XXXX年2月房地产新政形势分析_56P_世联

深圳世联地产顾问股份有限公司王海斌谨呈和昌置业集团2011年营销大会暨新政研讨会2011年房地产形势分析27/02/20112010年政策回顾：国务院三度发文调控楼市，抑需求、促供给力度空前国十条其他政策国十一条力争到2012年末解决1540万户低收入家庨住宅问题首套首付2成，利率7折；二套房首付4成防范信贷资金、境外“热钱”冲击我国市场合理确定商品住房项目预售许可的最低规模落实地方人民政府责任建立考核问责机制首套90㎡以上首付3成二套房首付5成，利率1.1倍三套停贷、限购政策出现端倪对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行确保完成2010年580万套保障房限制有违法违规企业购地国五条房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庨贩房套数家庨首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暂停发放居民家庨购买第三套及以上住房贷款加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房契税优惠仅适用于家庨首套普通住房，取消个税优惠违法违规记彔的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期双率上调：金融机构存款准备率率6次上调，累计上调3%至18.5%存贷利率2次上调，一年期存贷利率累计上调0.5%，其它各档次利率相应调整限贩：先后有18个城市实行楼市限购，其中深圳、福州最严，南京、兮州次之，其它城市较宽松10w3410w110w1010w1310w1610w1910w2210w2510w2810w3110w3710w410w710w4010w4310w4610w4910w5211w311w610w1010w110w410w710w1310w1610w1910w2210w2510w2810w3110w3410w3710w4610w4010w4310w4911w111w411w311w710w110w410w710w1010w1310w1611w310w5210w1910w2210w2510w2810w3110w3410w3710w4010w4310w4610w4910w1310w110w410w710w1010w1610w1910w2210w2510w2810w3110w3410w3710w4610w4010w4310w4910w5211w6数据来源：世联数据平台除广州外，一线城市对政策调控非常敏感，4.15调控低迷期持续3个多月，9.29调控低迷期持续1个多月350003000025000200001500010000500002520151050成交面积(万平方米)成交单价(元/平方米)18000160001400012000100008000600040002000080706050403020100成交面积(万平方米)成交单价(元/平方米)50000200001500010000250003000010503530252015454050成交面积(万平方米)成交单价(元/平方米)北京周成交情况上海周成交情况50000200001500010000250003000010503530252015454050成交面积(万平方米)成交单价(元/平方米)即期低迷13周即期低迷7周即期低迷13周滞后1周低迷5周9.294.159.294.15广州周成交情况9.29滞后2周无影响低迷7周4.154.15深圳周成交情况9.29即期低即期低迷15周迷6周10w1110w1410w110w510w810w1710w2010w2310w2610w2910w3210w3510w3810w4110w4410w4710w5011w210w110w410w710w1010w1310w1610w1910w2210w2510w2810w3110w3410w5211w310w3710w4010w4310w4610w4911w610w1610w2910w110w410w710w1310w1510w1710w1910w2110w2310w2510w2710w2910w3110w3310w3510w3710w3910w4110w4310w4510w4710w4910w5111w111w311w510w1010w1310w1910w2210w2610w3210w3511w110w3810w4110w4410w4710w5011w4东部二线城市，对调控政策敏感度较高，4.15调控低迷持续2－3个月，9.29调控低迷期小于1个月600040002000010000800016000140001200018000420610812成交面积(万平方米)成交单价(元/平方米)4000200008000600012000100001510502520403530成交面积(万平方米)成交单价(元/平方米)数据来源：世联数据平台杭州周成交情况厦门周成交情况10000500002000015000300002500035000642010816141218成交面积(万平方米)成交单价(元/平方米)即期低迷10周即期低迷5周即期低迷5周即期低迷3周即期低迷14周即期低迷1周9.294.159.294.15天津周成交情况9.294.15105020153025成交面积(万平方米)即期低迷15周滞后2周低迷4周南京周成交情况9.294.1510w1110w1410w1710w110w410w810w2010w2310w2610w2910w3210w3510w3810w4110w4410w4710w5010w1310w1510w1710w1910w2110w2310w2510w2710w2910w3110w3310w3510w3710w3910w4110w4310w4510w4711w211w411w611w110w410w110w710w2810w4010w5210w3110w3410w3710w4310w4610w4911w310w1610w1010w1310w1910w2210w2510w1210w1410w1610w1810w2010w2210w2410w2610w2810w3010w3210w3410w3610w3810w4010w4210w4410w4610w4810w5010w5211w211w411w611w4中西部二线城市及大连，对政策调控反应有所滞后，4.15调控低迷期持续超过3个月，9.29调控低迷期非常短，长沙出现上涨80007000600050004000300020001000090003530252015105040成交面积(万平方米)成交单价(元/平方米)200010000600050004000300080007000402001201008060160140成交面积(万平方米)成交单价(元/平方米)数据来源：世联数据平台5020151025成交面积(万平方米)合肥周成交情况滞后1周低迷14周即期低迷17周滞后3周低迷2周滞后1周低迷13周滞后3周低迷7周4.159.29即期低迷3周重庆周成交情况9.294.154.15大连周成交情况9.29长沙周成交情况600050004000300020001000070008070605040302010090成交面积(万平方米)成交单价(元/平方米)上涨4.15滞后1周低迷7周9.2910w110w410w710w1010w1310w1610w2510w1910w2210w2810w3110w3410w3710w4010w4611w310w4310w4910w5211w610w1010w1310w110w410w710w1610w1910w2210w2510w2810w3110w3410w3710w4310w4010w4610w4910w5211w310w110w410w710w1010w1310w1610w1910w2210w2510w2810w3110w3411w110w3710w4010w4310w4610w4911w4数据来源：世联数据平台东部及东南部三线城市，部分城市对政策调控反应滞后，4.15调控低迷期持续2~3个多月，9.29调控低迷期持续1个月左右400020000100008000600012000105025201530成交面积(万平方米)成交单价(元/平方米)40002000060001200010000800014000105025201530成交面积(万平方米)成交单价(元/平方米)苏州周成交情况无锡周成交情况5020151025成交面积(万平方米)3000200010000800070006000500040001000090001050302520154035成交面积(万平方米)成交单价(元/平方米)滞后1周低迷14周原位震荡滞后2周低迷7周滞后4周低迷7周即期低迷14周即期低迷3周即期低迷12周即期低迷2周9.294.15佛山周成交情况9.29东莞周成交情况4.159.294.154.159.29世联研究认为：2010年调控政策的出台，对楼市的影响还是显著的，扭转了自2009年下半年丌断升温的格局。从成交量来看，4.15调控造成的市场波劢大亍9.29调控，全国市场成交量低迷期持续约3个月，而9.29调控效果各城市出现分化，基本也就低迷1个月左史。就成交均价而言，2010年各个城市房价上涨的趋势基本得到控制。货币政策行业政策2011年供需关系问题一：密集的行业政策对房地产市场有何影响？12011年行业政策的三驾马车——限购、限贷、保障房保障房限贷行业政策限贩10-W110-W310-W510-W710-W910-W1110-W1310-W1510-W1710-W1910-W2110-W2310-W2510-W2710-W2910-W3110-W3310-W3510-W3710-W3910-W4110-W4310-W4510-W4710-W4910-W5110-W110-W310-W510-W710-W910-W1110-W1310-W1510-W1710-W1910-W2110-W2310-W2510-W2710-W2910-W3110-W3310-W3510-W3710-W3910-W4110-W4310-W4510-W4710-W4910-W5111-W111-W311-W510-W110-W310-W510-W710-W910-W1110-W1310-W1510-W1710-W1910-W2110-W2310-W2510-W2710-W2910-W3110-W3310-W3510-W3710-W3910-W4110-W4310-W4510-W4710-W4910-W5111-W111-W311-W510-W110-W310-W510-W710-W910-W1110-W1310-W1510-W1710-W1910-W2110-W2310-W2510-W2710-W2910-W3110-W3310-W3510-W3710-W3910-W4110-W4310-W4510-W4710-W4910-W5111-W111-W311-W5限贩政策：限购导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨03020105040北京一手住宅成交面积_万平方米0151052520深圳一手住宅成交面积_万平方米13W02010306050403020104080706050广州一手住宅成交面积_万平方米上海一手住宅成交面积_万平方米-33%+202%7W10W13W-81%+108%-67%-67%-91%0数据来源：世联数据平台10-W110-W310-W510-W710-W910-W1110-W1310-W1510-W1710-W1910-W2110-W2310-W2510-W2710-W2910-W3110-W3310-W3510-W3710-W3910-W4110-W4310-W4510-W4710-W4910-W5111-W111-W31