XXXX中国房地产基金白皮书

2013中国房地产基金白皮书2013中国房地产基金白皮书22013中国房地产基金白皮书目录1私募房地产基金概述..................................................................................................................11.1私募房地产基金的定义...................................................................................................11.2私募房地产基金的分类...................................................................................................31.3私募房地产基金的特点...................................................................................................42国际私募房地产基金的发展概况...............................................................................................52.1国际私募房地产基金综述...............................................................................................52.2国际私募股权房地产投资基金的发展现状...................................................................92.3国际私募股权房地产投资基金投资策略及风险收益特征.........................................183中国房地产行业发展现状及趋势分析.....................................................................................213.1中国房地产行业宏观环境分析.....................................................................................213.2中国房地产行业市场规模分析.....................................................................................243.3中国房地产行业融资分析.............................................................................................263.4中国房地产行业并购交易分析.....................................................................................283.5房地产行业发展趋势分析.............................................................................................343.6国内房地产市场金融化趋势分析.................................................................................344中国私募房地产基金的发展解析.............................................................................................364.1私募房地产基金在华发展历程.....................................................................................364.2私募房地产基金管理公司发展现状.............................................................................404.2.1私募房地产基金管理公司发展现状分析..........................................................404.2.2私募房地产基金管理公司发展战略特点分析..................................................414.3私募股权基金投资中国房地产行业数据统计分析.....................................................434.3.1私募房地产基金募集情况分析..........................................................................434.3.2中国房地产行业私募股权投资总量分析..........................................................444.4房地产基金产品结构研究.............................................................................................454.4.1不同背景房地产基金管理方研究......................................................................454.4.2房地产基金产品结构研究..................................................................................474.4.3房地产基金投资策略研究..................................................................................495我国私募房地产基金发展总结.................................................................................................545.1我国私募房地产基金尚处于发展的萌芽阶段.............................................................545.2我国发展私募房地产基金的重要意义.........................................................................562013中国房地产基金白皮书1私募股权房地产投资基金（以下简称“私募房地产基金”）在中国从无到有，经历了近十年的发展，已形成了一定的规模。随着中国金融政策的不断完善，私募房地产基金作为一种房地产金融创新产品，将为中国的房地产市场注入新的活力，并促进房地产市场的健康发展。随着2010年一系列房地产调控的政策出台，以及地产信贷日益受到严格控制，房地产融资渠道急剧收紧，因此，多样化融资成为房地产企业最为迫切的需求之一。在此背景下，私募房地产基金将成为房地产企业重要融资渠道，根据清科研究中心观测，近年来私募房地产基金不断涌现，有望迎来又一个高速发展期。本文将在研究国际私募房地产基金发展沿革和运营模式、风险收益特征等方面的基础上，结合我国房地产市场发展实际情况，对私募房地产基金在中国的发展现状进行深入的解析，并探讨我国大力发展私募房地产基金的重要意义所在。1私募房地产基金概述1.1私募房地产基金的定义在定义私募房地产基金之前，有必要先了解一下什么是房地产基金。房地产投资基金1是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。房地产投资基金的组织形式可以采用以任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。房地产投资基金根据资金募集方式的不同，可以分为公募房地产投资基金和私募房地产投资基金。公募房地产投资基金，是指以公开发行的方式向社会公众投资者募集资金，并以房地产为投资对象的投资基金。公募基金可以通过各种媒体披露发行信息，既不限制投资者资格，也不限制投资者人数。公募房地产投资基金的市场准入条件苛刻、市场透明度高、政府监管严格、运行费用高。在美国，大多数上市的房地产投资信托基金（PublicRealEstate1参见：任纪军.《房地产投资基金—组织、模式与策略》.2006.12013中国房地产基金白皮书2InvestmentTrust，简称PublicREITs）和部分有限合伙房地产基金是公募房地产投资基金。私募房地产投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。私募基金不得通过公开方式，例如通过媒体披露信息，发售基金单位，只能以电话、信函、面谈等私下方式征询特定的投资者。一般而言，各国的法律法规都明确限定了私募基金持有人的最高人数和投资人的资格要求，以防止私募基金风险失控而给资本市场带来巨大的冲击。与面向公众投资的公募基金相对照，私募房地产投资基金是面向特定投资者募集设立的基金，融资圈子小、门槛高，一般是为大型机构投资者和富有家族和个人量身定做的金融产品。在美国，有少数封闭式房地产基金是私募基金，例如，为养老基金专门设立的房地产有限合伙基金等。在我国，私募房地产投资基金主要有三种：1.以投资公司、资产管理公司形式存在的私募房地产投资基金采用该种形式的私募房地产投资基金通常有以下特点：（1）依《公司法》创建类基金形式的房地产投资公司，委托与之相关联的资产管理公司或自己直接从事房地产投资。这里的房地产投资公司的资金是企业自有和负债资金，并不是信托资金，故从事的业务也非信托业务。（2）依《公司法》直接建立资产管理公司，从事房地产投资银行业务。这里的资产管理公司所运营资产若为投资公司委托，则可理解为基金管理公司；若为公司成立和运营过程中取得，则可理解为基金公司。2.以信托计划形式存在的私募房地产投资基金—房地产投资信托基金房地产投资信托基金是指受委托人遵循信托的基本原则，通过设立信托的方式，发行信托基金收益凭证，集合运用信托计划资金，投资于各种房地产资产，信托计划投资者通过持有房地产产权获得收益的一种模式。此信托计划模式一般由受托人、委托人和托管人三方通过设立信托投资契约而建立。房地产信托计划模式的三方当事人之间存在这样一种关系：受托人依照契约运用信托财产进行投资，托管人依照契约负责保管信托财产，收益人（一般情况下即委托人）依照契约根据其购买的份额分享投资收益。2013中国房地产基金白皮书33.以基金管理公司形式存在的私募房地产投资基金—私募股权房地产投资基金私募股权房地产投资基金（简称“私募房地产基金”）一般是指专注于房地产领域的私募股权基金2，是一种面向私有房地产资产进行并购或开发的投资模式。作为房地产投资的一种新型工具，结合了私募股权投资的高收益和房地产投资回报的低风险特点，迅速的在美国等