XXXX年9月全国新建住宅市场月报

1新建住宅市场月报中原地产研究中心|2011年9月发布日期：2011年10月19日“金九”黯然失色十月僵局难破本期摘要自今年初第三次调控启动，全国重点城市的新建住宅成交量呈现“淡季不淡、旺季不旺”的格局。投资性需求暂离市场，刚性需求平缓释放，市场成交量连续8月低位徘徊。中原监测数据显示，今年6-9月，30个主要城市成交量月度环比增幅均在3%以内。在政策松绑无望、贷款继续收紧的环境下，“金九”已黯然收场，“银十”亦几无可能。预计10月，全国重点城市新房成交量仍在低位波动，较9月环比降幅约在5%左右，较去年同比降幅约为40%。其中，一、二线城市成交量继续下降的可能性较大，而三线城市相对较为稳健，成交量稳中有升。预计2011年第四季度，全国重点城市的新房市场将难现过去两年的“翘尾行情”走势，全年低迷不振基本已成定局。全国市场：重点城市低迷三线城市已成中坚图1：30个主要城市一手住宅成交面积图(2009.01-2011.09)数据来源：住宅监测系统，中原集团研究中心9月，全国30城市新建商品住宅成交面积环比8月减少3%，较去年同期大幅减少35%，往年“金九”盛景未能出现。今年1-9月，一线城市累计新房成交量同比减少9%。本月，北京和深圳成交量再度探底，是一线城市中环比降幅较大的城市。上海、广州市场成交较为平稳，成交量较上月持平，但较去年同期的降幅也均达到40%以上；主要二线城市前三季度成交量较去年同期减少11%。9月，大部分二线城市成交量环比均呈下跌，跌幅前3位的城市分别是温州、杭州和大连，温州环比跌幅更高达到83%；今年1-9月，三线城市中，中原监测7城市的累计成交量同比却增加了15%。图2：全国商品住宅销售面积图(2009.01-2011.09)数据来源：国家统计局，中原集团研究中心2新建住宅市场月报中原地产研究中心|2011年9月从全国销售情况来看，9月全国商品住宅销售面积为10064万平方米，环比上月增加44%，较去年同比增加7%，同比增幅较上月回落6.9个百分点。9月，30个重点城市占全国销售面积比例为12%，较上月减少6个百分点，虽然其中有统计口径的差异（全国数据来自统计局，各城市数据来自交易中心），但整体而言，市场重心向三、四线城市转移的趋势已经确立。土地市场：供应大幅放量出让金同比大减9月，中原所监测的13城市居住用地供应面积为866公顷，较去年同期增加47%，较今年均值增加76%。相对于供应的明显放量，本月土地成交量仅有小幅回升。9月，居住用地成交面积为560公顷，较去年同期增加23%，较今年均值增加27%。今年前三季度的土地市场活跃程度不及去年。今年1-9月，13个中原监测城市居住用地累计供应面积较去年同期减少了16%，而居住用地成交量降幅达到29%，土地市场表现较新房市场更为低迷。图3：13城市土地供应走势图数据来源：住宅监测系统，中原集团研究中心今年以来，在冷清的市场氛围下，随着开发商风险意识增强，持币观望心态加剧，居住用地以底价成交占大多数，底价成交率大幅攀升。9月，13个中原监测的重点城市居住用地合计底价成交率为71%，较上月提高15个百分点，较去年同期大幅增加47个百分点。相对应的是，今年以来，土地溢价率较往年出现明显下滑。9月，重点城市的居住用地溢价地块的平均溢价率为48%，较去年同期减少14个百分点，其中一线城市的溢价率呈现大幅降低，但二线城市的情况较好，溢价率同比仍有15个百分点的增加。图4：13城市居住用地交易情况数据来源：住宅监测系统，中原集团研究中心3新建住宅市场月报中原地产研究中心|2011年9月9月，重点城市居住用地成交价格环比有小幅回升。13重点城市合计居住用地楼面地价为3602元/平方米，环比上涨18%，但较去年同期仍下跌了35%。受土地成交量大幅下滑的影响，今年前三季度，重点城市居住用地成交金额较去年同期大幅减少了28%，一线城市降幅达32%。重点城市：供应大增品牌房企项目领降九月供应大增蓉穗供求比至高位9月，中原所监测的重点城市（详见图4）新增供应面积环比增加30%，供应量的增幅达到近期峰值。但受政策持续收紧以及信贷额度限制的影响，并未能带动成交量显著回升。今年前三季度，重点城市累计新增供应面积较去年同期减少10%，供应量与成交量的降幅几乎接近，可见在调控大环境下，开发商普遍采取谨慎推盘的策略，维持市场供求的基本平衡。图5：重点城市一手住宅供应面积图(2009.11-2011.09)数据来源：住宅监测系统，中原集团研究中心在供应增加、销售低迷的情况下，重点城市的库存压力进一步增大。9月，重点城市的供求比值均大于1，其中，深圳、重庆、成都和杭州该比值较上月有较大提高。上海和重庆的供求比数值分别为1.11和1.01，仍处于较为合理的水平；而成都和广州的供求比已达高位，分别为3.74和3.29，已超过2008年同期的该数值。在政策压力持续、信贷进一步收紧、购房者看跌预期增强等因素综合影响下，局限于部分楼盘的降价促销，显然难以带动整个市场的回升。图6：重点城市9月供求量比较图数据来源：住宅监测系统，中原集团研究中心二线房价普遍下行品牌房企领降楼市自5月起，北京、深圳、广州等重点城市陆续有楼盘降价促销，但仍局限于个别楼盘。9月初，杭州下沙区的“保利湾天地”和“世茂首府”的大幅降价促销，更是拉开二线城市房价集体下行的序幕。中原调研结果显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%~20%；主城区成交均价从8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。除杭州4新建住宅市场月报中原地产研究中心|2011年9月外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中，成都降价幅度大部分在5%~10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%~15%。然而，目前各地的房价降幅仍未达到价量交换的临界点。与2008年类似，楼市降价潮的先行者，仍是各大品牌开发商。自今年5月起，就有中海、碧桂园等开发商纷纷推行降价促销，以价换量的策略。9月，全国各地区加入降价销售行列的品牌开发商也有所增多。中原监测数据显示，富力、保利、万科等标杆房企，都进行了不同程度的降价促销。但总体而言，和2008年相比，今年下半年以来的降价速度和幅度仍然较为有限。表1近期知名房企促销项目一览开发商楼盘城市/地区目前均价（元/平方米）前期/周边均价（元/平方米）促销方式富力富力君湖华庭广州/荔湾27000周边均价25000~380008.8折优惠，赠送28888元购房券富力唐宁花园广州/荔湾23000周边均价18800~25000送精装修，8.8折优惠保利保利湾天地杭州/下沙8900前期均价13000~14000最高优惠4000元/平方米保利西山林语北京/海淀23000推盘预期均价27000特价房总价降27万万科万科公园里深圳/龙岗16000~21000周边均价20000开盘日优惠10万万科金域缇香深圳/龙岗11800周边均价12000开盘日免精装修费，最低价9400元/平方米起金隅万科城北京/昌平15000前期起价18000降价销售龙湖龙湖滟澜海岸青岛/城阳6500周边均价5500降价销售龙湖U城重庆/大学城6900前期均价8000~9000降价销售中海中海紫藤苑杭州/三墩11000~15000前期折后均价17000精装修打7折销售金地金地艺境上海/宝山18000前期均价22000降价销售资料来源：中原根据公开资料整理热销楼盘名企位居前列中高端楼盘赫然入榜表2：四大城市新建住宅开盘30日销售率TOP5楼盘列表楼盘区域开发商平均价格（元/平方米）销售率*北京首开常青藤朝阳区首开集团2200090.7%创新园昌平区金隅、万科1500084.8%百合湾嘉园通州区北京麦金利房地产总价180万起75.0%东方华庭朝阳区龙湖地产3000056.1%绿城．北京百合公寓房山区绿城1800043.8%广州金域蓝湾白云区中粮、万科1800093.3%庄士映蝶蓝湾二期番禺区广州庄士房地产900064.3%锦绣御景国际花园二期增城市广州敏捷房地产770063.2%新都盛世名门增城市广州新发实业720043.9%信基花园番禺区广州信基臵业1550036.8%上海一品漫城三期闵行区鹏欣地产22000~2500057.9%玲珑湾城一期嘉定区上海天居投资1810056.3%始尚佳苑金山区上海豪晟房地产900053.2%仁恒森兰雅苑浦东新区新加坡仁恒集团4700045.7%绿地景汇佳苑一期浦东新区绿地集团1650043.5%深圳世纪汇广场福田区和记黄埔、中航地产4500062.5%数据来源：住宅监测系统，中原集团研究中心中原对近期一线城市的热销楼盘进行了统计分析，发现当前销售率较高的楼盘主要具备以下几项特征：价格合理，有一定促销降价；交通便利，配套完善；类型以小户型，低总价住宅为主。由此看出，在“限购”、“限贷”实施后，首次臵业的刚性需求渐成市场主力。在此基础上，本月的前五位热销楼盘还出现一些新的特征，反应市场主体出现局部变化。首先，热销楼盘中，知名开发商项目更多，销售率排名更靠前。例如，首开集团的“首开常青藤”、中粮、万科的“金域蓝湾”、和记黄埔的“世纪汇广场”等项目，销售率均位居所在城市的前五位，部分项目30天销售率甚至超过90%。由于知名房企的促销活动更多，部分还出现实质性的降价，再加上其品牌优势，因此更能够获得购房者的认可。其次，热销楼盘不再局限于面向刚性需求的中低端项目，一些中高端项目也开始跻身榜单。例如，5新建住宅市场月报中原地产研究中心|2011年9月上海的大平层高端住宅“仁恒森兰雅苑”，均价高达47000元/平方米，开盘30日销售率达到了45.7%，这在上海的热销楼盘中较为罕见。深圳的“世纪汇广场”，均价达到45000元/平米，开盘30日内销售率也超过60%。中高端住宅的热销，部分反映了在上海、深圳等购房能力较高、高端住宅聚集的城市，不同层次的购房者仍均有一定的活跃度，受“限购”、“限贷”政策的影响程度不同于其他城市。后市预测：政策信贷双重压力市场短期仍将低迷政策压力持续短期放松无望佛山“限购令”的放松仅维持12小时就宣告夭折，显示出在中央与地方政府间就调控政策存在不同意见。佛山的政策放松有其明显动因，中原监测数据显示，佛山“限购令”执行半年来，无论是新建住宅市场还是二手住宅市场，成交量都出现明显下滑。2011年4~9月，佛山新建住宅月均成交面积较2010年同期水平下降2成；二手住宅成交套数较去年同期水平下降幅度亦超过4成，市场颓势十分显著。从佛山政策松绑的夭折可见，目前市场成交量的重挫已使地方政府压力重重。佛山“半日新政”的内容也显示出地方政府希望维持成交量稳定，实现全年价格下调，同时又防止价格反弹的良苦用心。但作为广东省第三大城市，一旦公认佛山“松绑”，必将对全国调控大局产生较大的影响。地方政府固然有冲破“紧箍咒”的冲动，但在调控目标尚未实现，尤其是房价未有实质下降前，政策放松在短期内难以实现。信贷压力渐增需求受限显著年初以来的调控，以限购、限贷为主要手段，抑制投资性需求。但随着供应量的减少，刚需为主的购买力依然可支持主要城市的成交量在低位波动，供求基本平衡，价格未现大幅下跌。但随着流动性的持续收紧，目前一些银行信贷额度已出现紧张。在房贷供不应求的情况下，购房者申请房贷难度增大、时间延长，即使是符合条件的首套购房者也面临利率上浮的限制条件。据中原调研，市场上六至七成的客户需要使用贷款购房。因此，房贷额度的限制对市场成交量的影响更为直接，自住、投资等各类需求均受到影响，这也成为9月成交量依然低迷的主要原因。预计信贷额度在年底前仍将维持紧张局面，即使未来更多楼盘价格松动，成交量仍然难有大幅回升，目前楼市低迷的局面将至少延迟到年末。图7：30个主要城市一手住宅10月成交量预测6新建住宅市场月报中原地产研究中心|2011年8月作者季峰[e-mail]刘渊+