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解读2010两会目录两会热点解读……………………………………回顾两会期间与地产相关的热点解读近期重要楼市新政…………………………回顾近期国家各部委关于楼市方面出台的相关政策土地新政解读……………………………………总理言论…………………………………………两会期间的房地产相关策略导向………………两会解读分析……………………………………2009年整个房地产市场从2008年金融危机的阴霾中走出，而且最终价格一路上涨，甚至破了历年房价记录的时候。国四条、国十一条及地方的调控政策纷纷出台，给去年的房地产市场浇了盆冷水，然而随着两会的到来，房地产市场已被拿到整个两会议案的重头戏位置。很多两会代表在提到房地产市场情况时，如何调控高房价，使房地产市场健康平稳发展成为关键。而两会后房地产政策的走向也值得关注。经过讨论，从信贷方面、增加保障性住房及普通商品住房的供应、控制开发商贷款等几方面进行解读。两会讨论热点解读议题一关注“80”后买房难时间进入2010年，1980年出生的最早“80后”已踏着岁月的痕迹迈入30岁的门槛。喜欢标榜独立、自由、前卫的80后，这一点也体现在居住的房子上。加入购房大军的“80后”中，有的工作才两三年，有的刚刚走出校园，有的则仍在读书。他们手头资金有限，置业出于什么心理呢？特别是在房地产业“高烧”时期：房价被恶意炒作，楼市一路飙升，这都让80后望“房”莫及。议题二房价每年的全国两会，楼市都是绕不过去的话题，但在代表委员的诟病声中，如今，房价在疯涨了一年之后，政协委员把关注的目光投向了高房价及其带来的危害。——抑制社会消费——加大金融风险——挤压普通住宅供应担忧1抑制社会消费“房价已严重脱离城市居民的实际购买力，房地产市场变成了投机的乐园。”全国政协委员、清华大学人文社会科学学院教授蔡继明说。“现在一些人用于还房贷的支出占到了收入的30%-50%，甚至更高，购房压力让许多年轻人背上了沉重的包袱，形成所谓的‘房奴’。”全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海说，“这会严重影响他们的消费支出，从而对消费形成抑制。”事实上，除了购房对消费支出的挤出效应，过高的房价也令许多人望而却步，一些政协委员指出，如果民众根本买不起房，那么通过房地产来拉动相关产业的消费便成了一句空话。担忧2加大金融风险根据国家统计局公布的数据，在2009年国内房地产开发的资金来源中，仅国内贷款就达到11293亿元，增长了48.5%。同时，在房地产开发企业的其他资金来源中，个人按揭贷款达到8403亿元，大幅增长了116.2%。全国政协委员、中国工商银行原监事长王为强表示，房价短期内上升过快，房地产市场增速过度，会给金融机构带来系统性风险。“根据我们对有关房地产企业的调研，目前没有按照销售比例收回开发贷款的情况比较普遍。我们统计了800多个房地产开发企业，有的开发商的销售进度已经超过了50%，但是还款的进度大大低于50%。”王为强还指出，居民申请贷款，用于购买多套房屋和投资炒房的行为增多，也就是说一人多贷，导致借款人不能及时还贷的风险加大。担忧3挤压普宅供应“近期一些城市频现‘天价’地王，其中大都有大型国企的背景，对此要引起重视。”北京大学社会科学学部主任厉以宁说。除了不断推高地价、房价，不断涌现的“地王”也令大型地产企业对中小企业的挤出效应开始显现。蔡继明表示，随着开发商准入门槛不断被抬高，中小房地产公司逐步被逐出市场，房地产市场就会变成“豪门寡头的俱乐部”。河南浩华置业集团董事长张建新说，他担心，如果市场上的土地大都被高价拿走，开发商又集中在有限的几家，竞争的环境肯定会受到影响，接下来高附加值的豪宅就会越来越多，普通住宅供应将会受挤压。议题三拆迁问题公众最关心哪些问题？人民日报和人民网就老百姓最关注的“两会”热点问题，联合在网上开展调查。调查结果显示，“依法拆迁”的关注热度排在网友最关注的十大问题的第四位，其中68%参与调查的网友认为强制拆迁引发的冲突事件责任在强制拆迁一方，65%的网友认为物权法是上位法，《城市拆迁管理条例》应该服从它，54%的网友认为应该修改尽快《城市拆迁管理条例》。议题四开征物业税物业税自2003年被首次提出以来，一直被寄予厚望。在发达国家，物业税是地方税收的支柱，有些地方政府拥有物业税的决定权，广义的物业税与财产税等同，多数发达国家财产税收入占国民收入的比重为5%左右，占一国全部税收的比重多在10%以上。但在我国，房地产行业的税收绝大部分集中在开发和交易环节，持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税。这就导致持有环节税负极低，造成部分热点城市新建住房空置率偏高，形成巨大的资源浪费。分析：物业税开征还有几个现实问题等待解决。物业税开征之后，需要协调分配给国家和地方的比例，以及哪些相关税收将被替代；其次，由于我国房地产评估业在跨体系评估方面的经验不足，政府每年对所在区域的物业进行评估十分困难；最后，物业税的出台还需要经过一个立法的过程。有房地产业发展“稳定器”之称的物业税，被普遍认为有助遏制凶猛上涨的房价，但却一直“呼之难来”。物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。议题五保障性住房目前一个明显的信号是，不少地方政府开始加大保障性住房建设，像一些一线涨的比较快的城市，北京、上海都已经行动了起来，重庆公共租赁建设工程已经破土动工，而且首次建设在内城，城市中心大规模建设公租房，这些措施对于房市的调控都是有实际效果的。保障性的住房建设实际上是一个长期需要落实的政策，这个政策不可能凭一次运动或者一次运动型的整顿得到很好的效果，政策将会怎么样，特别是在保障性住房这一块的政策会是一个怎么样的走势，两会之后大家还是比较关心的。评：两会当中会出现一个什么样的住房格局，市场化的住房和保障性的住房会怎么样来进行一个分割，大家都比较关注，我们对此拭目以待。议题六银行房贷一边是房价丝毫未出现下降，另一边则是银行房贷优惠越来越少，业内人士预计，房地产市场的冷清现状还将持续，银根收紧或将使房价在年内出现调整。房贷业务或将收缩目前，政策层面虽没有明确要求收紧房贷，各家银行也没有说要取消利率优惠，但个人住房按揭贷款业务的收缩是一个不争的事实。有银行人士预计，这一情况还会持续，房地产市场或将因此受一定影响。一些银行人士表示，取消利率优惠是迟早的事，但对市场影响更大的是贷款总量的控制。议题七二套房40%首付+1.1倍利率给用贷款购买二套房者戴上了“紧箍”，二套房贷政策牵动着买房人的心。国务院办公厅日前发布通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。目前银行认定房贷次数一般是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。银监会前期曾要求各商业银行、股份制商业银行严格审查住房消费者的还款能力、还款意愿和还款记录，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例和严控授信。议题八商品房预售制度如一石击水，南宁将试点取消商品房预售制度的消息，引发了舆论的普遍关注。人们据此认为，商品房预售制度将就此走向终结。但时隔一周后，1月30日、31日相继有媒体报道说，住房和城乡建设部否认要取消商品房预售制度。虽然现在判定这项制度将被取消为时尚早，但无论如何商品房预售制度已经站在了存废的十字路口。解读近期重要楼市新政日期发布方内容摘要2010.2.23北京住建委等11个职能部门北京市住房和城乡建设委员会23日对外宣布，北京市11个相关职能部门联手推出一系列楼市调控措施，加强和改善房地市场调控，支持居民自住和改善型住房消费，遏制房价过快上涨的势头，促进北京市房地产市场平稳健康发展…见附一2010.1.28国土部国土资源部部长徐绍史28日在全国土地资源工作会议上表示，2010年国土部将加快编制保障性住房用地供应计划，严格控制低密度大户型住房用地；继续完善土地出让招拍挂制度，加大闲置土地的处理力度，对囤地炒地行为进行专项整治。2010.1.28银监会中国银监会主席刘明康在银监会2010年第一次经济金融形势通报会上指出，银行业将合理控制信贷增量，做到有保有控，继续扩大首套自住型住房等消费信贷。日期发布方内容摘要2010.1.20财政部财政部网站发布《投资性房地产评估指导意见（试行）》的通知，对投资性房地产的评估对象和评估方法进行明确,还要求对评估过程进行披露。2010.1.12中国人民银行从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后存款准备金率为16%。2010.1.10国务院国务院办公厅发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出二套房贷首付款不得低于40%等共十一条要求。2009.12.28国务院国务院总理温家宝接受新华社专访，提出四项措施抑制房价过快上涨：加大保障性住房的建设力度；要鼓励居民购买自住房和改善性住房；要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格；要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为。日期发布方内容摘要2009.12.23国土部召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，通报了挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地情况；国土部同时披露，目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，其中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。2009.12.22财政部公布营业税减免细则,2010年1月1日起个人转让不足5年非普通住房全额征税2009.12.17国土部等五部委发布《进一步加强土地出让收支管理的通知》，关键政策如下：分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。2009.12.14国务院常务会议整体思路：在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头日期发布方内容摘要2009.12.9国务院常务会议1.个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年2.其他住房消费政策继续实施2009.12.7中央经济工作会议继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；增加普通商品住房供给；支持居民自住和改善性购房需求；加大农村危房改造支持力度；加强廉租住房等保障性住房建设附件一严控囤地打击捂盘北京11部门联手抑高房价■抑制投机：2010年1月1日起，已过期的购房优惠政策一律停止执行■严控囤地：未按合同支付地价款、开工、竣工，追究开发商违约责任■打击捂盘：取得预售许可证后，开发商应3日内一次性公开全部房源土地新政难抑高房价3月10日晚，国土资源部在其官方网站上发布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。《通知》中明确指出：各地土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%；并表示一旦开发商囤地或未如期竣工，将在一定时间内不得再拿地；同时五成地款必须1个月交清，剩余地价款在1年内交清。该项政策的出台可以看作是政府部门对今年“两会”代表们怒斥高房价呼声的一种回应，其背后的逻辑不难解读：出发点是规范土地的运行秩序、抑制开发商的非理性拿地行为，在降低市场竞争的同时促使土地价格下降，并进而通过“地——房”的传导机制来平抑房价，最终实现民生问题的优化和社会的和谐。总理发言第一，增加保障性用房，包括加快建设廉租房和普通租赁房及对棚户区进行改造。第二，要鼓励和支持人们购买自住房和改善性用房。“我们把重点应该放在低价位和小套型。当然这主要靠市场，但政府的责任主要是在土地以及金融和财税上给予支持。”第三，要抑制投机性和投资性的住房，主要是采取经济和法律手段。第四，要管好市场，依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。温家宝表示，对遏制一部分城市房价上涨过快，中央曾两度