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2011年中级经济师考试辅导房地产专业知识与实务第1页第三章建设用地使用制度【考情分析】■新增内容2010年12月，《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发[2010]204）最近三年本章考试题型、分值分布年份单项选择题多项选择题案例分析题合计2010年5题5分2题4分－7题9分2009年5题5分2题4分－7题9分2008年5题5分2题4分－7题9分【主要内容】第一节建设用地概述第二节国有建设用地使用权划拨和有偿使用第三节国有建设用地使用权转让第四节国有建设用地使用权出租第五节国有建设用地使用权抵押第六节国有建设用地使用权收回和终止第七节闲置国有建设用地的处置第八节集体建设用地使用制度第一节建设用地概述1.建设用地的概念和分类■概念☆我国实行土地用途管制制度，土地分为以下三类，严格限制农用地转为建设用地▽农用地▽建设用地▽未利用地☆建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括2011年中级经济师考试辅导房地产专业知识与实务第2页▽城乡住宅和公共设施用地▽工矿用地▽交通水利设施用地▽旅游用地▽军事设施用地等■分类分类标准具体类型按建设用的所有权分类国有建设用地集体建设用地按建设用地服务的产业类型分类农业建设用地非农业建设用地按建设用地的来源分类新增建设用地存量建设用地按建设用地使用期限分类永久性建设用地临时性建设用地按建设项目生产规模或总投资额的大小分类大型项目建设用地中型项目建设用地小型项目建设用地按建设用地用途分类工业建设用地民用建设用地军事建设用地2.建设用地的取得方式2.1【补充】我国的土地制度概要－所有权与使用权分离■城市的土地属于国家所有■农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有■建设用地不能直接使用农村集体所有土地，必须通过征收变为国家所有后，再以各种方式使土地使用者获得土地的使用权2.2我国建设用地取得方式2011年中级经济师考试辅导房地产专业知识与实务第3页■征收集体土地（所有权发生变化）■划拨（无偿或低价，无期限）■出让（有偿有期限，主流方式）■租赁（有偿有期限）■作价出资（入股）或授权经营（有偿）■转让（土地使用者与使用者之间）■集体建设用地使用权的转移（集体所有权不发生变化）【2007年真题】◆国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和（）。A.土地使用权转让B.土地使用权出租C.国有土地租赁D.土地使用权抵押[答疑编号2871030101]『正确答案』C『答案解析』如果备选项里面出现国有土地出租，也不能选，只能选租赁,国为土地出租是土地二级市场,即土地使用者与使用者之间流转土地。参见教材P37。3.建设用地管理■概念☆是指国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地的利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施■主要内容（两项）☆调整建设用地关系。是指建设用地权属的确立与变更，以及理顺和协调在解决建设用地的分配和再分配过程中所产生的各种关系。☆合理组织利用。是指对建设用地进行组织、利用、监控、监督。■对象☆广义的建设用地指已利用的土地中除农用地以外的一切非农业生产用地☆狭义的建设用地特指国有建设用地■管理原则（四原则）☆节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则☆强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则☆实行建设用地有偿使用的原则☆社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则■主要内容（五方面）☆建设用地宏观调控管理（宏观调控）☆农用地转用管理（用途变化）☆土地征收管理（所有权变化）☆建设项目用地申请、审查、报批、供地工作（用地管理）☆建设用地的分配、协调，即组织建设用地使用权的供给，对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督管理（用地管理）【例题·单选题】◆以下（）不属于建设用地管理的主要内容。A.建设用地宏观调控2011年中级经济师考试辅导房地产专业知识与实务第4页B.农用地转用C.建设项目用地的报批与供地D.土地补偿[答疑编号2871030102]『正确答案』D『答案解析』记清五条内容。参见教材P38。第二节国有建设用地使用权划拨和有偿使用（四种）1.国有建设用地使用权划拨（无偿无期限）1.1划拨的含义■国家无偿无期限地将国有建设用地使用权让渡给土地使用者的一种行为■划拨的最低权限在县级人民政府1.2划拨的范围■国家机关用地和军事用地■城市基础设施用地和公益事业用地■国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地■法律、行政法规规定的其他用地（主要指特殊用地）【2008年真题】◆下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是（）。A.汽车加油站B.地税局机关C.城市绿地D.街心公园[答疑编号2871030103]『正确答案』A『答案解析』本题考查划拨用地范围。A汽车加油站是商业性经营项目，不能以划拨方式到得用地。参见教材P38。1.3划拨程序■申请（设计任务书＋年度建设计划＋建设用地规划许可证）■审批■拨地■发证1.4划拨土地使用权的管理■划拨土地转让、出租、抵押的条件☆土地使用者为公司企业、经济组织和个人☆有国有土地使用证☆具有地上建筑物的合法的产权证明■划拨土地转让的两种方式☆受让方办理土地出让手续，缴纳出让金☆不办理出让手续，转让方将所获收益中的土地收益上缴国家■划拨土地出租☆划拨土地地上物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家■划拨土地抵押☆房地产抵押的，抵押金额不应包括土地价格2011年中级经济师考试辅导房地产专业知识与实务第5页☆因抵押权实现造成土地使用权转移的，办理出让手续并补交地价■未经批准擅自转让、出租、抵押划拨建设用地的☆政府可以依法没收其非法收入，并根据情节处以罚款■凡上缴土地收益的土地（未办理出让手续的），仍按划拨土地进行管理2.国有建设用地使用权出让（有偿有期限）2.1出让的方式和特征■概念☆国家将建设用地使用权有偿有期限地转移给土地使用者■出让的方式（4种方式）☆招标（竞争性）☆拍卖（竞争性）☆挂牌（竞争性）☆协议（非竞争性）■出让的规定☆工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让☆严格限制以划拨方式设立建设用地使用权☆采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定■出让的特征（5大特征）☆土地出让是国家垄断行为（只有国有土地才能出让，只有国家才能出让）☆出让使用权有使用期限☆使用权出让是有偿的－土地使用权出让金☆建设用地使用权可分别设定－地表、地上、地下分设☆土地使用者权利范围有限－地下资源、埋藏物与市政公用设施权属另立【重点难点】出让最高■居住用地70年■工业用地50年■教育、科技、文化、卫生、体育用地50年■商业、旅游、娱乐用地40年■综合或者其他用地50年【2008年真题】◆下列各建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为50年的是（）。A.别墅用地B.图书馆用地C.汽车装配厂用地D.购物中心用地[答疑编号2871030104]『正确答案』D『答案解析』本题考查土地使用权出让最高年限的规定。A别墅是居住用地，最高出让年限为70年，可以低于这个年限出让，所以有可能为50年。而图书馆用地属于教育用地，汽车装配厂用地属于工业用地，最高出让年限均为50年。购物中心用地属于商业用地，最高出让年限为40年，不可能为50年。参见教材P40。2.2出让金■概念☆指国有建设用地使用权受让者，一次性或分期提交支付的整个使用期间的地租2011年中级经济师考试辅导房地产专业知识与实务第6页☆实质是一定年期国有建设用地的出让价格■出让金包括的内容☆土地出让交易总额☆土地使用期满，土地使用者续期所缴纳的出让价款☆划拨转有偿补交的土地出让价款■交纳时间☆在签订出让合同后60日内支付。逾期未交全，出让人有权解除合同2.3招标、拍卖、挂牌出让程序2.3.1前期的共同程序（五步）■编制出让文件■发布出让公告－至少在开始前20日■出让公告的内容☆出让人的情况☆出让宗地的情况☆投标人、竞买人的资格要求及申请办法☆索取出让文件的办法☆时间、期限、竞价方式☆确定中标人、竞得人的标准和方法☆投标、竞买保证金☆其它事项■出让底价的确定☆可有底价也可无底价☆根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价☆出让底价不得低于国家规定的最低标准☆集体决策确定底价、起叫价、起始价、保证金■资格审查【2007年真题】◆土地使用权出让招标公告的内容一般不包括（）。A.投标人的名称和地址B.投标人的资格要求C.投标保证金D.确定中标人的标准和方法[答疑编号2871030105]『正确答案』A『答案解析』用常识即可判断，发招标公告时并不知道谁会来投标。参见教材P40。2.3.2出让中期招标、拍卖、挂牌各自的程序出让方式程序招标投标开标评标中标拍卖主持人点算竞买人主持人介绍拍卖宗地的情况2011年中级经济师考试辅导房地产专业知识与实务第7页主持人宣布起叫价和增价规划及增价幅度（可以无底价，必须明示）主持人报出起叫价竞买人举牌应价或者报价主持人确认该应价后继续竞价主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，落槌成交主持人宣布最高应价者为竞得人挂牌在挂牌起始日，将宗地的情况在土地交易所挂牌公布时间不少于10个工作日符合条件的竞争个填写报价单报价出让人确认该报价后更新显示挂牌价格挂牌主持人在挂牌截止时间确定竞得人挂牌截止由主持人主持确定【重点难点】■关于投标☆投标人不得少于3个，如果少于3人，出让人应当终止招标活动☆评标小组由出让人代表和专家组成，人数为5人以上的单数☆中标的标准是能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的质实性要求且价格最高的投标人，应确定为中标人■关于拍卖☆在拍卖中，竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。■挂牌竞价规则☆只有一个竞买人，且报价高于底价，挂牌成交☆有两个及以上的竞买人，出价高者成交☆报价相同，先提交者为竞得人，但报价低于底价者除外☆挂牌期内无应价者或所有报价均低于底价，挂牌不成交■关于投标、竞买保证金的处理☆中标人、竞得人的保证金，抵作土地出让款☆其它人的在活动结束后5个工作日内退还，不计利息【2008年真题】◆某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为（）人。A.3B.5C.7D.9[答疑编号2871030106]『正确答案』B『答案解析』本题考查土地使用权招标中评标小组的构成。评标小组由出让人代表、有关专家组成，人数为5人以上的单数，因此成员至少为5人。参见教材P41。【2008年真题】◆下列关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中，正确的有（）。A.旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让B.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布C.在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交D.在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价E.出让人须在挂牌活动结束后5个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金2011年中级经济师考试辅导房地产专业知识与实务第8页[答疑编号2871030107]『正确答案』BC『答案解析』本题考查国有建设用地使用权挂牌出让的相关规定。A旅游用地可用招标、拍卖、挂牌出让等多种方式出让;D在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，则先提交报价单者为竞得人;E竞得人的竞买保证金，抵作土地出让价款，其他投标人、竞买人的竞买保证金，在挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。参见教材P41。2.3.3后期的共同程序－建设用地使用权的受让■中标通知书或成交确认书的签订－具有法律效力■出让合同的签订，5个工作日内退还保证金■出让结果的公布－10个工作日内■建设用地使用权证书的领取－必须全部付清出让金2.3.4落实房地产用地调控，规范土地出让行为的举措（新增内容）■凡可能出现“高地价”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高地价■对招拍挂中溢价率超过50%、成交总价或者单价创历史新高的地块，市县土管部门在成交确认书签订后2个工作日内，填写《房地产用地交易异常