连云港房地产调研策划报告

连云港房地产调研策划报告2012103Part1区域印象Part3房地产板块分析Part4项目地块分析Part5个案简析◇连云港城市定位◇连云港空间布局◇连云港城市功能分区◇连云港空间结构规划◇区域小结◇板块市场划分◇板块市场界定◇开发区房地产市场分析◇小结◇地块区位◇地块四至◇地块现状分析◇地块规划分析◇s.w.o.t◇香溢·孔望◇开元·高尔夫别墅◇永泰·山海自在Part2市场分析◇宏观市场简析◇房地产市场分析◇供求量分析◇未来供应量分析◇供求结构分析◇客户分析◇市场小结Part6项目定位◇整体项目定位◇产品规划方向建议◇产品风格建议◇项目规划◇规划形态建议◇户型研究◇景观打造◇细节小品◇会所建议◇示范区打造连云港城市定位沿海中部沟通东西、连接南北的区域性中心城市，国际性的港口工业城市，现代化的滨海旅游城市。城市职能：1、沟通东西、连接南北的重要结点与区域中心城市。2、我国中部沿海的国际性干线大港。3、江苏省乃至国家级临港产业基地。4、山海相拥、环境优美的现代化海滨城市。5、开放创新、和谐发展的生态宜居城市。连云港空间布局规划“两轴一心”：沿海城镇发展轴和沿东陇海城镇发展轴的交汇点即连云港中心城区。沿海城镇发展轴：依托连云港滨海港口、土地、交通、景观等优势资源、以临港产业为重点的市域南北向新兴发展轴线。沿东陇海城镇发展轴：东起连云港中心城区，西沿陇海铁路和连徐高速公路，向新沂、徐州方向延伸的市域东西向传统发展轴线。连云港城市功能分区城市功能分区布局：“一心三极”滨海新城：包括滨海核心区和连云城区，为本规划重点培育的区域性综合服务中心区。规划主要承担行政办公、商业贸易、商务流通、文化娱乐、旅游接待等综合服务中心职能，以及连云区的区级中心职能。同时，滨海新城也是高标准建设的现代化特色滨海社区。新海城区：主要承担市级高等教育职能，以及行政办公、商贸服务、文化体育、生活居住等职能，成为配套比较完善、生态环境优美、历史文化淳厚、城市尺度宜人的城区。南翼新城：依托徐圩港区重点打造的江苏省乃至国际级临港产业基地，主要承担为南翼港区及临港工业园区综合配套服务的职能，远景进一步拓展成为产业实力雄厚、配套设施完善的临港新城。赣榆新城：承担都市发展区北翼的中心服务职能，重点发展区级行政办公、商贸服务、文化体育、生活居住等功能，形成功能齐全、环境优美、具有较高水准的复合型城区。“一心”即滨海新城，“三极”分别为新海城区、南翼新城和赣榆新城。连云港城市功能分区产业功能分区布局：“一纵一横”重点打造临港工业，改善提升劳动密集型产业，加快培育现代服务业和高新技术产业，形成“蓝色”与“绿色”相交的产业带“一纵一横”型布局结构。蓝色（沿海）产业带：以发展沿海临港产业为主，培育壮大石化、重型装备制造、能源和物流四大产业集群，打造大型石化、新型钢铁、新能源、现代机电、临港物流、海产品加工等六大产业基地。绿色（沿东陇海）产业带：以发展资源加工和劳动-技术密集型产业为主，培育壮大医药、新材料、纺织服装、电子信息及机械加工五大产业集群，建设一批都市型特色产业园区。区域服务中心（海滨新区核心区）：蓝色产业带和绿色产业带的交汇处重点发展商务服务、信息咨询、中介代理、会展交易等现代服务业。同时，积极发展商业服务、餐饮娱乐、文体休闲等消费性服务业。连云港城市空间结构规划形成连云港多中心状态的以“井”字型的生态绿地系统为本底，以“T”字型快速道路和主干路网为骨架的组团式发展结构连云港城市空间结构连云港城市空间结构小结Part2市场分析◇宏观市场简析◇房地产市场分析◇供求量分析◇未来供应量分析◇供求结构分析◇客户分析◇市场小结宏观市场简析1165613710211441680816.49%17.62%13.80%13.90%050001000015000200002500020062007200820090.00%5.00%10.00%15.00%20.00%人均gdp增长率55.0779.4112.88110.8155.70%44.20%42.20%-1.80%0204060801001202006200720082009亿-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%房地产投资增长率城市GDP基数低，但增长速度非常缓慢，发展落后，GDP仅好于宿迁市，一直处于全省最低层次房地产市场分析长期处于供大于求的状态，市场竞争激烈02年至09年9月商品住宅市场供求关系分析050100150200250300单位：万平方米单位：元/平方米0500100015002000250030003500批准预售面积79.68109.22147.39201.18266.11236.43142.92实际销售面积7410096132.84160.71131.97243.03成交均价16752086268527933154320233252003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年1~9月02年至09年9月商品住宅市场供求关系分析050100150200250300单位：万平方米00.20.40.60.811.21.41.61.82批准预售面积81.4879.68109.22147.39201.18266.11236.43142.92实际销售面积83.577410096132.84160.71131.97243.03当年供求比0.971.081.091.541.511.661.790.59累计供求比0.971.021.051.181.271.371.441.242002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年1—9月整体商品住宅市场年均供应量158万平方米，年均去化量124万平方米；目前批准预售的市场存量接近250万平方米，以年均去化速度计算存量可售期约2年左右时间；从整体市场供求走势上看，02年至07年供求量呈逐年递增趋势，08年市场出现下滑，09年受全国市场影响，市场迅速回暖，去化量陡增；从成交价格走势上看，上涨趋势较为明显，03年至07年间价格涨幅较大，而07年后价格上涨趋势放缓，09年整体市场价格基础在3300元左右；2010年连云港市新推房源22239套，新推房源面积约2292453.65平方米。其中，新推住宅类房源15243套，房源面积约1831034.51，非住宅类房源6996套，房源面积约461419.14平方米。这和2009年的市区推盘量相比，新推套数增加了2512套，同比上涨12.7%，新推房源面积增加291760.18平方米，同比上涨14.6%0供求量分析除08年为调控年外，近年市区商品住宅均价一路飙升，达4000元/㎡左右价格走势：1、近年市区商品住宅均价一路飙升，市区均达4000元/㎡左右2、10月中下旬，楼市又遭遇商贷和公积金贷款“双线”加息。面对一系列新政陆续出台，针对首付门槛抬高、契税上调和房贷利率的提高，中小户型、低总价楼盘已经成为时下楼市供需双方的关注点；3、变化：由单价关注到总价平衡未来供应量分析市场存量消化周期逐渐拉长，供大于求局面趋向严重特点：1、如果按照当前月度去化30万平米计算，该批存量需9个月，但是当前宏观调控楼市观望态势进一步蔓延，该批房源成交周期将大大延长。2、新浦区依然是全市供应与去化最大的区域，区域内部竞争压力巨大，整个市场表现依然供大于求。2010年底成交面积及套数迎来市场高峰注：2010年连云港市成交商品房46228套，成交面积约4485824平方米，市区成交商品房19238套，成交面积约1873023平方米。09年连云港市供应面积段结构分析1%5%78%16%60平方米以下60~90平方米90~144平方米144平方米以上09年连云港市去化面积段结构分析2%10%75%13%整体市场供应结构偏向舒适型面积段，经济型需求被忽略供求结构分析2009年1至9月连云港住宅市场供应和销售以90-144㎡为主，占总供应量的78%，占总成交量的75%。具体来看，144㎡以上商品住宅供应量较高占16%，而成交比例仅为13%，市场供大于求，销售压力较大；60-90㎡商品住宅供应比例仅5%，成交比例却高达10%，表明该面积段户型市场需求较大，体现出供不应求的态势；连云区及其周边板块当地客户为主中高档客户主要是港务区企业管理层、政府工作人员以及私营业主。新浦板块本地客户占据70%－80％不等，主要为传统老城区居民。开发区板块市区高房价溢出人群为主，投资客较少。新浦区的客户目前极少去连云区购房，反之亦然。地域归属感特征明显。当地客户为主连云港房地产市场目前以本地客户为主，外来主要客户为产业导入人口客户认知房地产市场小结整体市场供应饱和，市场存量巨大，竞争激烈受供求关系影响，近期市场价格上涨平缓常规面积段产品供应量巨大，经济型需求被忽略Part3房地产板块分析◇板块市场划分◇板块市场界定◇开发区房地产市场分析◇小结房地产市场板块分析板块市场划分划分原则：依照客源导入情况及区域发展动力差异将整体市场划分为四大板块花果山旅游风景区经济开发区板块新浦区（市区）板块海州区板块连云区板块发展动力：港区价格基础：4500-5000元/平方米发展动力：开发区规划价格基础：3300-4200元/平方米发展动力：市区成熟生活配套价格基础：5000-6000元/平方米发展动力：临近市区，便利交通价格基础：3700-4200元/平方米以新浦区为中心，区域房地产市场发展最为成熟，代表楼盘有建院未来城、万润怡景苑、国大国际花园等；板块内房地产市场发展速度迅猛，规模楼盘、品质楼盘密集，代表楼盘有龙门山庄、四季花城、久和国际新城、映象西班牙、福港好莱坞、上城等楼盘；各板块2010年供求分析海滨城区（开发区）本案位于连云港开发区内，隶属于海滨新区，既不紧邻连云区（滨海新城）也不靠新浦区，因此在大区位上不能依托两区资源，只能发挥自身资源—海滨新区（猴嘴大浦中心片区），同时考虑到地域因素的重要性（内部新近开发的昌圩湖片区）以及房地产的区域特性，因此将重新定位于一个全新板块来打造内部区域环境。板块市场界定猴嘴大浦中心片区昌圩湖片区开发区房地产市场分析临港开发区板块：最新规划的开发区目前主要是以动迁房为主，区域内几乎没有商品房项目供应，商业生活配套较为匮乏，交通不便利。墟沟板块：开发区供应量最大的板块，区域楼盘以小高层和高层为主，建筑品质和配套交通都是区域最好。宋艞板块：区域开发量较大的板块，区域楼盘属于中低品质项目，以多层和小高层为主，区域均价要低于虚沟板块。大学城板块：政府规划的大学城区，目前已经有大学入住，区域商业和生活配套也相当匮乏，但交通还比较便利，距离市区较近。宋艞板块墟沟板块临港开发区板块开发区内板块分布开发区楼市大致可以分为4个板块区域，其中临港开发板块和宋跳板块将是本案核心竞争板块1、配套主要以社区商业为主，档次较低，大多数配套在规划中，该板块距离市中心距离相对较短，地段位置具有一定优势宋艞板块特征2、宋艞板块项目建筑风格比较单一，楼盘基本上市现代简约风格，以多层小高层产品为主，产品品质相对较低，板块内各项目间档次上较为接近，价格战激烈区域市场分析总结1、本案所在的海滨新区板块未来主要竞争在于临港开发区和宋艞两大楼市板块，目前预估市场潜在竞争体量达到270万平方米，根据目前的市场销售速度（板块月均成交量3.7万平方米）这些潜在存量需要6年的销售周期，因此对于本案来说，未来市场竞争压力大2、从板块来说两个板块都具有各自的优势，开发区板块在于未来的发展潜力，而宋跳板块则是在交通距离上优势明显，距离市区较近的区域板块3、从产品上开看，小高层和高层产品是目前市场的主力产品，且建筑风格较为单一，户型面以舒适型二房和三房产品为主，其中二房80-100平方米，三房基本上在120-140平方米Part4项目地块分析◇地块区位◇地块四至◇地块现状分析◇地块规划分析◇s.w.o.t地块位置地块位于海滨新区的临海开发区内，国际产业园片区边，处于连云港市重点开发的—昌圩湖片