XXXX年8月中国房地产行业动态汇编_155页_成全机构

中国房地产行业动态汇编2010年上半年及二季度总结特刊成全机构研发中心出品2010-8-04出品人：全忠执行团队：黄章林施佳敏林予蘅夏娟支持团队：刘磊刘祯婷邱慧君快乐者思想者引领者上海总部静安区南京西路580号南证大厦A座32A室邮编：200041电话：[phone]|上海·北京·苏州·天津|1/154目录PARTI2010年上半年（1-6月）政策与观点汇编.................................................3一、2010年上半年房地产重点政策回顾及后市预测.......................................3二、2010年上半年楼市新政六大看点............................................................5三、2010年上半年中国房地产政策评价......................................................19PARTII2010年上半年（1-6月）市场情报..........................................................27一、2010年上半年土地市场交易情报..........................................................27(一)2010年上半年中国103个城市土地市场交易情报....................................27(二)北京、天津、苏州三城土地市场情况分析....................................................42二、2010年上半年住宅市场交易情报..........................................................60(一)2010年上半年全国房地产市场运行情况......................................................60(二)2010年上半年中国主要城市住宅市场交易情报.........................................62(三)2010年上半年北京、天津、苏州三城住宅市场情况分析.........................67PARTIII2010年上半年（1-6月）中国房地产企业动态........................................93一、2010年上半年中国房地产企业销售TOP20...........................................93二、2010年上半年中国房地产企业拿地看点............................................106三、2010年上半年房地产开发企业投资情况与资金来源情况....................108PARTIV2010年第二季度（4-6月）市场情报...................................................110一、土地市场交易情报..............................................................................1102010年第二季度（4-6月）全国主要城市地价监测.........................................110快乐者思想者引领者上海总部静安区南京西路580号南证大厦A座32A室邮编：200041电话：[phone]|上海·北京·苏州·天津|2/154二、住宅市场交易情报..............................................................................117(一)70个大中城市住宅市场交易情报.................................................................117(二)北京、天津住宅销售排行榜...........................................................................123PARTV2010年上半年（1-6月）中国地产营销活动及广告TOP10..................126一、2010年上半年中国地产营销活动TOP10............................................126二、2010年上半年中国地产广告TOP10...................................................132三、2010年上半年中国地产广告投放分析................................................138PARTVI各方观点之2010年下半年房地产市场的发展趋势................................141一、业内机构看2010年下半年房地产市场的发展趋势..............................141二、业内名人看2010年下半年房地产市场的发展趋势..............................147三、成全机构看2010年下半年房地产市场的发展趋势..............................152快乐者思想者引领者上海总部静安区南京西路580号南证大厦A座32A室邮编：200041电话：[phone]|上海·北京·苏州·天津|3/154PARTI2010年上半年（1-6月）政策与观点汇编一、2010年上半年房地产重点政策回顾及后市预测◆重点政策回顾2010年上半年重点政策一览表日期政策名称摘要10-01-10《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》“国11条”增加保障性住房和普通商品房供给；明确二套房贷首付不得低于40%10-02-21《北京促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》“京11条”从细节上规范和要求了住房供应结构、二套贷款、住房税收、房地产开发贷款以及恢复“限外令”等方面推出一系列措施。10-03-052010年政府工作报告大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，一直土地价格过快上涨。加大对圈地不见、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。10-03-10《关于加强房地产供应和监管有关问题的通知》“国19条”确保保障性住房，棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。10-04-17《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》“新国10条”实行更为严格的差别化住房信贷政策；加快保障性安居工程建设；加强市场监管。10-04-19《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认快乐者思想者引领者上海总部静安区南京西路580号南证大厦A座32A室邮编：200041电话：[phone]|上海·北京·苏州·天津|4/154通知》购、预订等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。10-06-04《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》“新国10条”的配套政策对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行规范。标志着“认房又认贷”的二套房认定标准正式启动。10-06-12《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难；单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。资料来源：成全机构研发中心整理◆政策调控后市预测本轮房地产调控短期内难以完全退出，政府将继续扭转商品房投资功能，使其回归居住属性本轮房地产调控中政府着力于打击短期投机行为和规范房地产市场秩序，尽管调控力度在某个阶段必然会有所减弱，但未来政府还将在一定程度内继续限制投资投机需求，使商品房回归居住属性。究其根本，政府不仅担忧房价过快上涨引发的民生问题，更令政府无法忍受的是房地产强大的吸金能力将消弱实体经济发展的动力，以及资产价格泡沫的膨胀极易使中国重蹈日本的覆辙。从政府而言，如果商品房的投资性需求无法得到有效抑制，各路资金流入房地产的情况就难以得到改变，因此在本轮调控中政府不得不从抑制投机性需求入手防止这种情况的继续恶化。跳出房地产，从经济发展的未来趋势判断，我们认为本轮调控中打击投机行为和规范房地产市场秩序的措施还将在未来将得到部分保留，成为常态政策。房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变本轮房地产调控以来，上海、重庆等地先后传出要对房产保有环节进行征税的消息，我们认为无论近期内物业税（房产税）的是否真正开征，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不足。以北京和上海的建成区结构变化可看出，北京的四环和上海的内环内已经基本无地可快乐者思想者引领者上海总部静安区南京西路580号南证大厦A座32A室邮编：200041电话：[phone]|上海·北京·苏州·天津|5/154卖，未来的政府出让的土地只能集中在郊区，同时土地收入金相当于一次性收取了70年的土地费用，虽然在短期内增加了政府的财政收入，但也实际透支了未来政府的收入。在此背景下，物业税（房产税）作为一种长期持续的地方性财政收入将成为政府的必然之选。物业税的开征并不意味着现有的土地出让金制度会有所改变，2005年至今全国土地出让总价款约占地方财政收入的四成，地方政府的融资平台的抵押也有相当一部分来自土地和未来的土地出让金收入，土地出让金制度在未来只能继续加强而不会削弱。中国经济内外部环境较为复杂，房地产政策走势存在不确定性国民经济的迅速企稳回暖是新国十条出台的宏观背景，未来房地产政策的走向将取决于世界经济复苏势头能否持续和中国经济去房地产后的内生动力是否充足两个方面。由于复杂的内外部环境，房地产政策走势存在不确定性。二、2010年上半年楼市新政六大看点◆（一）国十一条：二套房贷首付款比例不得低于40%1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付不得低于40%。同时在增加保障性住房和普通商品住房有效供给；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任等方面落实了实施细则。政策看点：这是近来对于楼市最具“杀伤力”的房地产调控“组合拳”，是中央政策调控最厉害的“撒手锏”。第三次强调“二套房首付提至四成”，表明中央政府遏制房价过快上涨和投资炒房疯狂的决心。一是调整产品供应结构。不仅增加中低价位、中小套型普通商品住房，还增加了限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给，目的是改变供应不平快乐者思想者引领者上海总部静安区南京西路580号南证大厦A座32A室邮编：200041电话：[phone]|上海·北京·苏州·天津|6/154衡的形状。二是抑制投资投机性需求，不再提到改善性住房需求字眼。支持鼓励首次置业需求，对非普通商品房、非首次置业等投资投机性需求，明确采取差异化政策。三是控制信贷风险方面。对房地产开发商严格项目资本金的要求，对开发贷款要严格管理。规范央企投资，给今年央企进入楼市一个警示。四是明确责任。这个文件与此前出台的政策方式非常不同。该通知以国务院办公厅名义正式对下发文，与此前中央经济工作会、国务院常务会等涉及房地产调控的政策相比，该通知对地方各级政府责任有具体要求，对地方责任主体有明确约束力。政策解读：金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹：对于二套房贷首付