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ChinaIndexAcademy当前房地产市场形势分析与未来展望中国指数研究院2013年8月1目录一、最新变化：价格涨幅扩大，供求季节性回落，地价增幅显著二、沿海地产关注城市市场形势简析二、未来展望：政策维稳，供应加大促量价平稳上行，城市分化2政策环境：房地产调控“有保有压”，政治局会议定调政策趋稳方向房地产调控“有保有压”原则贯彻始终。7月5日，国务院办公厅发布《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》指出房地产行业继续秉持“有保有压”原则，在防控融资风险的前提下，进一步落实差别化信贷政策，加大对居民首套住房的支持力度，同时抑制投资投机需求，促进市场需求结构合理回归。7月20日，央行取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，同时规定针对个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整，要求商业银行继续严格执行差别化住房信贷政策。7月30日，中央政治局会议指出“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。公积金贷款余额吃紧，多地现公转商贴息。2013年以来，部分城市个人住房贷款出现快速增长，增速远超收集增速，使得存贷比出现异常，公积金缓贷、断贷现象显现。部分城市采取公转商贷缓解资金压力，或提高公积金缴存上限、降低贷款额度以归集更多资金。土地利用巡查全面铺开，下半年重点查处闲置土地。7月11日，全国土地利用动态巡查工作现场会在总结常州等6个城市土地利用动态巡查试点的基础上，在全国范围内建立土地利用动态巡查制度，对建设用地开发利用情况实行全程监管，防止土地闲置浪费，大力盘活存量建设用地。32013年7月，全国100个城市住宅平均价格为10347元/平方米，环比上涨0.87%，其中61个城市价格环比上涨，39个城市环比下跌。本月百城价格是2012年6月首次止跌后连续第14个月环比上涨，涨幅较上月扩大0.10个百分点，是4月以来首次扩大；同比连续第8个月上涨，涨幅为7.94%，较上月扩大0.54个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为17609元/平方米，环比上月上涨1.34%，与去年同期相比上涨11.06%，连续第9个月同比上涨。新房价格：百城住宅均价环比上涨0.87%，同比上涨7.94%数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com图：2010年6月至今百城新建住宅均价及环比涨跌幅注：2012年12月起，百城指数按完善后的规则进行编制，历史数据已作更新。0.75%-0.67%-0.46%1.09%0.95%1.06%1.02%1.41%0.93%0.77%0.68%0.70%0.49%0.38%0.07%-0.04%-0.33%-0.55%-0.30%-0.16%-0.43%-0.32%-0.38%-0.66%0.29%0.37%0.29%0.27%0.13%0.41%0.23%1.00%0.83%1.06%1.00%0.81%0.77%0.87%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%8500900095001000010500元/平方米百城均价(左)环比(右)4根据中指数据宏观版（跟踪统计局全国及所有289个地级以上城市数据）：2013年1-6月，全国商品房销售面积为5.1亿平方米，同比增长28.7%，增速较1-5月回落6.9个百分点，销售额为3.3万亿元，同比增长43.2%，增速回落9.6个百分点。单月来看，6月全国商品房销售面积同比增长10.8%，销售额同比增长17.7%。分区域看，东部地区销售额、销售面积增速均为各区域最高。图：2007年至今全国商品房和住宅销售面积及销售额同比增速全国销售：销售指标累计同比增速显著回落数据来源：国家统计局，中国指数研究院预测-25%0%25%50%75%100%商品房销售额同比增长率商品房销售面积同比增长率住宅销售额同比增长率住宅销售面积同比增长率52013年1-6月，全国房地产开发投资额为3.7万亿元，同比增长20.3%，是今年以来连续第5个月增幅超过20%，但增速比1-5月降低0.3个百分点。其中，住宅开发投资额为2.5万亿元，同比增长20.8%，增速比1-5月回落0.8个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%，与1-5月持平。全国开发投资：增速略有放缓但仍在20%以上图：2007年至今房地产开发投资额及其同比增速数据来源：国家统计局，中国指数研究院预测0%10%20%30%40%02468万亿元房地产开发投资额(左)住宅开发投资额(左)房地产投资同比(右)住宅投资同比(右)61-6月，全国房屋新开工面积为9.6亿平方米，同比增长3.8%，是今年3月以来的最高水平，较1-5月提高2.8个百分点。其中，住宅新开工面积为7.1亿平方米，同比增长2.9%，较1-5月提高2.1个百分点。单月来看，6月，全国房屋新开工面积为2.2亿平方米，同比增长14.2%（5月同比下降1.5%）；竣工面积为6601万平方米，同比增长10.9%（5月同比下降0.5%）。图：全国房屋新开工面积及施工面积及其同比增速全国开工：累计新开工面积同比增速明显提高，当月新开工同比由降转增数据来源：国家统计局，中国指数研究院预测-20%0%20%40%60%80%010203040506070亿平方米施工面积(左)新开工面积(左)施工面积同比(右)新开工面积同比(右)77月50个代表城市约成交2439万平方米（初步统计数据，下同），较上月微幅下降2%，同比下降12%，较3月高点下降超过20%，但较去年月均水平仍高出5%。2013年1-7月，50个代表城市住宅月均成交2503万平方米，同比增长27%，与2010-2011年同期相比增幅均超过35%，为近四年同期最高。图：2010年以来50个代表城市月度总成交量走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com注：一线城市包括北京、上海、广州、深圳4个城市；1.5线城市包括天津、重庆、杭州、武汉、苏州、成都、南京、沈阳8个城市；二线包括大连、厦门、贵阳、温州、哈尔滨、长春、合肥、青岛、福州、西安、郑州、无锡、长沙13个城市；2.5线城市包括南昌、南通、扬州、东莞、南宁、海口、唐山、佛山、绍兴、三亚、中山、惠州12个城市；三线包括泸州、徐州、包头、镇江、三明、莆田、淮安、肇庆8个城市；3.5线城市包括汕头、衢州、韶关、铜陵、宿州5个城市。新房成交：7月成交环比降幅进一步收窄，累计成交量为近四年同期最高21121795231125030500100015002000250030003500万平方米月度成交面积年度月均成交面积2010年4月，“国十条”出台5-7月平均成交量回落42%2013年3月末，地方“国五条”陆续出台，4-6月平均成交量回落17%8三线代表城市7月成交量环比降幅最为显著。具体来看，一线城市环比下降14%，仅广州增长28%；二线城市与上月基本持平，宁波表现最好，环比增长近五成，福州降幅最大；三线代表城市平均降幅为16%，在各梯队城市中最高，仅扬州环比微增1%。同比来看，一线城市降幅最大。7月，一线城市成交量同比下降26%，仅深圳增长9%；二线城市下降9%，沈阳、三亚增幅均超过40%；三线城市同比下降4%，在各梯队城市中降幅最小。图：2013年7月35个代表城市成交量环比变化数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com不同城市：一线城市成交量同环比降幅相对较高图：2013年7月35个代表城市成交量同比变化-14%-1%-16%-60%-30%0%30%60%广州上海北京深圳宁波成都三亚南京天津沈阳昆明长沙西安长春贵阳温州大连苏州哈尔滨杭州重庆厦门青岛无锡南昌福州扬州惠州泸州中山包头东莞韶关绍兴宿州一线二线三线环比增速梯队城市平均增速-26%-9%-4%-60%-30%0%30%60%深圳上海广州北京沈阳三亚温州西安昆明天津成都大连南京长春贵阳重庆宁波哈尔滨长沙青岛无锡厦门杭州南昌福州苏州东莞扬州宿州中山泸州包头韶关绍兴惠州一线二线三线同比增速梯队城市平均增速9新房供应：7月为近三年同期最低，但累计供应量为近四年同期最高7月，20个主要城市新批上市面积持续下行，环比下降10%，同比下降6%，为1161万平方米，处于近三年同期最低水平。今年以来，代表城市月均新批上市1154万平方米，同比增长11%，为近四年同期最高。图：2010年至今主要城市新批上市面积走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com注：20个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、苏州、重庆、天津、沈阳、大连、长沙、无锡、郑州、南昌、东莞、扬州、南通、惠州、铜陵。125012961260115405001000150020002500万平方米月度供应面积年度月均供应面积10供求对比：重点城市销供比普遍下降，大部分城市二季度降至1以下数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com图：2008年至今8个代表城市销供比走势2013年二季度，8个代表城市成交量环比下降3%，供应量环比大幅增长68%，平均销供比降至0.95，比一季度下降0.69，除北京、广州、惠州外，其他城市销供比均小于1，一季度的供不应求态势普遍发生扭转。0.951.300.961.060.820.870.880.831.040.01.02.03.04.05.0平均北京上海广州深圳杭州武汉苏州惠州11图：2010年至今6个代表城市可售面积及出清周期供求对比：库存水平略有回升，出清周期保持平稳数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com注：代表城市包括北京、上海、广州、深圳、苏州、惠州6个城市。截至7月底，6个代表城市可售面积为3339万平方米，较上月增长2.5%，库存水平略有回升，但仍比2012年底下降9.1%；代表城市平均出清周期为8个月左右，与2012年年底基本持平。048121601000200030004000月万平方米可售面积出清周期12新开盘：环比下降20%；重庆开盘量最大，宁波推盘量最少数据来源：CREIS中指数据，中指监测图：2013年上半年分城市住宅项目开盘次数7月进入传统淡季，全国16个重点城市共计开盘440次，较6月环比下降20%。其中重庆推盘量最大为58次，宁波最小仅6次。2013年1-7月16个城市住宅类项目共计开盘2875次，其中3-6月为推盘旺季，各月平均推盘次数达526次。分城市来看，重庆共开盘432次，遥遥领先于其他城市，武汉、上海和杭州开盘量也较大，均在250次左右；北京、深圳、宁波推盘量较小。图：2013年1-7月全国重点城市推盘次数及占比情况2507857150947954844001002003004005006001月2月3月4月5月6月7月开盘次数4322552532462202041931891491461451211068980475842353541333431262115201320106050100150200250300350400450500重庆上海武汉杭州长沙南京天津成都南昌苏州广州沈阳青岛北京深圳宁波1-7月7月数据来源：CREIS中指数据，中指监测数据来源：CREIS中指数据，中指监测13去化情况：平均去化率与上月持平，深圳、北京和杭州均超过80%图：2013年1-7月全国重点城市新开盘项目平均去化率7月全国16个重点城市新开楼盘平均去化率为65%，与6月持平，在4-5月有所下降后6-7月逐渐恢复。其中深圳、北京和杭州均超过80%，深圳高达87%位居各城市首位；广州和上海去化率最低，分别为48%和49%。图：2013年1-7月分城市新开盘项目平均去化率70%65%68%63%62%65%65%0%10%20%30%40%50%60%70%80%1月2月3月4月5月6月7月全国重点城市平均去化率81%78%77%73%60%59%58%56%49%87%81%80%62%62%48%61%49%58%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%深圳北京杭州南昌重庆