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12013年前三季度中国商业地产发展情况（完整版）2013年11月25日总述2013年的房地产及商业地产行业的风起云涌、大起大落，让人目不暇接，也难以看清这个行业的准确走势。就在不久前，既发生了李嘉诚连连抛售内地物业、潘石屹脱手上海资产的悲观看衰商业地产前景的事件，也发生了沃尔玛低调进军商业地产、娃哈哈高调进军商业地产、家乐福加大自持物业等让人依旧乐观看好商业地产前景的事件。中国的房地产市场严重过热是很多人的共识，刚刚结束的中共十八届三中全会开出的降温药方是：调控回归市场化，完善土地供应和房产税改革将成为调控楼价的主要手段。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中对房地产调控着墨不多，稍有关联的举措包括：建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革，以及加快推进住房保障和供应体系建设等。与短期的限购、限价、限贷等行政控制不同，这些举措都是立足于市场或规范市场政府职能分野的长效机制，其核心也是通过市场手段平衡供需。看上去，这些政策将继续促进房地产业的发展，但是很多专家表示，虽然向市场还权、由市场配置资源是大势所趋，但中国一直执行的行政调控也不会马上退出。中国的房地产业在分化，一部分企业已经被政府新开放的银行等金融领域的甜美蛋糕吸引住了目光，开始堆进入银行业。地产商与银行家的组合将会使银行被房地产绑架，还是会使房地产业因资金流出而日渐萧条？根据近期公布的英国皇家特许测量师学会2013年第三季度中国商业地产调查指出，中国商业地产市场在第三季度表现仍显良好，但从年初开始已呈现出放缓态势。注入商业地产的投资资金已经在减少，这主要是由于全球流动性渐渐不像以往宽松。最后，报告也显示尽管在未来几个月预期供给将继续缓慢上升，但增幅相比第二季度也会缓和得多。对中国经济增长前景担忧的持续使得商业地产市场气氛产生负面的影响。事实上，中国经济和政策的不确定性使得消费者和企业都相应缩减了开销和雇佣。因此，自今年年初起，商业地产的价格和租赁方面已经开始面临着一些压力与挑战。由于要维持经济增长动能依旧有许多的障碍，因此我们认为在近期内，商业地产的租户会继续持以谨慎的态度。此外，对目前商业地产健康疑虑使得国内外投资者暂停了步伐，这在某种程度上是由于全球流通性可能的不利变化以及对中国经济增长前景热情减缓所造成的。但是房价方面依旧坚挺，在一线城市房价高速上涨持续一年多之后，多位知名地产巨头依然表示，未来几年北京、上海、广州等一线城市的房价将继续上扬。北上广等特大城市未来三年住房奇缺的情况将持续存在，房价上涨动力仍存。2第一部分前三季度房地产市场形势总结步入2013年以来，市场继续延续2012年年底的高涨趋势，一二线城市市场全面复苏，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。究其原因，主要是2010年调控以来，市场成交量连续16个月处于低位运行，需求大量被积压下来；时至去年年初，市场大环境开始松动，前期积累下来的需求开始集中释放。2013年在相对宽松的宏观环境下，一二线城市延续了去年的热销趋势，市场全面复苏，表现良好。一、全国：房地产住宅投资明显回升，商品住宅新开工全面回暖、销售面积持续走高虽然7、8月处于传统淡季，但是纵观2013年三季度的市场成交量，市场销售量全面走高，基本与今年一季度持平，高于二季度的销售量，且明显高于去年同期水平。从房地产开发投资来看，2013年1-8月中投资额达52120亿元，较去年同期增长19.30%，同比增速基本在20%左右徘徊，在经济企稳回升、房地产调控政策松绑的背景下，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明显加大。商品住宅新开工方面，2013年1-8月，全国商品房新开工面积93713万平方米，同比增长3.26%。从2013年前8月商品住宅新开工面积同比增幅来看，已经完全走出去年的下跌区域，但较前期水平还相差甚远，仍处于历史较低水平。商品住宅新开工面积的增加，稍许缓和了房地产市场的供需矛盾。根据统计局最新发布的数据，2013年1-8月全国商品房销售面积为63407亿平方米，较去年同期增长24.36%。究其原因，同比增幅变化如此之大有两大因素：一方面，2012年全国市场的回暖始于二季度，一季度商品住宅的地位成交拉低了2012年1-8月的总体水平；另一方面，今年以来，房地产市场火爆，一季度市场的末班车效应使得交易量不断刷新成交纪录，多数城市月度成交量达到3年以来最高水平，二季度“国五条”政策落空，市场继续延续高涨趋势，三季度各大城市地王频出，广州、深圳等部分城市预售证松绑，在一定程度上也促进了商品住宅的成交。32012年至今全国房地产住宅投资额及商品住宅新开工、销售面积走势二、城市：一二线城市表现全面好于去年，三线城市正逐步分化2012年在行业政策逐渐好转的背景下，积压的需求逐渐达到释放，市场交易量全面回升，而2013年1-9月市场维持了这一上涨趋势，成交同比增幅超过20%。纵观今年前9月的成交量，大多数一二线城市市场回暖，三季度虽然由于天气炎热等原因处于传统淡季，但是今年三季度的表现远远好于去年，各大城市地王频出，推高了当地房地产市场的热度。从数据来看，今年1-9月，一线城市的同比涨幅达到17%，而二线城市的同比涨幅也达到了22%。一二线城市方面，从总体来看，1-9月一线城市商品住宅成交量同比去年增长17%，二线城市同比增长22%，除了广州、北京和成都三个城市同比增幅在10%以内，其余城市全部保持了10%以上的高位增长，应该说，一二线城市前三季度市场普遍高涨。这里要特别提一下北京，尽管1-9月北京商品住宅成交面积同比增速仅为4%，但是这并不意味着北京的市场热度不如其他的一二城市高：一方面，从供求比来看，供不应求的情况已经在北京持续了11个月，供求矛盾异常明显；另一方面，北京1-9月成交面积达915万平方米，照此计算，全年成交量至少将在1200万平方米以上，这对于北京市场来说将同样是相对高位，增速仅4%是去年同期高点所致。三线城市方面，2013年典型三线城市1-9月成交量同比上涨16%，整体成交走势与一、二线步调基本一致。3月份赶末班车效应同样出现在大多数三线城市，月度成交量达近年新高。“末班车效应”淡化后，市场逐渐回归理性，二季度成交量虽然较3月有所回落，但仍保持在历史高位，三季度虽然处于传统淡季，成交量略低于二季度，但是依然维持在较高的水平。值得注意的是，三线城市正逐步分化为两类：一类是，房地产市场恰好处于快速发展期的三线城市，这类城市今年继续保持稳步发展步调，从2013年1-94月城市市场成交量来看，洛阳、北海等城市较去年同期市场规模增长都在50%以上，晋江同比增长了64%之多。另一类是个别投资过热的城市，这类城市由于前几年开发过剩，今年风险快速积蓄。惠州、常州等城市1-9月商品住宅成交面积基本与去年同期持平。典型二线城市商品住宅成交面积(单位：万平方米)三、项目：豪宅项目销售情况明显走好，涨价后刚需热度有所降低从历史经验来看，我们认为正常的市场回暖周期应当经历三个阶段：其一，市场筑底之后刚需首先回暖；其二，市场筑底回稳、行情向好之时中高档改善型需求逐渐释放；其三，当市场热度全面升高后，部分持观望态度的投资型需求才5会逐渐入市，市场全面回暖。而2012年以来的市场回暖恰好经历了整个过程，从统计数据来看，今年以来高档豪宅产品的占比已经越来越大。从2012-2013年重点城市豪宅项目成交面积占商品住宅的比例来看，自去年四季度以来，大部分城市豪宅项目占比较前期有明显提升，尤其是对比限购全面升级的2011年更是如此，其中杭州、深圳、南京三城市，7-8月豪宅项目占商品住宅项目的10%以上，在各自城市都已经接近2009年时的历史高位水平。2012-2013年重点城市各季度豪宅成交面积占比刚需项目方面，由于价格不断走高，销售热度有所降低。对于刚需客群来说，对价格具有较高的敏感度，入市门坎高。根据288房价指数，各大城市房价已连涨18个月，房价不断高涨使得部分持观望态度的潜在刚需购房者退出房市。四、房价：中房网指数连涨15个月，目前已高于调控前峰值8%随着2012年4月份调控大环境好转以来，市场大环境开始松动，前期积累下来的需求开始集中释放，推高市场热度逐步，重点城市房价开始明显回升，至2012年底中国城市住房价格288指数已与本轮回调前的峰值持平。截至2013年三季度，指数已连续15个月上涨，超出调控前峰值8个百分点。2013年上半年房价上涨原因有以下三点：首先，从企业来看，市场良好的销售情况保证了企业拥有充足的周转资金，企业没有降价跑量动力。然后，从供6应方面来看，市场持续回暖使得企业库存逐渐减少，供应的暂时短缺使得市场偏向卖方市场，企业没有降价必要。最后，从需求来看，市场持续回暖增强了消费者信心，持观望态度的购房者逐渐入市，旺盛的需求也成为了高房价的推手。五、土地：土地市场热度一路飙升，一线城市中心城区地块集中入市推高地价一线城市及部分核心二线城市今年地市供求两旺，高总价、高单价成交地块频出，年内地王纪录频繁被刷新。三季度以来，地市热度持续，前8月全国土地成交总价TOP20排行地块中，有六成是第三季度成交的，一方面是三季度“重量级”地块供应增加，另一方面房企资金状况良好，进入新一轮抢地补仓阶段。全国18个典型一二线城市中有14个城市今年以来土地成交量高于去年同期，其中广州、太原、北京、上海、南京等5个城市增幅超过100%，土地市场成交火爆。三四线城市土地市场分化明显，总体来说不如一二线城市。数据显示，三四线城市既有土地成交量比较大的城市，如连云港、九江、北海较去年同期增长超过了100%，其中连云港同比涨幅达到了612%，也有不如去年的城市，常州、惠州、东莞、中山等城市同比降幅均超过了30%，常州跌幅最大，达到了49%。从楼面价来看，三四线城市涨跌各半，两极分化明显。从总体来看，三四线城市土地市场今年以来的表现不如二线城市。从溢价率来看，各城市成交溢价率50%以上的土地幅数较去年明显增多，一二三线城市占比增幅分别上涨了10个百分点、5个百分点以及9个百分点，而一线城市低溢价甚至底价成交占比大幅下降，从去年全年的75%下降至现在的58%，二三线城市低溢价成交土地幅数略有下降。一线城市土地成交溢价率提升最快，主要是由于土地的稀缺性所致：一方面，一线城市中可以用于开发的土地正逐年减少，尤其是一线城市中心城区，近年来成交的土地已经越来越少；另一方面，一线城市较为发达的交通催涨了市郊区域的土地价值，企业对于仅有的市郊区域的土地供应竞争愈加激烈，溢价率也随之上涨。城市各溢价率段成交幅数占比7典型城市2013年1-8月商品房用地成交情况(单位：万平、亿元、元/平方米)土地市场热度高涨，一二线城市中心城区地块集中入市，高溢价土地频出，不断刷新土地单价、总价排行榜。2013年1至8月TOP20地块成交总价门坎已经从去年全年的17亿上涨至现在的40亿，涨幅达135%，而单价方面，去年8单价地王成交单价为33831元/平方米，今年截至目前单价地王已达51046元/平方米。我们认为，三大因素促成了今天尤其是三季度土地市场的热销。第一，企业主观拿地的意愿非常强烈。从2012年5月至今，商品住宅市场进入去库存时代，企业销售业绩节节攀升，土地储备逐渐不能满足日益增长的需求规模，这种有钱缺地的局面造成了企业在过去的三个季度中强烈的拿地愿望；第二，土地供应端政府推地的积极性也在增强。2013年恰逢政府履新，土地出让收入作为财政收入的重要来源，首当其冲地成为地方政府重点谋划的对象。这种热情不仅仅体现在地方政府推地的数量出现大幅度的增长，地块的质量较前期也出现了明显的突破，众多稀缺性地块的集中出让共同促成了土地市场的盛宴；第三，企业内部管理的调整也是推动土地市场繁荣的一个重要因素。有相当一部分企业在2011年几乎没有进行任何土地储备，为了尽快补充库存，近期这部分房地产企业在投资团队上的投入出现了明显加大，激励机制也变得更加灵活。这种企业内部的调整也在一定程度上促成了企业拿地的积极性比往常要更高。