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飞得更高词曲唱:汪峰生命就像一条大河时而宁静时而疯狂现实就像一把枷锁把我捆住无法挣脱这谜样的生活锋利如刀一次次将我重伤我知道我要的那种幸福就在那片更高的天空我要飞得更高飞得更高狂风一样舞蹈挣脱怀抱我要飞得更高飞得更高翅膀卷起风暴心生呼啸飞得更高更高飞得更高...对未来充满理想的人们雅戈尔湖东项目策划报告(初步)迪赛(江苏)雅戈尔项目组仅献给所有理想诞生追求，追求决定方式，方式改变结果。本次提案的策略核心提报目录理想★雅戈尔置业的理想——项目目标分析★环境是否支持理想——市场、竞争分析★项目是否支持理想——项目SWOT分析追求★我们如何追求理想——企划任务分析★谁能帮助我们实现理想——地域、客群分析★实现理想的出路在哪里——项目定位分析方式★我们该做什么样的推广——宣传方式分析★我们该造什么样的产品——产品方式建议★我们该如何来开展工作——工作时间表(1)第一篇章：理想★雅戈尔置业的理想——项目目标分析★环境是否支持理想——市场、竞争分析★项目是否支持理想——项目SWOT分析一个以雅戈尔品牌为基、视品质如生命的现代地产企业，一个总资产逾50亿元、年开发量逾150万方的浙江地产霸主，是什么力量，使其跨足省外、来到苏州地产竞争最激烈的工业园区？并不惜重金拿下湖东近400亩的宝贵土地？显然，利润并非雅戈尔置业唯一的追求，来到苏州，雅戈尔有更高的理想——雄踞长三角，继雅戈尔服装王国之后，再创一个雅戈尔地产王国！来到苏州，雅戈尔置业的理想是什么？可以说，本项目的使命是艰巨的，却是神圣的，是富有挑战的，却是意义深远的，因为它肩负着雅戈尔置业涉足省外、走向世界进程中的三大使命：1、品牌扩张：完成国际服装品牌向国际化地产品牌转变！2、市场扩张：雄踞长三角，弄潮世界工厂的地产时代！3、资本扩张：赢利，一切商业行为的本质！向地产王国进发，本项目的理想是什么？目前的项目，能否助雅戈尔置业成就理想？项目素描本项目位于苏州工业园区2区，地处金鸡湖湖东3、4、5号地块，占地约400亩，总建筑面积约52万平方米。项目共分5期开发，产品类型多样，规模可谓造城。本项目楼面价成本近2800元/平方米，逾15亿总地价堪称目前湖东地价上的地王。本项目所在的区域，南都、万科、建屋、中海等众路中国强势地产品牌云集，捉对厮杀，竞争异常惨烈；本项目所逢的年代，国家各项宏观政策接连出台，市场动荡，人心观望····环境是否支持我们的理想？1、市场情况如何？2、政策的影响是什么？1、市场环境分析平江区沧浪区金阊区吴中区工业园区高新技术产业区相城区①②③国家接二连三的政策频频对房地产业施以重拳，结果是开发商叫苦连天，投资客倍受打击，购房者举棋观望，整个市场陷入低迷。迪赛认为，楼市频繁洗牌之后将是一个地产品质时代的来临——这个时代的竞争不是价格战而是品质战，这种品质战也不是靠一味降低成本谋求高性价比，而是看谁能提供更适合居住的房子。未来的楼市竞争将日趋规范、合理，未来的竞争优势将不只是好房子，更是真正与居住者对位的好生活！政策分析——我们无法改变政策，却可以利用政策！2、竞争个案分析•建屋东湖大郡三期-自由都市•顺驰凤凰城•中新置地湖左岸四期•中茵皇冠国际•华新国际都市花园天域•南都玲珑湾•顺驰湖畔天城•栖霞建设枫情水岸•华成东湖春之韵•中海湖滨一号环境是否支持我们的理想？地址：金鸡湖、现代大道北开发商：南都建屋有限公司建筑设计：台湾境群景观规划：新加坡南亚园艺物业管理：万科物业企划营销：自销规模：总占地面积38.4万平方米，总建筑面积85万平方米。配套设施：室外游泳池、儿童公园、幼儿园、三个会所产品：小高层、高层，面积范围47－224平方米，主力面积130－150平方米销售状况：自2004年4月推出项目的一期共27万平方米，分幢销售，目前的销售率在70％左右。剩余北面大户型单元。价格：5500－10000元／平方米。均价5800元／平方米，其中18、25幢小户型带精装修，标准1080元／平方米，均价7300元／平方米。玲珑湾企划总精神：海纳百川，湖秀天下，孕育苏州新焦点顺驰·湖畔天城地址：钟南路与南施路交叉处开发商：顺驰集团（天津）建筑设计：美国RTKL国际景观规划：美国SWAGROUP物业管理：顺弛物管企划营销：北京达观房地产经纪规模：总占地面积16万平方米，总建筑面积29万平方米。配套设施：会所内设SPA香熏、水疗、健身房、咖啡厅产品：小高层、高层，面积范围90－240平方米，主力面积135－160平方米销售状况：自04年6月份开盘，目前A、B区已近售罄，05年4月23日推出D区，共450户左右，目前的销售率为10－15％。价格：D区报价5350元／平方米。企划总精神：有灵魂的建筑、有灵感的居所枫情水岸地址：湖东西洲路开发商：栖霞建设建筑设计：王董国际景观规划：EDAW泛亚易道物业管理：栖霞物管企划营销：联华国际建邦机构规模：总占地面积15万平方米，总建筑面积27.5万平方米。配套设施：会所、诊所、便利超市、室外游泳池、儿童游戏室、网球场产品：高层、别墅，高层面积范围90－220平方米，主力面积135－140平方米销售状况：自04年11月份开盘，一期推出756户，目前的销售率在50％左右。价格：均价5300元／平方米。企划总精神：全景式水案名宅、国际化生活社区中海湖滨一号地址：现代大道北开发商：中海集团建筑设计:新加坡雅科本规划建筑物业管理：中海物业企划营销：未定规模：总占地面积13万平方米,总建筑面积23万平方米配套设施：超豪华会所、欧陆风情街，定位较高档产品：小高层、高层为主销售状况：未开盘价格：未定企划总精神：意大利国际风情社区自由都市地址：湖东东湖大郡三期开发商：建屋发展集团建筑设计：新加坡CPG集团景观规划：新工工程咨询物业管理：万杨物业企划营销：上海新联康规模：总占地面积56700平方米，总建筑面积14万平方米。配套设施：多功能会所产品：16－27层高层，面积在89－129平方米之间。销售状况：自2004年12月开盘，分幢推出，目前在销售7、9号楼,销售过半，剩余三幢月底销售。价格：4800－6000元／平方米，均价5300元／平方米。企划总精神：湖东板块、纯正精英社区东湖春之韵地址：湖东东湖大郡东面开发商：华成房地产建筑设计：上海同济大学景观规划：上海同济大学物业管理：企划营销：上海九阳房地产规模：总占地面积56000平方米，总建筑面积10万平方米配套设施：周边配套齐全，因此内部很少产品：多层36户,以小高层、高层为主，面积在80－140平方米之间。主力户型120－140平方米。销售状况：自2004年开盘，目前销售率在90％左右。价格：多层均价5700元／平方米，小高层、高层均价5000－5300元／平方米。企划总精神：都市新神韵、国际健康城顺驰凤凰城地址：湖东苏胜路，位置很偏开发商：顺驰集团建筑设计：美国BMA集团景观规划：美国SWA集团物业管理：顺驰物管企划营销：自销规模：总占地一平方公里，总规模156万平方米。配套设施：造城概念，商业街、会所、学校、银行等产品：小高层、高层为主，一期有花园洋房、小高层和高层，共1100户左右，花园洋房350户。销售状况：一期04年10月开盘，目前花园洋房销售率在80％左右，小高层、高层60％，剩余高楼层部分价格：花园洋房均价5500元／平方米，小高层、高层均价4480元／平方米。企划总精神：城市向东，生活到凤凰城湖左岸四期地址：湖西星海街开发商：中新置地建筑设计：新加坡CPG景观规划：新加坡DLQ物业管理：和乔物业企划营销：上海新吉阳规模：小区总占地面积16万平方米，总建筑面积31万平方米。配套设施：会所、篮球场产品：高层，面积在100－190平方米之间，主力面积100平方米。销售状况：四期自05年4月开盘,共372户，目前销售率达98％。价格：5400－7800元／平方米，均价6300元／平方米。企划总精神：中茵皇冠国际湖西现代大道和星港街交叉口开发商：中茵集团建筑设计：加拿大AAI国际／温哥华EDG景观规划：美国MBC园林物业管理：英式管理企划营销：自销规模：总占地面积4.5万平方米，总建筑面积15万平方米。配套设施：五星级酒店、游艇俱乐部等产品：9幢12－22层建筑，一期为90－200平方米，二期200－800平方米销售状况：一期已近售罄，二期处于预定中。价格：一期均价16000元／平方米，二期均价16800元／平方米，含3000元／平方米的装修。有五年8％的回租承诺。企划总精神：金鸡湖区领袖住宅都市花园天域地址：苏绣路与星海街交叉处开发商：华新国际建筑设计：美国DDG公司美国WY公司景观规划：BAC贝尔高林物业管理：天域物管企划营销：自销规模：总占地面积5万平方米，总建筑面积10万平方米。配套设施：7000平方米会所产品：高层、小高层，面积100－250平方米，主力面积170平方米销售状况：近交付，销售率在80％左右。价格：均价8700元／平方米企划总精神：五星级度假特区目前本项目，是否支持我们的理想？SWOT分析—（1）优势1、规划优势：湖东区域规划起点高且各种配套设施，如园区行政中心、国际博览中心、文化水廊、F城商业中心、现代广场和大卖场等的建成，使居住环境日趋成熟，长远来看是居住、办公的理想场所；2、产业优势：以园区众多国际化企业为依托，住宅需求量将处于高位；3、市场优势：湖东板块火热启动中，东湖大郡、玲珑湾、湖畔天城、湖滨一号等楼盘先后亮相，形成“火锅效应”，使市场接受度大大提升；4、生态环境优势：与金鸡湖一路之隔，具有湖滨高尚社区概念；5、品牌优势：雅戈尔在苏州口碑较好，利于提升楼盘知名度和信任度；6、产品优势：五组团通过不同容积率、产品、定位，实现多层次竞争；7、物业管理优势：引入五星级物业管理，保证了项目的高品质。SWOT分析—（2）劣势1、成本高：地块的土地价格较高，平均楼面地价近2800元/平方米，总体成本已与目前在售的南都·玲珑湾售价持平，且受宏观调控的影响，本区域的土地价格有回落的趋势，后市操作的风险较大；2、配套不成熟：虽然本区域具有较好的规划配套设施，但短期内还是有一定的问题，这在整个湖西板块也比较明显；3、北面环境：地块北面是工业厂房，且沿高压走廊，对于居民选择北面的建筑会有一定的抗性，玲珑湾是一个很好的例子；4、竞争压力：园区大量的同类楼盘将对本项目产生巨大压力，且这些楼盘规模很大，开发水平也很高；5、政策影响：国家接二连三的政策干扰让市场走向低迷，竞争惨烈。目前本项目，是否支持我们的理想？SWOT分析—（3）问题点1、产品差异化困难：湖东目前的项目普遍走高档路线，其中不乏城的概念和五星级顶级社区，对我们来说，以超越型产品寻求差异的道路不通！2、品牌竞争不占优：雅戈尔置业品牌在宁波至高地位无法直接移植到苏州，在地产方面与万科、建屋、中海正面交锋无明显优势！对手为我们设下两大障碍：目前本项目，是否支持我们的理想？SWOT分析—（4）机会点竞争中追求理想，我们有两个重要发现：1、苏州尚无真正的概念地产：概念地产不是虚空地产，而是针对消费人群层次较高的市场的有效差异化手段。北京、上海等地产行业发展先行者证明，真正的概念地产是中国房地产市场进程中的必经阶段，而苏州恰恰在此方面留白！2、雅戈尔富宫大酒店口碑卓然：富宫大酒店在苏州的成功运营，为雅戈尔服务水平在本地赢得了一致口碑，这种口碑有可能成为客群接受本项目物业服务的最佳理由！目前本项目，是否支持我们的理想？第二篇章：追求★我们如何追求理想——企划任务分析★谁能帮助我们实现理想——地域、客群分析★实现理想的出路在哪里——项目定位分析决胜湖东，我们任重而道远！NEWCITY很明显，地价成本高是本项目实现理想的最大障碍，企划的任务，是在竞争中寻找本项目的“地域性优势”和“原创性优势”，并提炼为一个差异化的USP，让我们的项目卖高价，而且卖的好！为了理想，让我们开始追求···········追求理想，有曙光在我们眼前一亮！我们是否可做苏州概念地产的先行者？卖高价——差异化的概念将赋予项目附加值！卖的好——独到的概念，使项目脱颖而出，令特