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二级市场策划品控中心2007年9月金泓●大亚湾项目策划提案谨呈：深圳市金泓投资发展有限公司深圳中原惠州分公司中原项目操作观点：通过本项目的开发，金泓投资将正式踏入继深圳、东莞之后第三个珠三角城市—惠州，在惠阳大亚湾蓬勃发展的地产热潮中站得一席之地，并推进金泓在珠三角持续扩张的声势！本项目的运作将引领大亚湾的人居新理念，在大亚湾地产开发热朝中树立起一面鲜明的旗织……版图扩张成就品牌&深圳中原惠州分公司大亚湾中心区畅想大亚湾—继美国休斯顿石化城、新加坡石化城与荷兰鹿特丹石化城之后世界第四大石化城，在未来的３至５年将涌进数十万的人口，城市将呈进一步跨跃式发展。大亚湾作为南中国的新兴经济增长极，如何打造成一个全球化的经济开发区，真正成为一个国际工业产业门户？努力构建中心城区势在必行！大亚湾中心区现有地块大多较为分散，作为中心区为数不多的集中地块，本项目有责任也有使命打造成为世界级石化城ＣＢＤ的一个标杆、一面旗织!精品资料网（）深圳中原惠州分公司报告研究的思路与框架解构卫星城ＣＢＤ成长模式大亚湾造城运动深圳后城市时代PART1市场分析PART２价值发现PART３态势解构PART４项目定基PART５物业规划PART６营销制胜物业开发及发展建议价值挖掘项目分析地块分析市场研判客户分析需求分析区域竞争总体营销思路六大营销策略项目定位项目市场定位项目总体定位项目形象项目产品深圳中原惠州分公司PART1市场分析篇精品资料网（）深圳中原惠州分公司导路地产轨迹市场趋势经济走势片区市场市场研判价格总结供需客户分析区域供应分析区域竞争分析区域供应预测深圳中原惠州分公司07年？08年？房地产价格大幅上涨，关外成为置业热土公元2003年中海壳牌签约大亚湾，片区地产出现复苏.深圳购房客户渐成占主流——熊猫国际、中铭豪苑、瑞景居振业、珠江投资、星河、东部纷至踏来，市场全面复苏，深圳成为区域置业主流地产市场本地消化平缓，熊猫国际、锦江国际，深圳客户纷纷进入深圳客户开始涉足，熊猫国际入市，半岛1号、东方新城蕴酿公元2004年区域地产盘整公元2005年稳步发展公元2006年片区市场激发惠阳、大亚湾深圳深圳地产向关外龙华、布吉、宝安进发。寻找大势关内价格过万，深圳人纷纷出关价格飞涨，关外中心区域过万，深圳人在寻找新的家园。市场/地产发展轨迹深圳中原惠州分公司06年惠州GDP增长率已超过深圳、东莞等城市，未来惠州的GDP很有可能赶上并超过东莞，成为珠三角第二梯队的重要经济城市。《数据来源:中原地产》惠州在06年以来，经济增长态势良好，中海壳牌项目投产效应显现，石化产业迅速崛起，商贸物流业保持快速增长，城市基础设施建设稳步推进，旅游项目开发取得新突破，经济运行的支持条件明显改善，财政收入高位增长。市场/惠州经济精品资料网（）深圳中原惠州分公司90年代初，惠阳、大亚湾经济曾因“南海石油”投资信息拉动，片区内各行业，特别是石化相关产业投资项目规模聚落，但适逢亚洲金融危机国家政策调整，惠州经济承受了“断脉”之痛，区内投资紧缩，这一缩就是近十年。2003年后经济重新进入快速发展阶段.惠阳生产总值90.39亿元，经济增长率16.2％，人均GDP2957美元；2006年大亚湾生产总值，100.2亿元，增长90.3%;发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型经济增长房地产业状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展市场/惠阳大亚湾经济深圳中原惠州分公司深圳市由于用地规模的限制以及城市产业发展规划的要求，深圳部分工业产业有向外转移的趋势，惠阳——大亚湾区域具备较好的地理交通条件和用地供应条件，未来将成为承接深圳产业转移的核心区域。承接产业转移将极大地提升大亚湾区域经济产业规模，带来大规模的产业人口,推动区域城市化发展水平。市场/惠阳大亚湾经济随着后续石化配套项目、下游产业项目的进入，惠州港的动工扩建，产业区经济规模的扩大以及产业人口的增加，大亚湾经济开发区将迎来第二、三产业快速发展的高潮。精品资料网（）深圳中原惠州分公司2006年,惠州全市商品房销售均价为2942元/平方米，增长15.7%1月份的2811元/平方米到12月份的3365元/平方米,上升空间为554元/平方米。价格的提升拉动房地产的良好发展，投资空间较广。2006年惠州房地产价格走势历年惠州房价情况市场/惠州价格分析深圳中原惠州分公司历年施工面积均呈增长态势，其中，06年施工面积较05年猛增161%。历年竣工面积均呈增长态势，其中，06年较05年猛增139%。市场/惠阳大亚湾供应分析深圳中原惠州分公司时间每套面积小于90平方米住房的建筑面积/套数每套面积在90-144平方米住房的建筑面积/套数每套面积大于144平方米住房的建筑面积/套数合计200311681M2（11%）/146套52424M2（49.5%）/468套41808M2（39.5%）/268套105913M2/882套20048023M2（7.4%）/95套57018M2（52.9%）/529套42744M2（39.7%）/274套107785M2/898套200557563M2（13.8%）/677套268525M2（64.4%）/2328套91055M2（21.8%）/585套417143M2/3540套20068768M2（5%）/105套102756M2（58.6%）/780套63843M2（36.4%）/392套175367M2/1287套供应结构以中大户型为主，小户型相对供应不足。市场/惠阳大亚湾供应分析精品资料网（）深圳中原惠州分公司历年惠阳－大亚湾销售面积均保持平稳增长态势市场/惠阳大亚湾需求分析深圳中原惠州分公司无往不利：深、惠实力发展商力发惠阳－大亚湾，众星捧月；区域受利好带动，前景斐然。惠阳大亚湾地产轨迹：一年一大步销售约30万平米销售约46.7万平米2005年的惠阳－大亚湾2006年的惠阳－大亚湾年末3500元/平米2007年无往不利年末2600元/平米销售约54.7万平米年末4300元/平米趋势总结深圳中原惠州分公司本地主要楼盘客户来源半岛1号深圳客70%，本地客25%，其他5%棕榈岛50%是香港客户，20%是当地办厂的台湾客户，30%为深圳与惠阳本地客户。东方新城深圳客户占70％，其余为惠阳本地客户中铭豪园95%是本地客户；5%是在本地办厂的外商锦江国际深圳客户占60％，本地客户占35%，其他5%中区华府深圳客户占50％，本地客户占35%，其他15%尚城世家深圳客户占60%,本地客户占25%，其他15%都市广场深圳客户80%，本地客户15%，其他5%丽江花园本地客户45%，深圳客户30%，其他25%市场/客户分析深圳中原惠州分公司另据中原数据中心统计，惠阳大亚湾购房客户中，客户特征分析置业目的27.7%47.2%25.1%首次二次三次及以上置业次数市场/客户分析深圳中原惠州分公司通过中原地产代理的惠阳－大亚湾区在售楼盘，对来访客户进行分析，也佐证了市场客户区域来源。2007年上半年，中原代理楼盘认筹客户中收筹客户来源分析63.3%31.1%3.3%2.2%深圳惠阳大亚湾香港二房客户来源76.8%17.9%3.6%1.8%深圳惠阳香港惠州三房客户来源19.7%2.6%2.6%75.1%深圳惠阳大亚湾其它四房客户来源35.0%45.0%15.0%5.0%深圳惠阳大亚湾香港复式客户来源60.0%33.3%6.7%深圳惠阳香港精品资料网（）深圳中原惠州分公司惠阳大亚湾的深圳购房客户已占6成以上，深圳人已成为区域房地产市场的客户主体，要判断区域未来需求动向，就必须要审视深惠两城的城市发展态势。深圳中原惠州分公司松山湖不得不提的地产东风——深圳向东，大势所趋近年来，位于第三圈层的龙岗中心城地产发展迅猛大亚湾同最临于第三圈层地带有理由巧借东风大亚湾消失的城界市场/客户分析精品资料网（）深圳中原惠州分公司深圳\大亚湾经济正在相互融合与渗透!06年88.3%的经济增长率，三年内1000亿GDP跨越，世界级产业支撑力，优美的自然海岸风光。大亚湾，潜力无限，魅力无限！23.6平方公里国家级开发区，“五区一岸线”高起点规划全球第四大石化基地，7家世界500强企业，数百亿投资，世界级产业拉动8平方公里惠州港，和记黄埔全力打造，华南大型物流配送中心，粤东重要油气化集散地，国际物流企业逾10家30平方公里西部综合产业园，比亚迪、富士康和东风汽车城等近40个项目7.7平方公里惠深合作开发区，其中工业用地3.4平方公里，生活配套用地4.3平方公里14.11平方公里深圳精细化化工城，紧密相接两地产业链消失的城界深圳中原惠州分公司惠阳-大亚湾在政治上，是惠州的!在经济上，却属于深圳的!精品资料网（）深圳中原惠州分公司深圳客户将是未来几年内的区域客户的主流群体，随着惠阳大亚湾城市发展，产业客户亦将是主要组成部分。随着惠阳－大亚湾区域内的房地产的不断发展，越来越多的人开始认同区域市场。深圳客户在很长的一段时间内将占据客户主流位置，但随着惠阳及大亚湾产业经济的快速发展，城市容量迅速增加，区域常住人口置业比重将会逐步增加。随着沿海高速及未来地铁三号延长线的开通，深人置业数量大幅增长，而作为扼守惠阳大亚湾区域咽喉的本项目，以其便捷的交通，也将纳入到大深圳经济生活圈，预计本项目客户构成与现在的惠阳区域大致相近。本项目做为通往大亚湾西区的入口,随着西区产业人口的进驻，区内产业客户将拉动内需市场。市场/客户分析深圳中原惠州分公司但另一个迹象也表明，随着大亚湾西区产业招商加速、投产的大力推进，来区域置业的新生客户呈现快速增长的势头，如晌水名苑，基本以西区客户为主，福德居一期三鑫玻班厂团购400套，熊猫近期开盘的韩风组团中，大亚湾产业客户占据近一大部分…因此,我们有必要看看周边的产业……产业客户市场/客户分析精品资料网（）深圳中原惠州分公司——西区产业园介绍宝兴钢铁厂由港商独资兴建的大型钢铁企业，于2000年7月份顺利通过了ISO9002国际质量体系认证和中国方圆标志认证委员会的方圆标志产品证。员工1000多人。三洋光部品（惠州）有限公司是三洋集团中首次进行光学部品和光学应用商品的设计、制造、销售业务的公司，主要从事超精密注塑光学镜片、光学多层膜玻璃制品、相机用光学模块等的生产及其相关业务。员工约1000多人。整个西区信息产业目前已顺利开发约3平方公里。产业片区以电子信息产业为主。目前西区产业园有员工约2万多人，在未来西区产业成熟之时，预计将带来上百万的产业员工。预计约09年后片区产业的真实消费需求将初步形成。大亚湾西区产业概况深圳中原惠州分公司大亚湾西区产业概况根据大亚湾区“五区一岸线”的规划,西部综合产业区根据区位及产业特点可分为西三大道电子信息产业带、西北部东风汽车城、西南部惠深合作综合开发区、南部富士康精密电子制造基地和东南部汽车零部件生产基地5大片区(带)。西北部东风汽车城：东风车城工业园位于大亚湾开发区西区，总占地面积201.5万㎡，其中工业用地131.1万㎡，商住用地面积70.4万㎡，已开发用地50.2万㎡。西南部惠深合作综合开发区：惠深合作开发区占地规模为7.7平方公里。其中工业用地3.4平方公里,生活配套用地4.3平方公里。南部富士康精密电子制造基地：位于综合产业区南部的富士康精密电子制造基地占地3.75平方公里。其中生产区用