XXXX年成都别墅市调报告

12012年成都别墅市场调研报告2报告框架1当前宏观政策及成都市房地产市场发展趋势2成都市各别墅板块现状及发展趋势3成都市别墅个案分析4本项目SWOT分析及认知31当前宏观政策及成都市房地产市场发展趋势4宏观政策金融货币政策2011年末至2012年初国家宏观调控政策持续加强和改善金融货币政策：从收紧流动性到适度微调2011年中国人民银行连续多次提高存贷款准备金率，致使银根缩紧，贷款难度加大；2011年11月30日，央行宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为近三年来首次下调存准率。预计释放资金4000亿元，以应对未来可能的资金流动性不足对实体经济的伤害；2012年2月18日晚上中国人民银行网站发布消息，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为各级政府预调微调做准备，也是保持经济稳定增长的一个重要手段。5为保障住房用地，国土资源部土地利用管理司于2月23日发布通知要求，今年严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。同时通知还明确继续坚持调控政策不动摇。此次通知的发布与近段时间部分受限城市频繁试探中央调控的底限，“松绑”消息不断传出。或是此通知发布的主因。此通知的发布，可能会让不少的高端置业者今年下手，让今年的高端市场有所收获。宏观政策土地政策“禁墅令”6房地产相关领域宏观政策：加强、规范、配套宏观政策房地产宏观政策2011年国家连续多次发布房地产调控措施，调控政策不放松。自2011年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、土地出让、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等但部分城市“微调”幅度过大随后即被叫停。2012年3月5日温家宝表示，今年中国将进一步巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。在3月6日的“财政政策和有关问题”记者会上明确表示，将在上海、重庆试点的基础上“进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。72011年成都楼市调控政策主要是对宏观调控要求的落地执行，不冒进，不垫底。保障性住房建设的重要性得到进一步确认和支持。2011年2月15日，成都出台《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》，落实“国八条”房地产调控细则，要求加强保障性住房建设、主城区暂时限购、进一步落实房地产市场调控措施等；宏观政策成都楼市调控政策2011年3月31日，《成都市中心城区限价商品住房申请审核配售及监督管理暂行办法》出台。规定家庭年收入7万元以下（单身居民年收入3.5万元以下）是申请限价房的最基本要求；限价商品住房实行政府定价，销售价格比同地段同品质商品住房市场价低15%-20%；2011年4月6日，成都房管局、发改委出台《关于进一步加强商品住房价格监管的通知》，明确商品住房价格实行申报备案管理，申报的平均价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价；商品住房的申报价格一经确定，不得上调；82011年国家宏观经济调控持续加强和改善。金融货币措施以收紧银根、降低流动性为主。房地产市场调控以国八条为核心，调控出现常态化与慢性化的发展趋势。全国房价过快上涨势头得到有效遏制，房价下行的压力加大；成都本地房地产市场调控是对宏观政策的细化与落地，措施上严格但不激进；2012年，宏观调控政策将保持2011年政策的核心内容，保持延续性和稳定性。只要整体经济发展形势未恶化，房地产市场调控不会放松，但出现微调的概率较大；在具体操作层面上，手段则有可能适调微调。2012年，限购限贷等行政色彩浓厚的手段会继续发挥正面作用。宏观政策小结与展望2012年春节过后，成都市高端楼盘来访及成交量较年前增加明显。一方面客户观望情绪有所动摇，刚需增加；另一方面，开发商促销力度持续加大，以价换量。2月“禁墅令”的下达，直接影响开发商对后期高端项目如别墅类产品的开发，此消息将促进意向客户对目前别墅项目产品下手购买，有利于增加别墅产品的销量。对现有别墅项目的去化将是一个促进作用。9成都房地产市场发展趋势土地市场供应情况根据成都市国土资源局网站公布的土地拍卖挂牌公告，2011年全市商住土地供应为203宗，总面积14124亩（其中主城区4127亩，近郊区4762亩，远郊区5235亩），规模同比下降61.46%。由于受限购及持续紧缩信贷政策影响，新增土地大幅锐减，主城区、近郊区、远郊区土地放量处于相当水平。信息来源：搜房网10成都房地产市场发展趋势土地市场成交情况2011年全市共出让土地175宗，规模为12296亩，成交金额401.70亿，成交规模同比下降52.75%，成交金额同比下降39.98%。从成交单价来看，市区以锦江区1052万/亩最高，近郊区成交均价在200万/亩左右，远郊区邛崃、崇州、都江堰成交地价较高。由于受政策调控影响较大，土地成交价与去年相比相对较低，多数土地以略高于起拍价或起拍价成交，甚至土地流拍现象非常严重。信息来源：搜房网11成都房地产市场发展趋势供应量预测-3020701201702202703203704202009.12009.22009.32009.42009.52009.62009.72009.82009.92009.102009.112009.122010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.122011.012011.022011.032011.042011.052011.062011.072011.082011.092011.102011.112011.12单位：万㎡整体市场商品住宅供应量走势数据来源：CRIC2009年，金融危机得到有效缓解之后，供应量快速增长，2010年稳步上升。2011年，由于2010年开发商拿地数量和面积增多，绝大多数项目在2011年入市，特别是在2011年9月秋季房交会达到峰值，创下历史之最。2011年成都楼市，受到限购、限贷等一系列调控政策的影响，严重的打击了房产投机者。同时，刚性需求也受到了抑制，市场总存量超过2000万㎡。由此预见，2012年整体供应量应有下降。信息来源：中国房产信息集团上海克尔瑞信息技术有限公司12成都房地产市场发展趋势成交量预测01002003004005006002009.12009.22009.32009.42009.52009.62009.72009.82009.92009.102009.112009.122010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.122011.012011.022011.032011.042011.052011.062011.072011.082011.092011.102011.112011.12单位：万㎡整体市场商品住宅成交量走势数据来源：CRIC2009年成都市房地产整体成交量呈上涨趋势，12月份成交量达到峰值。2010年政府出台房地产调控政策，成交量下跌。2011年国家对房地产调控升级，限购、限贷等政策使得大多数房地产投资者放弃投资。2011年是购房者与开发商博弈的一年，房产市场主要是买方市场。随着一线城市的降价潮来袭，成都市购房者观望情绪浓烈，期待降价的心理占绝大多数。预计，2012年，成都房产市场至少在前半年内继续坚持“限购”，并在其间积极寻求方法（如：扩大房产税征收范围），促进刚性需求，提升成交量，促进成都楼市合理发展。信息来源：中国房产信息集团上海克尔瑞信息技术有限公司1330003500400045005000550060006500700075002009.12009.22009.32009.42009.52009.62009.72009.82009.92009.102009.112009.122010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.122011.012011.022011.032011.042011.052011.062011.072011.082011.092011.102011.112011.12单位：元/㎡成都房地产市场发展趋势成交价格预测整体市场商品住宅成交价格走势数据来源：CRIC从成都市场均价走势来看，2009年至2011年房价整体呈上升趋势。2011年仅在2011年3月，出现相对较大幅度下跌，4月后又一直保持平稳的小幅波动现象。2011年严厉房地产调控政策并没有使房价出现大的跌幅，基本保持在均价6800元/平方米左右。主要原因有三：第一，考虑前期、人力物力成本等原因，不到万不得已开发商不可能大幅降价；第二：稳定前期购买的业主，开发商不敢轻易降价；第三：部分房产开发商认为国家调控房产的强度和力度不会进一步强硬，国家不会太过打压房产市场。同时，通过前几年的积累和利润，足以扛过本轮调控。2012年，将在“坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归”的前提下，将继续调控房地产市场，确保保障房建设，加强保障房的监管、管理和运营，土地供应将有所减少，预计2012年成都楼市房价上半年将会基本平稳，后半年出现震荡下行。信息来源：中国房产信息集团上海克尔瑞信息技术有限公司142成都市各别墅板块现状及发展趋势15成都市各别墅板块目前成都别墅主要集中在南延线、牧马山、温江、青城山和主城区五大板块。其次新都、龙泉、郫县、双流等其他区域有少量分布。新都板块外双楠16成都市各别墅板块主城区以绝对核心的区位及优越的城市化平台为依托形成的高档城市低密度居住区，具有高起的价格平台成都市三环路以内区域。目前主城区别墅集中在西门、西北门、南门、叠拼、联排为主、独栋少量250-300㎡成都本地财富顶尖阶层发展趋势客户阶层产品类型主要产品面积区间区位受到土地供应政策限制，未来供应稀少17成都市各别墅板块南延线城市未来发展方向、便捷交通以及城市配套建设形成的城市新富聚集区，价格上涨迅速人民南路四段与机场高速公路相交处，终点至双流县华阳镇。属于天府新区规划范围独栋、小独栋、联排、叠拼200-400㎡；500-700㎡中高产阶级、城市顶级财富阶层、高端别墅置业人群、外来高端养老型客户发展趋势客户阶层产品类型主要产品面积区间区位受到城市南移影响，将来物业必将向类别墅产品甚至主要的城市别墅区转变18成都市各别墅板块外双楠依托城市向南发展格局及天府新区规划的利好，完善的城市配套，具备强有力的升值空间市区西南方向，武侯大道，二环外片区，含双楠大道片区叠拼、联排为主，少量独栋200-380㎡地缘性客户如双流客户居多，部分省内三四级城市客户发展趋势客户阶层产品类型主要产品面积区间区位天府新区规划的诞生，城市配套的不断完善，迈入城市别墅的发展趋势19成都市各别墅板块温江依托良好的区位认知、便捷的交通、花博会形成的新兴中产阶级居住区，供应量较大，产品形式多元化成都城西区域，依托花卉苗木产业而得到大力发展独栋、联排、叠拼170-300㎡400-560㎡城市中高端低密度置业客户、本地及外来养老客户发展趋势客户阶层产品类型主要产品面积区间区位预计未来会有大量低密度项目入市，但是纯别墅社区预计不多，板块竞争激烈20成都市各别墅板块新都随着“北改”号角吹响，北部新城的规划全面实施，成都城北区域迎来发展的黄金时期成都城北区域，含括了熊猫基地、198区域、五龙山，属于成都上风上水之地独栋、联排、叠拼200-400㎡600-780㎡品牌开发商的追随者、城北及郊区中高端客户发展趋势客户阶层产品类型主要产品面积区间区位依托北改的发展规划，将成为拥有良好的自然资源的城市别墅区21成都市各别墅板块青城山依托稀缺自然资源形成的具备全国影响力的度假养老居住区位于成都都江堰境内，兼具人文价值和自然价值的稀缺资源。叠拼、联排、独栋85-350㎡成都本地客户以及泛中国区域客户，经济实力从全国顶级财富人群