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附件依据GB/T18508—2014标准估价目的——1分，项目名称——0.5分，其他（简捷明晰）——0.5分。按《规程》2014要求四部分结构表述——每部分1分；全面、有针对性是审查重点。有关土地证载、实际利用（或规控条件）、设定的权利性质、年限、期日、用途及开发程度等定义准确、内涵表达清晰完整——每项0.5分。土地单价（根据需要标注楼面地价）、总地价（标注土地面积）、大写、币种等；需要作出的专项价格说明。——每项0.2分。①资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；②对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项以及采取的相应措施；③估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，应说明原因或依据；④其他需要特殊说明的问题——审查要点：表述时层次清楚、针对性强，四部分内容每部分0.5分。0权属性质、权源及变更情况、位置、用途、面积、四至、土地级别、土地登记证书号、土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等；审查要点：描述与权证一一对应，经现地调查补充的要作说明，以上各项审查每缺一项扣0.2分。未办理登记手续的应说明理由，并在估价结果的（成立、实现）说明中，作相关假设估价对象土地所有权、使用权、他项权利状况——每项1.0分。要求：现状利用的根据证载登记情况据实表述（非证载登记事项不得加载）；规划利用的根据有效文件作预登记表述。审查要点：结合土地证或登记卡、出让合同分析判断，据实现状利用：建筑物的用途、面积、容积率、绿化率，产籍房屋应说明其耐用年限、已使用年限、结构、密度、成新、层数及产权证号、权利人说明等；规划利用：最佳最有效利用限制条件和缺陷等情况说明，具体规划条件及批准机关、批复文件编号等。审查要点：遵循合法化原则全貌反映土地利用、规划的现状，对后面具体评估中可能涉及的部分必须描述，前后呼应。以上各项审查与具体评估在陈述影响土地价格的一般、普遍、共同因素的前提下作出估价师自己的分析。审查要点：因素说明与影响分析二者不可偏废，对只有因素说明无影响分析的情形应扣除本项一半的分值。在陈述宗地所在区域条件对地价影响因素的前提下作出估价师自己的定性、定量分析。应做到客观据实表述、用语规范、内涵准确、能够定量分析的应定量表述；因素说明与影响程度分析二者不可偏废；对只有因素说明无影响程度分析的在陈述宗地自身条件对地价影响的前提下，通过估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的内容分析，作出定量化描述，并与土地估价过程中有关参数选择、因素分析和比较内容等相对应，做到分析合理、参数有据、估价得当。应做到0遵循的估价原则与本项估价对应有联系，针对性要强（按关联程度权重排序）、表述要规范、恰当。遗漏与本项估价有关的原则，每项扣除0.2分。（审查要点：选择的原则与本案评估关联程度的详细说明）确定的估价方法不得少于两种；对宗地评估常用的五种方法的遴选分析应有适宜使用、不宜使用、慎用等结论性意见，并说明理由。对遴选分析全过程只有已选说明，无未选部分分析的，本项分值需扣除1分。同时明确：依据“国土资厅发〔2015〕12号”、“国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知”中：基准地价标准、修正体系“超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法”文件规定，对选择基准地价系数修正法评估、其实际采用的基准地价标准、修正体系已超过“六年”时效期的，可以直接认定该方法选择失败，不参与具体打分、该方法评分结果按“0”分处理。依据“辽国土资发〔2015〕25号”《关于严格执行《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的通知》文件规定：涉及政府一级市场土地出让地价评估的，两种评估方法的选择原则要按照“三选一”和“二选一”模式进行，对估价师擅自舍弃“三选一”、采用“二选二”模式进行评估的，也可以直接认定其中一种方法选择失败，不参与具体打分、该方法评分结果按“0”分处理。对于评估方法“三选二的使用，要有合理、依规的专项分析说明及证明附件，否则、整个估价过程不得分。为该表背面总分合计项0基本内容：项目名称、委托估价方、估价目的、估价期日、估价（作业）日期、地价定义、估价结果、土地估价师签字、土地估价机构及封面标题等，总体按《土地估价报告》（2014）规范格式的基本要求审查。审查要点：估价结果——单位面积地价、总地价（大写、币种）、估价结果一览、估价师签字、法定代表人基本内容：委托估价方、估价对象、估价对象概况、影响地价的因素说明等，总体按《土地估价报告》（2014）规范格式的基本内容审查。审查要点：①估价对象界定清楚、影响地价因素说明客观真实；②估价对象各项地籍要素、房籍要素（规划条件）和权利状况界定到位。以上各项审查每缺一项扣0.2分。基本内容：估价依据、土地估价、估价结果和估价报告的使用等，总体按《土地估价报告》（2014）规范格式的相关基本内容审查。审查重点：在“估价结果和估价报告的使用”章节内容的审查。具体包括：①估价的前提条件和假设条件；②估价结果和估价报告的使用；③需要特殊说明的事项等。原则上此三项审查每基本内容：①委托估价函、委托方营业执照、待估对象权属材料、土地利用状况与条件或规划证明材料；②宗地所在区域位置图、估价对象及比较案例照片、现场查勘记录表、估价师现场查勘（存在）照片、估价机构资质及签字土地估价师资格证书复印件、估价机构营业执照等；③其他相关材料的复印件。审查要点：附件齐备且有针对性，不漏项；以上各项审查每缺一项必备附件扣0.2分。0此项满分条件：前后表述一致、逻辑性较强，相关专业概念交代准确，语句表述通顺、达意，无错别字、漏字等；存在瑕疵每项可扣除0.2分。（该项目由打分专家据实掌握）估价过程60分第一部分总述土地权利状况3分一般因素1分估价方法的确定2分个别因素2分小计14分估价报告总体评价10第二部分估价对象界定1分第三部分土地估价结果及其使用2分小计6分逻辑性、一致性2分第一部分摘要1分报告名称：（必填——可简写）判分要点第二部分估价对象描述及地价影响因素分析14土地估价报告文字说明6小计63分实得分需要特殊说明的事项2分估价对象界定2分区域因素4分估价原则1分估价结果1分小计13分土地登记状况2分土地利用状况2分第四部分附件2分报告评分表项目名称、满分标准评估机构：（可简写）报告序号评审签名:（必须由评审专家本人署名、无署名本表无效，履职评价为负面）估价依据4分报告编号：（抽查报告内部编号）存在问题土地估价技术报告︹工作底稿︺90第三部分土地估价63地价定义4分满分要求：格式规范（行款格式、字型、字号）、制作标准符合《规程》2014标准。对擅改报告章节格式的，此项不得分；字型、字号不合规范要求的，每项可扣0.5分值。（该项目由打分专家据实掌握）0审查要点：估价报告、技术报告、附件整体协调性分析。（必须说明减分原因或理由，否则本项调整手段需谨慎使用）打分要点：根据三部分串联承接、逻辑连带关系的情况分析评判。最终实得分为整个报告书得分总计×整体协调性分析系0总评得分＝总分小计×T整体点评总评分数100分估价报告总体评价10报告书整体协调性分析系数调整T95%——100%估价过程评分说明：使用两种方法评估的，估价过程评分的60分中，主要方法占35分，次要方法占25分，两种方法不分主次则各占30分，使用三种方法进行评估的，各占20分——以此选择方法所占分值。（要求：初、复审专家必须亲自填写；未填写此部分内容的视为评审工作不完整，专家尽职情况考核结果为负面结论）制作标准与设计2分总分小计100分基准地价内涵：说明采用的基准地价发布实施时间、文件名号、批准机关（验收机关）、基准地价具体内涵及利用基准地价评估宗地价格的基本公式等（8%）基准地价标准及修正体系介绍：基准地价基准日、基本条件设定情况，列出基准地价标准表，因素修正系数表和条件说明表，并注明来源及依据（12%）。审查要点：基准日、设定条件，标准表，修正系数表和条件说明表等。必备项每缺一项扣2%相应分值，其他各项每缺一项扣1%相应分值。说明估价对象宗地位置、用途等、对象所在区域土地级别及对应的基准地价标准。审查要点：确定过程准确无误，必备项表达每缺一项扣2%。151530年期、期日、用途、容积率、开发程度及影响地价因素之间差别和相应的修正系数。条件说明与因素分析一致、修正系数与修正体系对应；其他因素修正恰当适中，没有遗漏。必备项每缺一项扣3%相应分值，表达不完整的每缺一项扣1%相应分值。要点：计算公式表达正确且清晰完整（4%）、全程计算（修正）无差错（6%）。0剩余法——确定土地利用现状：用途、容积率、密度、绿化率、栋数、层数、结构、成新度等；假设开发法——依据有效规划（限制）条件假设，分析确定土地最有效利用方式。要点：与具体评估有关的事项每缺一项扣1%相应分值。明确估价对象开发完成后的利用方式，依据目前市场状况估算的不动产总价并说明估价方法及依据。在估算不动产总价时（或预期收益水平时），应根据待估宗地的最佳最有效利用方式和属地不动产市场现状，采用市场比较法确定其价值；对开发完成后拟采用出租或自营方式置业经营的土地或不动产价值，也可以根据同一市场环境、利用收益还原法确定其价值。确定不动产总价（或预期收益水平）过程中，如无实质性估算方法（市场比较法或收益还原法），完全依主观确定的，扣除一半的相应分值。测算中所采用的建筑费、专业费及管理费用应说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、利润、税费、手续费等应说明其选择依据和具体标准。对所采用的依据和具体标准超过6年时效周期的，要作出现势性分析和调整、综合选择。遗漏主要成本项目的每项扣除3%；数据不准确（不合理）的每项扣除2%；无依据说明的每项扣除1%。开发周期、利息率、计息周期的确定是要点。——分值各占3%。合理利润率的确定及测算过程的清晰表达是要点——分值各占5%。税费标准列示及依据说明是要点——分值各占5%。运算全过程完整表达、无差错是要点——分值各占5%。0具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，当采用市场比较法、剩余法等求算总收益时，应根据各自方法的有关要求列出计算步骤和估算过程。收益情况的确定是否客观、过程是否清晰可见，依据说明是否合理、可信是审查要点。三部分内容各占10%份额。总费用中涉及的项目和各项标准，应具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，依据涉及有关法律、法规文件的，应说明批准机关、批准时间、文号及相关内容等。项目、标准全面有针对性，依据说明充分可靠，参数选取客观合理是审查要点。三部分内容各占10%份额。说明土地纯收益的测算方法和依据。涉及不动产和房屋纯收益的，应具体说明有关参数的选取及计算过程。依据充分、参数选取恰当、过程清晰可见。三部分内容各占3%份额。明确说明还原率（土地还原率、建筑物还原率、综合还原率）的确定方法、依据和具体标准。还原率的确定方法得当、依据充分可靠、具体标准清晰可见。三部分内容各占5%份额。年限修正、收益还原法公式选取、收益价格确定过程的完整表达；三部分内容各占5%份额。0详细列出取得费各项目名称、费用标准，并说明其确定的依据。依据所引用的文件要说明文件名称、行文机关、时间、文号、文件中规定的费用标准等。属于新增建设用地的，征收土地及地上建筑物、构筑物时，土地取得费可按有关征收补偿、安置补助费用标准测算；属于存量建设用地的，从市场购买土地时，土地取得费是土地购买价格。土地取得费均按取得土地而支付的各项区域客观费用标准计算。审查要点：成本构成全面（7%）、费用标准的确定依据充分合理（8%）、是否为重置客观成本（7%）等。明确估价对象开发状况和相应的开发费用标准并说明依据。有文件依据的，说明文件的名称、批准机关、批准时间及内容等；没有文件依据的，可通过对地产市场一级开发费用的实地调查取得，确定的开发费标准需能反映当地该区域平均开发水平。审查要点：开发状况及相应的开发费标准介绍（8%）、依据说明（7%），是否为客观的重置开发费用分析（7%）等。审查要点：在税费构成部分全面（3%）、费税