搜索
本本月月重重要要事事件件：：1、保险资金不得投资开发或销售商业住宅保监会9月5日发布《保险资金投资不动产暂行办法》,规定保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。可采用债权、股权或者物权方式投资不动产,但仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。保险资金不得变相炒地卖地,不得投资开发或者销售商业住宅;不得直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发);不得投资设立房地产开发公司,或者投资未上市房地产企业股权,或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的,应当限期撤销或者转让退出。2、温家宝：稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。9月13日，在天津举办的2010世界经济夏季达沃斯论坛上，温家宝总理强调，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投资投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房的建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。9月17日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调,要坚持以人为本、执政为民,着力推进保障性安居工程,加快发展公共租赁住房,促进人民群众安居乐业。要坚定不移地落实国务院关于房地产市场调控的一系列措施,继续坚决抑制投资投机性需求,积极增加有效供给,稳定社会预期,巩固调控成果,完善财税、金融、土地等政策,促进房地产市场平稳健康发展。这是李克强8月以来第三次针对保障性住房建设、房地产调控表态。住建部要求，各地9月底必须实现保障房安居工程项目全部开工，年末建成或基本建成的要达到60％以上。中央财政将对完成较好地方给予奖励。9月28日，财政部、国家税务总局发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，加大对公共租赁房的税收支持力度。3、国土资源部、住房和城乡建设部：进一步加强房地产用地和建设管理9月27日，国土资源部、住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。《通知》指出：统一思想，加强部门协调配合；强化住房用地和住房建设的年度计划管理；加快推进住房用地供应和建设项目的审批；严格住房建设用地出让管理；加强对住房用地供地和建设的监管；加大违法违规行为清理查处力度。《通知》中强调加大对保障性住房的土地供应，22001100年年99月月房房地地产产政政策策解解读读与与点点评评中中国国房房地地产产动动态态政政策策设设计计研研究究组组222001100年年99月月房房地地产产政政策策解解读读与与点点评评并特别指出，因企业原因造成土地闲置一年以上的企业，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。4、财政部、国家税务总局：公租房建设免征多个税种9月28日，财政部、国家税务总局联合发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，其主要内容是：对公租房建设期间用地及建成后占地免征城镇土地使用税；对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征；对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税等。5、财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部：调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策9月29日，三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，其内容是：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。6、央行、银监会：关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知9月29日，央行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。报报告告要要点点：：²全国房地产市场持续升温招致更进一步调控政策接踵而至进入8、9月份以来，统计数据显示，许多城市房屋交易量明显回升，个别城市一些楼盘价格出现恢复性上涨。从土地交易情况看，出让价格也明显上涨，房价上涨压力较大。这与中央政府的调控目标明显悖离。为巩固调控成果，防止房价再出现反弹式上涨，近日，各部委接连发出前期政策的细化通知，不断向市场传递信号，如果政策难以达到目的，第二轮调控政策出台将不可避免。²加大房地产市场供给、抑制不合理需求、加快保障房建设是当前调控政策的重点3中中国国房房地地产产动动态态政政策策设设计计研研究究组组9月份中央各部委发布的一系列政策措施表明，近期调控政策的着重点是进一步规范市场秩序、加大房地产市场供给、支持保障性住房建设、支持居民基本住房需求，打击投机、打击房地产企业囤地、炒地行为。²加强保障性住房建设成为调控政策的核心9月13日在天津举办的2010年夏季达沃斯论坛上，国务院总理温家宝表示，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。9月17日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在“加快保障性安居工程建设工作座谈会”上强调,要坚持以人为本、执政为民,着力推进保障性安居工程,加快发展公共租赁住房,促进人民群众安居乐业。这是李克强8月份以来第三次针对保障性住房建设、房地产调控的表态。住建部要求，各地9月底必须实现保障房安居工程项目全部开工，年末建成或基本建成的要达到60％以上。我们认为，中央领导的表态以及住建部的要求强化了人们对住房保障的认识，加大了保障性住房建设的落实力度。如果说今年8月份之前，以遏制投机、稳定房价为主的房地产调控是落实“新国十条”的主要内容，而进入9月份之后，住房保障建设正成为落实房地产调控的核心。²深化落实“新国十条”，加大落实力度仍是当前的中心任务新近出台的调控政策基本上都是在4月份“新国十条”规定的框架内进行的政策细化和深化，更具有可操作性，调控更精准，更强调新“国十条”政策的贯彻和落实。因此，加大“新国十条”的落实力度，仍是当前的中心任务。²未来调控政策的走向如何近期出台的调控政策需要一定时间的消化，从供给和需求来看，新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减轻，房价调整将不可避免。收紧货币的政策近期出台的可能性不是很大。422001100年年99月月房房地地产产政政策策解解读读与与点点评评1、全国房地产市场持续升温招致更进一步调控政策接踵而至8月底9月初以来，房地产市场持续升温，交易量回升，房价恢复上涨。据建设部统计，8月份，全国商品房平均价格达到2749元／平方米，同比增长13.5％，比一季度上涨了6.9％，房价上涨过快问题较为严重。今年８月，全国商品住宅的平均价格也达到了2525元／平方米，比去年同期增长了11.2％，与一季度相比上涨了4.7％，显示房地产市场供求结构矛盾突出。9月20日，北京两块土地拍出了50亿元，拿地者均为国企。随后，调控以来北京最贵的地块——海淀小营地块，被北京城建以28.12亿元价格拍得，溢价率21%。其房屋成本价最低要25000元/平方米，周边房价是22000元/平方米，说明开发商对未来房价上涨存在较强预期。同时，在全国范围内，一些重点城市地价也开始迅速回升，图1.1给出了2010年1至9月北京、上海、杭州三城市土地溢价率情况表明，进入7月份以来，特别是8、9月份土地溢价率上升非常明显，房地产商对房价未来上涨存在较强的预期。图1.1：2010年1月至9月北京、上海、杭州三城市土地溢价率情况-2502550751001251501752001月2月3月4月5月6月7月8月9月溢价率（%)北京上海杭州数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com（注：数据为各城市土地溢价率排名前10的中位数）下表中给出了9月份全国新诞生的几个地王情况。在调控政策风声仍紧的情况下，一些房地产企业为追求企业自身利益逆市高价竞拍土地，表明市场信心犹足，价格反弹的动力较大，这使“新国十条”调控政策的效力受到削弱。表1.1：9月份新诞生的地王列表日期竟得企业类型价格地块简介刷新纪录9月1日合生创展外资楼面单价16488元/平米上海松江单价“地王”广富林2-5号地块，总价为12.46亿元，溢价率达131%再一次刷新松江单价地王纪录9月8日九龙仓外资楼面价高达35490元/平方米黄浦江沿岸E18地块，总价48.28亿元，折合楼面价35490元/平方米，溢价率达到41.3%创下浦东住宅用地楼面价新高5中中国国房房地地产产动动态态政政策策设设计计研研究究组组9月19日南京临江老城改造建设投资有限公司国企200.34亿元挂牌底价获得仅次于2009年底由广州亚运城地块制造的255亿元记录。南京下关滨江两大型地块创南京市拍地成交额新高资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理为巩固调控成果，稳定房价预期，更进一步调控政策在9月下旬接连出台，显示了中央政府稳定房价的决心。2、加大房地产市场供给、抑制不合理需求、加快保障房建设是当前调控政策的重点总体看，9月份出台的调控政策旨在规范房地产市场、加大房地产市场供给、抑制不合理需求、加快保障房建设，继续深化落实“新国十条”。表2.1给出了9月份政策的主要内容和特点，政策意图甚为明确。表2.19月份政策的主要特点时间部门政策名称主要内容政策意图9月5日保监会《保险资金投资不动产暂行办法》保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。可采用债权、股权或者物权方式投资商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产；不得变相炒地卖地,不得投资开发或者销售商业住宅;不得直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发);不得投资设立房地产开发公司,或者投资未上市房地产企业股权,或者以投资股票方式控股房地产企业。规范保险资金的投资范围、投资方式，允许保险资金投资除商品住宅之外的不动产9月26日国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》统一思想，加强部门协调配合；强化住房用地和住房建设的年度计划管理；加快推进住房用地供应和建设项目的审批；严格住房建设用地出让管理；加强对住房用地供地和建设的监管；加大违法违规行为清理查处力度。规范土地使用，打击囤地、炒地行为，增加土地供应9月28日财政部、国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》对公租房占地免征城镇土地使用税；对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征；对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税等。大力支持公租房建设，广泛拓展公租房供给方式622001100年年99月月房房地地产产政政策策解解读读与与点点评评9月29日财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。降低居民购买首套房的成本。9月29中国人民银行、银监会《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明