒜、绿豆。•严格问责、约谈•最低首付三成•调整税收优惠•应该限购套数•建立考核问责机制•首套可二成•二套五成1.1倍利率•可以限购套数•首付二成，利率7折•商品房销售面积涨42.1%•商品房销售金额涨77%•商品房销售均价涨23.2%地方执行不力楼市量价齐升救市楼市愈调愈涨政府信心临危数据来源：世联数据平台一落实：9.29政策出台后，多个城市限购令迅速跟进，均分布在东南沿海房价上涨过快的区域城市出台日期截止日期本市户籍家庭非本市户籍家庭无房户可购买拥有1套房可购买拥有2套房及以上可购买无纳税、社保证明可购买有1年纳税、社保证明，无房户可购买有1年纳税、社保证明，有1套房及以上可购买北京4月30日—1套1套1套1套1套1套深圳9月30日—2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买厦门9月30日—1套1套1套1套1套1套上海10月7日—1套1套1套1套1套1套宁波10月9日—1套1套1套禁止购买1套1套福州10月11日12月31日1套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买杭州10月11日—1套1套1套1套1套1套南京10月12日—2套1套禁止购买2套2套最多1套温州*10月12日12月31日1套1套1套禁止购买1套1套天津10月13日—市内六区限购1套海口10月14日12月31日1套1套1套1套1套1套广州10月15日—1套1套1套禁止购买1套1套三亚10月16日—1套1套1套1套1套1套大连10月19日—1套1套1套1套1套1套*温州的限购令自6月10日起，至12月31日止，其它城市多是即时生效。4.15新政后，仅北京1个城市出台限购令，9.29政策后，13个城市迅速出台限购令限购城市：限购令出台后成交量应声而跌，抑需求之效果立竿见影050001000015000200002500030000051015202514周18周22周26周30周34周38周42周成交面积_万平方米成交单价_元每平方米0500010000150002000025000051015202530354014周18周22周26周30周34周38周42周成交面积_万平方米成交单价_元每平方米0500010000150002000025000300003500002468101214161814周18周22周26周30周34周38周42周成交面积_万平方米成交单价_元每平方米020004000600080001000012000140001600002468101214周18周22周26周30周34周38周42周成交面积_万平方米成交单价_元每平方米北京深圳厦门杭州数据来源：世联数据平台成交环比降幅在3成-7成非限购城市：9.29政策出台首周成交面积有所下滑，目前又重新回暖价格处于小幅波动中0100020003000400050006000700080009000024681012141617周19周21周23周25周27周29周31周33周35周38周40周成交面积_万平方米成交单价_元每平方米01000200030004000500060000510152025303540455013周16周19周22周25周28周31周34周37周40周成交面积_万平方米成交单价_元每平方米01000200030004000500060007000800090000510152025303