房地产估价第四章收益法(精)

第四章收益法§4.1收益法的基本原理一、收益法的概念收益法就是在求取待估房地产的价格时，将待估房地产未来各期的正常纯收益以某种适当的资本化率（还原利率）折算成在估价时点的现值，求其之和，从而确定待估房地产价格的方法。二、收益法的基本原理——预期收益原理——收益分配原理——最有效使用原理)1)...(1)(1)(1(...)1)(1)(1()1)(1()1(321321321211nnrrrrarrrarraraV2、最简单的情形raV三、收益法的基本公式1、最一般的情形例1有一不动产，利用该宗不动产正常情况下每年获得的总收益为20万元，每年需要支出的总费用为12万元，该类不动产的收益率为8％，则该宗不动产的收益价格为：V＝（20-12）/8％＝100万元3、有限年期的情形nrarararaV)1(...)1()1()1(32nrraV)1(114、纯收益在前若干年有变化的情形1）无限年期的情况ttiiirraraV)1()1(12）有限年期的情况tnttiiirrraraV)1(11)1()1(15、预知未来若干年后的不动产价格的情形tttiiirVraV)1()1(16、纯收益按等差级数递增的情形1）无限年期情形2rbraV2）有限年期的情形nnrnrbrrbraV)1()1(1127、纯收益按等差级数递减的情形1）无限年期情形2rbraV2）有限年期的情形nnrnrbrrbraV)1()1(1128、纯收益按一定比率递增的情形1）无限年期情形sraV2）有限年期的情形nrssraV1119、纯收益按一定比率递减的情形1）无限年期情形sraV2）有限年期的情形nrssraV111（二）适用范围只适用于有收益或潜在收益的不动产估价四、收益法的特点与适用范围（一）特点1、收益法具有严格的理论基础2、收益法以收益为出发点评估不动产的价格3、收益法评估结果的准确度取决于纯收益与收益率确定的准确度§4.2收益法的估价步骤一、搜集整理资料1、资料搜集2、资料分类整理二、确定有效总收入（一）总收入1、收入波动建筑物的新旧与现代化、区位条件、经济周期、同类房地产的供求关系2、租金记录是预测未来租金的基础3、契约租金等额租金、上升租金、评议租金、百分比租金等额租金上升租金评议租金百分比租金租金时间契约租金的类型4、其他分析人口增长情况、人均收入、区位变化5、有形收益与无形收益（二）市场租金（客观收益）实际租金（实际收益）是指待估不动产在现状的经营管理水平下，实际取得的收益。市场租金是指在公开市场上待估不动产在估价时点最可能实现的租金，它反映估价时市场的供求关系。1、实际租金与市场租金的区别实际租金市场租金1）可能是契约租金市场供求决定的租金可能高于或低于市场租金2）可能不是在房地产是在房地产最有效使用下的租金最有效使用下的租金3）可能包含有优惠租金不包含优惠租金4）可能是非有效管理有效管理状态下的租金状态下的租金5）可能不是安全可靠的租金是安全可靠的租金2、租金调查是指调查与待估不动产处于同一地区或相似地区的符合市场租金条件的不动产的租金。3、市场租金的确定（三）有效总收入的确定1、计算年总租金收入2、估算空置及坏帐损失以同类房地产的平均情况来计算，结合考虑待估房地产的实际情况。3、有效总收入=年总收入-空置及坏帐损失三、确定总费用包括所有人提供的费用报告中的部分或所有项目及可能被忽略的费用。如：1、管理费以类似房地产实际发生的管理费为基础。2、维修费大修、小修3、重新装修费以类似房地产实际发生的费用为基础修正，按年度分摊4、设备重置费按年度分摊5、税金房产税营业税等6、保险费0.15％～0.2％7、其它费用：中介费用等总费用估算的依据有：所有人提供的费用报告、同类房地产的费用、发表的费用调查资料。（一）应计费用（二）应扣除费用1、其他经营费用2、增建和改建不是经营费用，是对房地产的再投资，增加了房地产的投资总额，从而增加了资本价值。3、所得税通常采用税前纯收益4、所有人个人开支5、贷款还本付息（三）费用分类1、固定费用1）保险2）税费3）设备重置费、重新装修费2、可变费率1）水、电、煤气、电话费等2）维修费3）服务开支4）管理费5）税费（四）费用比率是指收益性房地产的纯收益及总费用与有效总收入的比例关系，包括纯收益比率和营运费用比率。纯收益比率=纯收益/有效总收入营运费用比率=营运费用/有效总收入纯收益比率+营运费用比率=1四、计算纯收益纯收益＝有效总收入－总费用五、确定资本化率（一）资本化率的重要性（二）资本化率的界定：资本化率是将纯收益资本化或转换为价格的比率。（三）资本化率的实质：资本投资的收益率，但收益率不等于资本化率（四）资本化率的总类综合资本化率R。、建筑物资本化率RB、土地资本化率RLR。＝（RL*VL+RB*VB）/（VL+VB）R。＝RL*L+RB*BL+B＝100％（五）资本化率的求取方法1、市场提取法（直接比较法、反推法）通过分析类似的交易实例，并将实例的纯收益与售价相比较，就得到各个实例的资本化率。注意：1）要搜集到足够的可比实例2）实例为正常交易3）分析纯收益，如租金为市场租金、费用计算合理4）收益法计算公式选用合理实例纯收益（万元/年）价格（万元）资本化率（％）13534710.092434359.893393989.804383829.95四个可比实例的资本化率平均为9.93％例1：将决定收益率的各种理论因素相加得出资本化率。其出发点是选择一种近于无风险的投资的收益率，称为安全利率。在安全利率之上加各种劣于产生安全利率的投资因素的调整额，一般加总的因素有额外投资风险、缺乏流动性和管理负担三项，再减去预期的收益增长率，便得不动产的资本化率。安全利率可选择一年期国债利率或一年期定期存款利率。2、安全利率加风险调整值法（加总法）例2：在一年期定期存款利率的基础上用加总法求资本化率：安全利率2.25％投资风险4.00％缺乏流动性1.00％管理负担1.00％收益增长-2.00％资本化率6.25％资本化率=贷款比例*抵押贷款资本化率+自有资金比例*自有资金收益率=M*RM+（1-M）*RERM＝还本息额/抵押贷款额≠贷款利率1)1()1(*nniiiPA3、复合投资收益率法（投资组合法）将购买不动产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为资本化率。例3：某人购买不动产，到银行办理抵押贷款，贷款比率为房价的70％，抵押贷款常数f为5％，自有资金的收益率要8％，求不动产的资本化率。不动产资本化率＝70％*5％+30％*8％＝5.9％if(=A/P)f-ii＝0.050.1300.080i＝0.100.1630.063i＝0.120.1770.057i＝0.150.1990.049i＝0.200.2390.039将社会上各种类型的投资及其收益率找出，按收益率的大小从低到高的顺序排序，制成图表，估价人员再根据经验判断所要评估的不动产的资本化率应该落在哪个范围之内，从而确定所要求的资本化率的具体数字。投资类型如：银行存款、贷款、国库券、商业债券、股票、保险4、投资收益率排序插入法收益率低风险投资高风险投资风险收益率与投资风险的关系无风险回报国债商业债券优先股普通股土地所有权固定租金市场租金不同投资的风险与回报六、求取收益价格根据收益法的相应公式，将纯收益与资本化率代入求取不动产价格。案例分析（见书上P72）作业1、某房地产建成于1997年底，此后收益年限为48年，1998年底至2001年底分别获得净收益83、85、90、94万元；预计2002年底至2004年底分别可获得净收益94、93和96万元，从2005年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；市场上同类可比房地产的净收益与价格的相关资料如下。试估算该房地产2001年底的收益价格。实例纯收益（万元/年）价格（万元）18672921109203907204655362、某房地产签有三年的租赁契约，契约约定的租金为30万元每年，而市场上同类房地产的市场租金为32万元每年。该房地产的收益年限为35年，试估算该房地产的市场价格。若契约约定的租金为每年的年初缴纳，则该房地产的价格又如何？r=8%.