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本次汇报主要内容PART1世界的旅游理想PART2中国旅游地产概述PART4项目产品策划及规划建议本投资项目位处长白山旅游度假区，项目定位：四季山地旅游度假村有鉴于世界旅游开发大环境、周边物业素质及旅游资源，本项目将建设成为集旅游观光、度假、商务会谈、购物娱乐、体育休闲服务及产权酒店、居所项目为一体的，可持续发展的综合性多功能度假区。PART3白山神韵PART1世界的旅游理想PART1.1世界的旅游理想PART1.2世界最新旅游形式分析PART1世界的旅游理想CH1.1世界的旅游理想城市原罪:密集高速高压冷漠生活溯求:自然自由真情真我旅游本质:1摆脱原来熟悉的环境，改变生活节奏2满足享受生活愿望3寻找异域文化众所周知，欧洲尤其是西欧国家，因其政治环境的稳定以及经济发展起步早，现在已经成为目前世界上社会福利保障体系最好，平均收入最高的地区。在欧洲，除了双休日外，每人每年还有带薪休假30～40天，再加上法定节假日，总共超过150天。欧洲人很懂得生活，也很会享受生活，他们认为休假出门旅游和进行户外活动是生活中不可缺少的一部分，1/3时间、1/3的金钱是他们的消费标准。欧洲人把个人休闲权利放到了非常高的地位，已经成为了神圣不可侵犯的权益，不管工作怎样重要，旅游计划却不会搁浅。对于他们旅游是生活而非观光。1先进的消费观念——旅游是生活而非观光CH1.2世界最新旅游形式分析PART1世界的旅游理想度假区自然环境特征和质量及娱乐活动内容就显得非常重要，使决定在市场竞争中能否成功的关键因素（自然特征如海湾、河流、沙漠、森林、岛屿、湖泊、牧场、峡谷等；娱乐内容如俱乐部、高尔夫、矿泉养疗、网球、野外探险等）。旅游度假区根据环境和娱乐活动内容的区别主要分为海湾度假区、河滨度假区、山地度假区、高尔夫度假区等。人们在有了休息、娱乐、相互交流的愿望和机会时，就会被激发去旅游，去购置第二寓所和别墅。旅游度假区物业类型分为中心度假酒店、分时制和假日产权度假村、第二居所项目开发。主要为旅游者、假期度假者、季节性居民和寓所业主服务。2旅游物业状况PART1世界的旅游理想商务旅游：由于经济和科学技术的不断发展，参加行业会展、跨国公司的区域年会、调研与考察、公司间跨区域的技术交流、跨区域的产品发布会、大型国际体育比赛、大型纪念或庆祝活动的需求不断增加，以及奖励旅游的兴起，商务旅游业也就应运而生了。世界商务旅游的地点一般都是发达国家与发展中国家的政治、经济、文化中心，以及世界的度假胜地。商务旅游的时间随机性很强，由各行业本身的性质决定、奖励旅游团在季节上一般都错开旅游的旺季月份。而且在会展地，为了体现公司的实力，一般选择高档酒店及会展中心，据统计，一个商务旅行团的消费一般是普通团消费的2~3倍。家庭旅游：随着带薪休假制度的兴起，及对家庭关系的重视，近年来全家外出旅游，不仅可以感受异地风光、风土人情，而且能增进家庭成员的亲情，俨然成了一种传统。度假时间不固定，但计划性强，而且消费人群一般都比较理性，有很强的理财观念，喜欢选择分时制及假日产权度假酒店。3消费形式分类PART1世界的旅游理想老年旅游：老年人的旅游意愿强烈，随着老年人口的增多，“银发旅游”市场必将越来越大。老年旅游人群的地区分布广泛，在我国旅游的外国旅游者年龄结构来看，超过51岁的老年人的比例占全部来华旅游者的22.3%,仅次于商务旅游活动为主的中年组的46.5%。老年人偏爱的旅游方式为“纯玩的、安全的、时间充裕的短途旅游”。值得一提的是：富人也喜欢在自己心仪的度假胜地购置第二居所，称置业旅游。作为一种新兴的旅游消费的方法，越来越多的家庭和个人在海滨地带，尤其是海岸一带旅游区购置物业，每年都来住上一阵，第二居所市场就形成了。PART1世界的旅游理想PART2中国旅游地产概述PART2.1国内外旅游市场前景看好PART2.2中国将成为世界新的旅游重点PART2.3中国旅游地产趋势PART2.4旅游地产是房地产业发展战略的新定位PART2.5旅游地产的发展态势不容乐观PART2.6旅游地产项目的成功基础PART2.7旅游地产开发的重要环节PART2.8旅游地产项目的规划原则PART2.9中国旅游地产大趋势PART2中国旅游地产概述CH2.1国内外旅游市场前景看好世界旅游组织（WTO）在2005年1月的WorldTourismBarometer报告中认为，2005年全球旅游业前景依然令人乐观。WTO成立了一个专家组，负责对全球旅游市场景气状况进行评测。评测指标从1（非常差）到5（非常好）分为五个级别。该小组对2003年的评分为3.4，对2004年的评分为3.9，而在2004年年初对全年的展望为4.0，与事后评分非常接近。专家组在2005年年初对2005年的全球旅游市场景气持乐观态度，并给予了3.9分的前景展望。关于中国的旅游经济发展，世界旅行与旅游理事会（WTTC）预测，2005年中国大陆将创造20892亿元人民币的旅游需求，比2004年增长10.1%，其中个人旅行和旅游增长10.1%，商务旅行增长15.3%，游客出口增长7.5%。到2015年，中国大陆的旅行与旅游需求将达到67823亿元。2006年至2015年期间，中国大陆的旅行与旅游需求的年均增长率为9.2%。CH2.2中国将成为世界新的旅游重点PART2中国旅游地产概述中国的旅游市场拥有旅游资源丰富和市场日益扩大，迅猛发展的两大动力。中国市场经济体制的不断完善和加入世界贸易组织将给中国旅游业的壮大发展创造不可多得的历史机遇。同时在奥运会之后，世界对于中国的认知尤其是中国的自然与人文景观、传统文化的认知也将在奥运会之后提高到一个前所未有的高度，东西方之间的文化与科技交流也将日趋紧密，势必拉动文化产业，科学技术与旅游业的飞速发展。目前入境旅游市场将会继续扩大，亚洲是中国的最大客源市场，随着东南亚金融危机的过去，东南亚、日本的经济复苏，亚洲客源肯定有较大的发展；欧美远程客源国来华人数都在不断增长，在中国国际旅游市场上，来自欧美的游客只是一个全球的平均水平，欧美来华旅游的潜力显然很大。丰富旅游资源，平稳增长的经济加入WTO对中国旅游经济的促进奥运提升中国旅游认知度三大动力促进行业稳步发展CH2.3中国旅游地产趋势PART2中国旅游地产概述2004年4月，中国房地产业协会和中国旅游协会在北京联合举办了“2004年中国旅游房地产展示交易会暨首届旅游城市特色房地产博览会”。原中国旅游协会的副会长佟华林先生表示：“随着人民生活水平等的提高，休闲时间的增加，对休闲产业的需求就更大。这成为推动设计经济发展的重要力量。可以说，旅游休闲产业，特别是旅游房地产业的发展前景非常广阔。”中国城市规划设计研究院旅游规划研究中心主任周建明博士认为：“全国各地都在着力挖掘旅游资源，利用资源优势打造新经济增长点，正在成为地方政府创造产业机会的王牌。”其实，自1995年5月国家实行5天工作日，1999年国务院批准在全国实行五一、十一、春节三个黄金周，加上法定休假日，一年已有将近1/3的时间是假期。这一态势，无疑还在市场需求上促进了旅游业的发展，并随着这一产业的成熟发育，将进一步体现对旅游房地产的需求。中央提出2004年经济工作有四个方向的经济增长点，住宅、汽车、旅游、通讯。若能把旅游和地产结合在一起研究旅游房地产，将是拓展市场很重要的一个方面。CH2.4旅游地产是房地产业发展战略的新定位PART2中国旅游地产概述旅游拉动地方经济发展房地产投资在寻找新热点需求市场逐渐形成在我国旅游地产还不成熟的时候，党中央、国务院及各地政府早已清楚地认识到了旅游资源的经济价值。相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的政策，形成了我国旅游地产可持续发展的坚实基础和动力保证。据统计，目前在我国已有近百个旅游地产项目开工建设，包括首创、海航、中信、中旅等大型国企和珠江地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团等也相继进入到旅游地产得的开发热点中，并以形成众多的旅游品牌，如珠江地产开发，在天津宝坻的“京津新城”，中坤集团在安徽黄山市进行整体性的旅游开发，均是历时多年，投资几十亿的大型旅游项目。随着人们生活水平的提高，消费观念的改变，中国旅游地产正迎来一个前所未有的市场机遇，按中国现在每年10亿人次水平的旅游人数和5000多亿元的收入计，预计到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国，旅游需求将在未来10年中以每年8.5%的速度增长，旅游活动的巨大增长空间带动饭店业的需求，将掀起新一轮的产权投资和度假休闲双重消费热潮。CH2.5旅游地产的发展态势不容乐观PART2中国旅游地产概述旅游地产的“泡沫问题”旅游地产的“跑马圈地”旅游地产的“项庄舞剑”旅游地产的“群雄混战”旅游的产的“枯井无源”有没有泡沫不在于发展速度的快慢，而是在于供需是否平衡，结构是否合理，价格是否平稳，要从需求来看发展。旅游地产过热的投资聚集，势必会产生供大于求的恶性供需关系。旅游地产选址风景资源良好，土地资源充沛的地方，而这些地区往往是经济发展缓慢的地方。政府为了吸引投资，推动当地建设，给出各种优惠政策，甚至不计成本，违规操作，损害国家及人民的利益，因此难免造成跑马圈地之嫌。旅游地产的概念比较宽泛，涉及风景旅游，会议，度假，健康甚至商业等很多内容，似乎已成为一个产业箩筐，什么概念都可以往里放。但实际上，发展商看中的是土地价值，所有的炒作概念其根本的目的就是要推销旅游地产主题项目周边的房地产，这些开发出的资产才是开发商真的期望所在。旅游地产的开发经营模式上的单一化，缺乏创新。巨大的市场和高额的回报引来众多企业的争夺，但违规操作，误导消费者，甚至欺诈性的销售、非法集资等各种恶性牟利手段，造成了旅游地产的陷阱多多，失去了消费群体对市场的信赖和投资的信心。旅游地产在我国主要以产权分割的形式营销为主。尽管这一形式在国外已经风靡多年，但在中国尚属新鲜事物，消费者对此普遍的不理解。况且目前国内市场加入国际度假交换系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力，顾客想与国外交换度假的愿望很难实现。再就是带薪休假制度在我国尚未全面行星，市场面并未全面打开，导致消费者对投资旅游地产更加审视。CH2.6旅游地产项目的成功基础1PART2中国旅游地产概述市场营销网络管理专业策划开发建设规划设计旅游地产旅游地产不同于普通的房地产开发，它依赖于环境条件和投资实力。旅游地产的客户群不是简单的为解决住房有无的客户群体，而是一批讲求生活质量、着眼投资效益的苛求客户。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合的方式，要求更高的管理水平和经营能力，前几年一度兴旺的旅游地产，因大量的管理问题、经营问题而遭受打击后，至2004年才开始复苏的状况，是旅游地产非专业化的结果。旅游地产热潮的前期准备已向投资集约化、管理专业化的方向发展。PART2中国旅游地产概述天生的资质良好的题材完备的网络持续的投资完善的规划旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地，基地附近有青山绿水等优良的自然环境，能够吸引人到此旅游度假，这样给项目的开发带来的先天的优势。特色的自然环境实际上也就决定了旅游地产项目的特征，几乎所有成功的旅游度假区都是在保护和加强自然和社会环境方面获得了最佳状态。旅游度假区多具备深厚的历史沉淀、浓郁的文化气息、吸引人们到此观光游览，进而带来地产开发的契机。文化和传说有利于形成新的主题，易于创造好的故事线来营造引人入胜的旅游娱乐项目，而且旅游地产还可利用这些文化传说较高的知名度来促进项目的宣传和推广。旅游地产就应该是“经理人”式的经营模式。住宅地产可以通过优美的环境品质，完善的设备体系，殷勤的物业管理来打动消费者，而旅游地产则是在此基础上，还要有完备的再营销网络，让消费者长期的投资回报和不断有钱回流的前景才能吸引投资。有经验的发展商或是先期与国际管理网络建立了合约关系，或是全面收购国内现有的管理网络，设计之初便计划全盘棋局，如此方成落子不败的局面。旅游地产的特点是用地范围大，在已有的自然景观上需要增加新的景观，如建造高尔夫、滑雪、划船等一系列娱乐设施。这种形式的开发费用非常高，需要开发者