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杭州市2011年上半年住宅供求白皮书2011年是杭州楼市新政后陷入低谷的一年，1-2月份延续2010年的热度，成交量依然持续在一定的高度，但进入3月杭州开始执行限购限贷限外三限政策后，成交量跌入历史最低谷，且3-6月持续呈现低谷态势，低成交量成为2011年上半年楼市的主要特征。第一部分整体楼市成交分析：一、上半年整体成交分析成交量为五年来最低点，但整体房价保持稳定2011年是杭州楼市新政后陷入低谷的一年，1-2月份延续2010年的热度，成交量依然持续在一定的高度，但进入3月杭州开始执行限购限贷限外三限政策后，成交量跌入历史最低谷，且3-6月持续呈现低谷态势，低成交量成为2011年上半年楼市的主要特征。从价格上看，虽然有部分楼盘推出存抵优惠政策，也有少量楼盘低于预期价、市场价开盘，但整体楼市的售价依然持续平稳略微上升态势，因此，整体房价依然保持稳定，未出现较大幅度下调。总量成交为五年最低点上半年住宅成交不足7000套杭州主城区上半年(1.1-6.28)商品房总成交10545套，其中住宅成交6523套不足7000套。从横向上看，2011年上半年住宅成交量是同期上市新房源数量的68%，成交量远低于供应量；从纵向上看，是2007年以来同期成交的最低点，较2009年同期下降77.4%，较2010年同期下降9.2%。无论是商品房还是住宅，2011年上半年均位于近五年来历史成交最低点。住宅销售以2010年留存的存量房为主，半年去化3637套占比55.7%2011年上半年，杭州主城区住宅总销售量为6523套，其中新房源销售2886套(不含预定)，占整体销售量的44.3%%；存量房销售3637套，占整体销售量的55.7%；存量房销售大于新上市销售，成为市场销售去化的主力。一路下行低谷徘徊从不同的成交阶段看，2011年上半年的杭州楼市经历了一路下行、低谷徘徊的过程。直到5月，在供应量大增的情况下，成交量略有上升，但依然没有摆平低谷态势，5-6月份商品房成交量稳定在2000套，住宅稳定在1200套左右。从整体大势上看，上半年的楼市成交在进入低谷后小幅上升。2010年12月，杭州楼市呈现依然呈现不错的势头，但进入1月份后，成交直线下降，从2月份开始，一直处于持续低落状态，在3月上半月的时候达到最低点，之后持续在低点徘徊，月度住宅成交套数均未超过1000套。从4月份开始，杭州楼市成交量有所苏醒，成交量图片1000套，到了5月份，出现一个小幅度的上扬，成交量达到2000套，6月份维持5月份的热度，但依然没有达到新政前的水平。成交量之所以呈现不断下滑、低谷运行态势，主要是受两方面的影响，一是宏观调控的影响：1月底，国家对房地产行业的新国八条政策出台，杭州“限购、限贷、限外”的新政细则也于2月底出台，这是造成2月和3月楼市成交量出现两次大幅下降的直接原因。二是楼市供应影响，2011年1-5月杭州主城区一直呈现出供应量不足的情况，在新房源上市缺少的刺激下，成交量出现大幅萎缩。从半月成交情况看，2011年杭州楼市经历了明显的三个阶段，1月的两个半月是成交的最高峰，无论是住宅还是商品房成交量均在1000套以上；从2月上半月-4月下半月，是成交的低谷期，成交量出现高峰的急速坠落态势，住宅半月成交量均为超过500套，虽然4月上半月商品房成交已现上升态势，但依然改变不了这个阶段低谷的现实；从5月上半月到6月下半月，成交量低迷的形势有所扭转，无论是商品房还是住宅成交量出现明显回升，住宅回归到700套水平，商品房回归到1100套水平。新房源成交表现不佳，销售率仅30%2011年上半年杭州主城区总共上市商品房13008套，其中住宅9565套，无论是商品房还是住宅，整体销售率均表现不佳，销售率仅为30%。对比2010年上半年，这样的销售情况更显差距，2010年上半年住宅新房源销售率为44%。杭州至3月开始执行限购限贷限外三限政策外，杭州楼市成交陷入沉重打击，在改善型客户减少、投资客户退出楼市的情况下，刚性需求的购房者也陷入观望，市场需求陷入低谷，新开楼盘销售明显受阻，大部分楼盘开盘当天预订率仅30-40%，加上因政策原因、购房者材料原因等造成签合同客观上的滞后性，新开盘楼盘的成交率更为大打折扣。因此，购房者绝对数量减少、观望和签合同手续等多重原因组成，形成2011年上半年新上市房源销售率低下的主因。二、上半年价格走势分析成交均价曲折上扬，基本维持在20000元/㎡上下从上图可以看出，在新政对房价的抑制下，2011年上半年杭州楼市成交均价基本保持平稳态势，基本在20000元/平方米上下徘徊，上限未超过24000元/平方米，下限未低于18000元/平方米。从月度表现上看，2月冲高明显，超过23000元/平方米，主要是由于绿城?明月江南、远洋公馆、赛丽丽园等高价楼盘是成交主角，拉高了成交均价；到了3月，又出现较大幅度的下滑，破19000元/平方米，以下沙板块较低价楼盘成交为主，故成交均价下滑。5-6月份在大量房源上市的冲击下，价格起伏坡度减少，趋向平稳。但对比2010年月度成交价格情况，2011年的月度售价高低震荡的一面有所显现。从两个自然年度的价格对比上看，2011年的成交价格既未出现较大幅度上升，大幅度持续下降的态势也未呈现，2011年上半年的价格水平与2011年下半年旗鼓相当，呈现新政后价格未出现大幅下调的事实。多种新式优惠现身楼市从3月开始，各种各样房价的优惠方式开始浮现市场，只是表达方式和表现尺度不同而已。根据合创地产机构市场研究中心的统计，目前杭州房价优惠总体来说可分为六种形式：一、总价打折；二、存抵；三、减免；四、买就送；五、办卡优惠；六、多重优惠叠加。最低的优惠幅度达9折，但以一些郊区楼盘或酒店式公寓为主，对整体楼市形成的影响有限。但是随着7月上市房源的加大，各楼盘价格优惠幅度和普遍性也在加大，目前存5万10万的优惠较为普遍，而总价优惠10万左右已经不算是较大幅度的优惠，因此，预计价格格局还将出现更深层次的变动。三，板块成交情况分析下沙、三墩、九堡和滨江是2011年成交表现最出色的板块从2011年上半年成交项目所属的板块看，下沙、三墩、九堡和滨江板块表现突出。在上半年成交的房源中，下沙板块共成交1395套，为板块成交冠军，占据上半年总销售量的21.4%，此比例较2010年同期下降10%，这已是下沙板块连续三年成为杭州主城区板块成交冠军，多楼盘供应、多类型产品、区域关注度高是下沙板块成交热烈的主因。2011年上半年代表楼盘是保利江语海、世茂江滨花园和观澜时代，其中保利江语海为上半年楼市成交的季军楼盘，多次开盘取得良好的成绩；三墩板块和九堡板块各成交房源885套，并列第二。其中，三墩板块是2011年上半年的热点板块，虽然板块内在售楼盘不多，中海?紫藤苑和金地自在城是主力，但其两个楼盘华丽的销售成交照亮整个板块热度，使之与多达10个楼盘同时销售的九堡板块平分秋色。九堡板块代表楼盘是天阳九筑、泊林印象和多立方。滨江板块是近年较为沉寂的板块，共成交房源641套，位居第四，是至2010年以来取得最好的成交，滨江板块目前在售主力楼盘并不多，但此前开盘的大量楼盘存量房源为滨江成交量的上升预留了一定的空间，上半年销售的代表是积家、江南铭庭和明月江南。从板块发展前景看，这四大板块都是目前楼市发展火热、具备良好发展前景的近郊主流板块，下沙拥有一线江景、高教园区和现代工业园区，是近两年来杭州发展最快速的区域之一；三墩板块为城西区域的无缝链接，配套成熟、交通便捷，成为融入杭州成为杭州主流居住城区之一；九堡板块随着大量楼盘的开发和交付、系列大型公建如客运站等的启用，九堡板块的居住氛围日渐浓郁；而滨江在多年城市建设发展已见成效，系列商业配套跟进，已经成为杭州新兴城市居住的代表板块。成交超过500套的板块，成交均价绝大多数未超过20000元/㎡从售价上看，成交量超过500套的五大板块中，下沙、三墩、九堡、滨江和丁桥也是目前杭州近郊最具性价比的五大板块，除滨江略超20000元/㎡外，其他四大板块实际成交均价均低于20000元/㎡，如下沙上半年的成交均价为15600元/㎡，丁桥成交均价为14000元/平方米，在主城区三个低于16000元/㎡板块占据两席；而三墩和九堡上半年的实际成交均价在18000-19000元/㎡左右，相对较高的性价比是促进板块成交的重要因素。同理，售价较高的板块成交表现也较为萎靡，从图表上可以看出，目前有三个板块成交均价在40000元/㎡以上，分别是市中心、钱江新城和城西板块，此三个板块的半年成交套数均在200套以内。田园、城东新城等新板块成交尚未发力下半年将迎接更大的舞台在上半年有成交表现的众多板块中，其中不乏2010年新亮相的一些板块，如田园、城东新城、城北东新路板块等，这些板块都拥有一些共同的特征：1、板块具备优势的地段优势，如田园位居城北山水之地、城东新城紧依市中心为杭州未来交通枢纽、城北东新路紧依大关三墩城北商业中心，是未来成为新商业中心所在地；2、板块规划养眼，未来具备了较好的发展潜力，如田园板块的规划、城东新城的规划、城北东新新天地规划，这些板块均是杭州市政府重点规划板块，也将成为未来区域的商业中心和居住中心；2、知名品牌开发商先行进入，板块发展起点较高，如田园板块有绿城、朗诗已进入、城东新城板块万科、滨江称霸、城北东新路板块滨江、新天地等占据主力；3、板块未来供应量大，此三个板块从已经得知的土地出让情况和未来区域规划的土地出让情况看，板块内未来供应量，依据各板块的地段、规划、发展前景和品牌优势，此三大板块以后必将是杭州楼市的亮点和热点板块。但从2011年上半年的表现看，这些板块表现有限，尚未发力，除城北东新路板块成交量超过300套外，田园和城东新城两大板块成交量不足50套，这和板块内楼盘尚未全面开发由直接的关系，例如田园板块和城东新城均为孤盘独掌局面的情况，田园仅绿城田园牧歌一个楼盘在售、城东新城仅万科草庄一个项目在售。从2011年下半年看，随着板块在售楼盘的逐渐增加，此三板块将开始持续发力，如田园板块朗诗田园绿郡、城东新城板块的滨江?金色黎明、城北东新路板块的铁建国际城等均会在下半年首开，因此，这些板块在下半年将迎来更大的舞台。第二部分2011年上半年个盘销售分析个盘成交量表现不佳品牌开发商占据主力从2011年上半年杭州楼市整体成交看，上半年共有130多个楼盘有成交记录，其中有23个楼盘的成交量在100套以上，有8楼盘成交量在200套以上，无1个楼盘成交量超过500套，对比去年同期，有4个楼盘超过500套，个盘成交量明显下降。在上半年的个盘表现中，位于三墩的中海?紫藤苑和金地自在城是表现最突出的2个楼盘，总成交量大于400套，远远高于其他楼盘的成交量。其中，中海?紫藤苑推出精装修改毛坯千人团购活动，利用总价的下调促进大量成交；金地自在城则是推出“太太的洋房”、90方跃层公寓等多种产品，特色鲜明，受到购房者的青睐。在排行前二十名的楼盘成交中，可以发现，大部分为售价不高的首次置业自住型楼盘为主，实际成交均价基本在25000元/㎡以内，仅远洋公馆一个楼盘售价超过30000元/㎡。20个楼盘中，有13个楼盘实际成交价在20000元/㎡以内，有5个楼盘实际成交价在15000元/㎡以内。在排行前二十名的楼盘成交中，可以发现，品牌开发商开盘的楼盘占据多数，聚集了中海、金地、保利、滨江、万科、世茂、金隅、远洋、龙湖等一线名牌，一线品牌公司开发楼盘占前20名楼盘的比例达45%，在市场较冷淡的情况下，品牌公司以产品的高品质、高服务、高关注赢得市场的认可。仅10个楼盘成交量超过100套2011年上半年，杭州主城区总共有33个楼盘推出新房源，新盘上市数量少于2010年同期，在新上市楼盘中，只有10个楼盘新房源成交套数超过100套，2个楼盘超过200套，个盘成交表现力不足。上市新房源成交表现较差，76%的楼盘销售率不到50%；47%的楼盘销售率不到30%2011年上半年总共有49次开盘记录，根据合创地产机构统计，有10个楼盘12次开盘销售率在50%以上，占总开盘楼盘次数的2