关于促进房地产市场平稳健康发展的意见

关于促进房地产市场平稳健康发展的意见为更好地适应经济发展新常态，有效应对房地产市场出现的新形势，合理调节房地产市场供需关系，支持居民合理住房消费，化解商品房库存，促进房地产持续健康发展，根据国家和省有关精神，结合我市实际，提出以下意见：一、推进房地产市场健康持续发展（一）推行棚改货币化安置，引导居民持币购房。按照《石家庄市棚户区改造货币化安置办法》，以直接货币补偿方式为主，引导棚改居民自主购买存量房。自2016年起，国有土地上新启动的城镇棚户区改造及其他房屋征收项目，原则上实行货币化安置；集体土地上城中村改造，引导村民选择货币化安置。加快消除城区D级危房，2018年底前，全市D级危房基本完成改造。县（市）、区政府是危房改造的主体，按照政府购买棚改服务模式落实资金，并加快组织实施，主城区改造资金由市、区两级财政分担。尚未进行改造的危房，县（市）、区政府督促产权单位、产权人采取切实解危措施，保障安全。（二）严格控制主城区开发强度，有序推进城中村改造。主城区内未改造的城中村，除涉及民生和重大产业、重大基础设施项目之外，原则上不再审批；对经市政府批准实施的，2018年底前要全部完成。其它县（市）、区继续稳步推进，将符合条件的城中村、城郊村及易地搬迁进入城镇的村庄纳入城镇棚户区改造范围。（三）降低保障性住房配建比例，多渠道满足保障对象的住房需求。今后不再集中新建公共租赁住房，房源筹集通过长期租赁、购买商品住房和在普通商品住房项目中配建方式实施，鼓励房地产开发企业将存量商品住房改造为公共租赁住房，由政府配租给公共租赁住房家庭。主城区普通商品住房配建公共租赁住房比例由原来的10%降低为5%，由房地产开发企业无偿交付给政府。棚户区和城中村改造不再配建公共租赁住房。凡是市政府已审定供地方案、在专项整治中已签订配建协议或正在办理缴纳配建金手续的项目,按原政策执行，其余项目已出具规划条件的，由规划部门按新政策直接调整，未出具规划条件的，由规划部门按新政策直接办理。各县（市）、区可根据当地实际自行确定公共租赁住房配建比例。二、支持居民合理住房消费（四）充分发挥住房公积金作用。进一步扩大住房公积金缴存覆盖面，放宽公积金贷款条件，降低提取门槛，支持购房消费。一是将农民工、个体工商户和派遣制职工纳入住房公积金缴存范围，实行灵活的住房公积金缴存政策，可采用托管方式缴存住房公积金，提高其住房消费能力。二是扩大非公企业住房公积金缴存覆盖面，将缴存住房公积金纳入《劳动合同》。三是放宽公积金贷款条件，连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上的，可申请住房公积金贷款；住房公积金个人住房贷款最高额度由40万元提高至60万元，最低首付款比例不低于总房价的20%；全面开展住房公积金异地贷款，实现住房公积金缴存异地互认和转移接续；开展组合贷款业务，住房公积金贷款不能满足需要时，不足部分可同时办理商业贷款；开展“商转公”贷款业务，具备办理住房公积金贷款资格的职工可将原商业住房贷款转为住房公积金贷款；对城镇低保对象、特困职工住房公积金贷款实行贴息，减轻职工负担。四是降低住房公积金提取门槛，职工全款购买90平米以下首套住房的，可多次累计提取不超过房款总额的住房公积金；共同生活的未婚子女购房时，可提取本人及其父母的住房公积金。五是将职工住房公积金账户存款利率统一调整为按一年定期存款基准利率执行。六是加快建立住房公积金中心与国土资源、住房城乡建设、公安、民政和人民银行等部门信息共享机制。（五）积极落实金融信贷和税收优惠政策。各金融机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，根据商品房库存的实际情况，有效确定商业性个人住房贷款的首付比例。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例不低于20%；对拥有1套住房而购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例不低于30%。金融监管部门要指导辖内银行业金融机构创新推出针对农民进城购房的信贷产品。将享受优惠政策的普通商品住房单套建筑面积调整为144平方米以下（含144平方米）。严格落实税收政策，优化办税流程，为纳税人提供高效、优质的纳税服务。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平米及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。房屋转让个人所得税，对不能提供原始凭证的，征收定率由3%调整为1%。（六）引导农村转移人口向城镇聚集。要在尊重群众意愿的基础上，通过户籍改革，把有能力在市区和城镇就业生活的农业转移人口和其他常住人口作为购房的重要群体。严格落实《石家庄市人民政府关于深化户籍制度改革的实施意见》（石政发〔2015〕1号），有序放开市区落户条件，全面放开县（市）城区和城镇落户限制。对在市区已购置商品房人员，具有稳定住所和稳定职业并参加城镇职工基本养老保险或依法取得工商执照并纳税一年以上人员，受到县（市）、区级以上政府部门表彰的优秀农民工，依法投资纳税的经商人员，我市居民的直系亲属，在我市长期居住并依法办理居住证一年以上人员及我市城镇产业发展急需的各类人才等均可申请落户；对在县（市）、城区和城镇长期工作生活有落户意愿的人员，不受落户、纳税、参加保险年限及投资额度等条件限制，可随时申请办理落户。工作中，要坚持“以人为本、统筹推进、公开高效”的原则，进一步简化办事程序，优化办事流程。对符合户口迁入条件的，由各县（市）、区公安户政管理部门直接核发户口准迁证，5日内办结。进一步加快我市各类农业转移人口市民化。（七）进一步放宽抵押条件。将抵押权人范围扩大为除商业银行、信用合作社外的投融资公司、小额贷款公司、金融租赁公司、资产管理公司、基金公司等。在建工程多层建筑封顶、高层建筑完成30%以上，未取得《商品房预售许可证》，但其它手续齐全，可办理在建工程抵押；对已取得《商品房预售许可证》但未售出进行网签备案且无其他权利限制的，对许可范围进行变更后，经公示满五日，可办理在建工程抵押，最大限度地盘活商品房存量资产。（八）优化商品房预售条件。对多层建筑预售条件中的形象进度调整为地面2层；高层建筑达到地面层数的20%，将不再要求提供投资证明。（九）完善房屋租赁市场。鼓励房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式改变，鼓励有条件的房地产开发企业长期持有房产，用于租赁和自主经营。支持专业机构通过租赁或购买社会闲置住房开展租赁经营。建立租赁市场房源信息平台，规范租赁行为，维护租赁双方的合法权益。各区政府要利用库存商业用房，扶持建设小微企业和创业孵化基地，通过租金补贴、税收减免等优惠政策，扶持企业发展，通过房产租赁消除现有库存。（十）提高商品房供应品质，激发新的改善性需求。依据“适用、经济、绿色、美观”的八字方针，鼓励房地产企业广泛采用绿色、节能的新技术、新材料、新工艺、新设备，推广住宅全装修及太阳能、浅层地热能在建筑中一体化的应用。推动被动房建设，加快住宅产品升级换代，逐年提高装配式建筑比例，稳妥推进钢结构建筑应用。树立“窄马路、密路网”城市道路布局理念，推行街区化住宅，完善住宅区各类配套设施，不断提高物业服务水平。三、优化房地产供应（十一）科学调配用地规模。以我市房地产市场长期、健康发展为目标，科学合理制定年度国有建设用地供应计划，努力优化供地结构。统筹安排各业、各类用地的同时，科学调配房地产用地供应总量，合理调整商业办公用地的总体结构和规模。（十二）合理调控供地节奏。加强各部门之间信息沟通和共享，根据商品住房成交、供应、库存等指标变化，合理确定房地产用地供应节奏和时序。针对住房供应关系的市场变化，安排项目建设进度，避免集中上市产生新的库存。商品住房套型建筑面积根据市场需求确定，取消90平米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积70%以上的要求。（十三）引导鼓励发展跨界房地产。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的县（市）、区，国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。鼓励利用现有的商业办公、工业仓储建筑发展“大众创业”、“互联网+”等国家政策支持的新兴产业及养老康复、文化体育、医疗卫生等产业。对于商业办公类建筑，变更使用功能后仍为民用的建设工程，申报消防设计审核（备案）时，不需重新办理《建设工程规划许可证》；对于工业仓储类建筑，变更使用功能为民用的建设工程，且满足相关环评、安评要求，规划部门出具相关意见后，再行办理消防设计审核（备案）。国土、规划、住建、公安、消防、环保等部门按照各自职责细化科学调配用地规模、调控供地节奏、鼓励房地产跨界发展的各项措施，并办理有关手续，促进房地产业转型升级多元化发展。四、全面优化房地产市场发展环境（十四）加快完善项目建设手续，进一步盘活遗留项目库存。本着“尊重历史，实事求是”的原则，加快推进违法项目整治，规划、土地、住建等部门要按照特事特办的原则，在依法依规的前提下简化程序，开辟房地产整治绿色通道，对项目涉及集体土地转征的，市国土局要优先予以安排解决。辖区政府和市直部门要搞好对接，落实辖区政府和市直部门领导双分包项目制度，推动遗留项目存量房尽快上市。（十五）进一步删减审批事项和办理环节。在主城区实施的房地产，其社会稳定风险评估有关工作由地上房屋征收部门或土地收储部门在地上房屋征收或土地收储环节合并开展，在社会稳定情况未发生较大变化的前提下，其结果发改委在项目审批、核准时可直接引用；将日照分析纳入建设工程设计方案，由方案编制单位按照《石家庄市城乡规划局日照计算技术规定》等有关规定出具日照分析结果，并对其结果负责，独立承担法律责任；取消发改委对房地产项目的节能评估审查；取消项目建设用地批准书，在项目单位缴纳全部土地出让金后，由不动产登记部门直接为其办理不动产权证书。（十六）进一步压缩审批时限。对上报专题规委会研究的项目，原则上1个月内召开会议；投资超过50亿的项目，2周内召开会议；投资超过100亿的项目1周内召开会议;对重大特殊的项目，随时召开会议。单位土地摘牌后，签署合同时间由10日压缩到5日；不动产权证书发放时限由15个工作日，压缩到5个工作日；其他审批事项，除法律法规有明确规定的外，审批时限在现行基础上原则上再压缩30%以上。（十七）进一步规范审批流程。国土、发改、规划、环保、住建等部门，缩短审批和办理时限，规范审批程序，明确审批标准，制定审批明白纸，严格按明白纸载入的程序和标准进行审批。（十八）改革招标投标监管方式。对民营资本投资的建筑工程（含房屋建筑和市政基础设施工程），由项目建设单位自主决定是否进行招标发包，依法将工程发包给具有资质的承包单位。（十九）主动为项目单位搞好服务。在项目单位取得土地手续后，由国土部门为项目单位发放项目办理流程图和各审批部门负责人名单。发改、规划、住建、财政、人防、环保、园林等部门要改进工作作风，不断优化服务，提高办事效率，任何单位不得以办理环节未达到本部门服务范围为借口，拒绝提供咨询服务。重大项目，辖区政府要成立推进小组，明确专人负责，各部门也要分别明确专人，提供保姆式服务。五、有效落实各级政府主体责任（二十）进一步明确落实责任。化解商品房库存，促进房地产市场健康发展，是推动我市经济发展，建设幸福石家庄，维护社会稳定的重要举措，在国家和省政策框架内，市政府建立联席会议制度，各相关部门要制定配套政策措施，强化部门间协调联动。规范口径，完善房地产市场统计监测制度，2016年6月30日