XXXX年房地产运行数据点评

请阅读最后一页评级说明和重要声明分析师：苏雪晶(8621)[e-mail]执业证书编号：S0490510120021联系人：乐加栋(8621)[e-mail]2010年房地产运行数据点评报告要点全年新开工、投资高位增长，符合我们预期2010年全年，房屋新开工面积16.38亿平方米，累计同比增长40.7%；房地产开发投资48267亿元，累计同比增长33.2%。在2010年年初市场对于新开工与投资数据一片悲观时，我们基于实地调研与数据模型预测的基础上提出新开工与投资将会大幅增长，从目前来看市场数据印证了我们这一判断。2010年市场销售面积整体增长了10.4%左右，相对于09年的增长大大的缩小了，基于这一点2011年市场新开工将不可能如2010年那么高的增长速度。但是考虑到保障性住房的加速以及我们实地调研大的房地产企业仍然保持着很高的新开工计划，预计2011年上半年的新开工与投资数据将会延续较高的增长，在下半年增速会有所回落，预计全年新开工在17万平米左右，投资在5.6亿左右。商品房销售面积小幅增长2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，同比增长10.1%。其中，商品住宅销售面积增长8%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。从成交同比增速来看，我们可以看到全年的增速处于下降的通道中，与此同时地产股估值也处于下降的通道。从分类数据来看，全年商业性用房增长相对于住宅用房来说增长显著，这与我们一直以来看好商业地产的观点是一致的。我们认为未来商业地产仍将会更受资金青睐，商业地产相对于住宅来说更具有投资价值。房屋销售价格环比持续上涨12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。从数据上看，价格同比虽然在持续的回落，但环比连续五个月出现了增长。从我们实地调研的数据上看，前期受抑制的一线城市价格开始出现了明显的动摇已经具有上涨苗头。这充分说明楼市资金对于未来通胀的担心，我们认为价格环比小幅上涨仍然可能持续。国内贷款占资金来源下降2010年全年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，同比增长25.4%，其中12月份增幅出现了下降，这主要是因为央行在12月份控制信贷所致。其中，全年国内贷款12540亿元，增长10.3%，与去年同比增幅相比下降较大；自筹资金26705亿元，增长48.8%，远远高于去年17%的增长幅度。从这个市场数据来看，银行贷款在开发商资金来源中占比在缩小，缩小的缺口主要由开发商自筹资金来解决，特别在12月份显得更加明显。在2011年新的信贷额度下来后，在一月份银行贷款占比将会显著增加，但全年在开发商贷款方面我们仍然不是很乐观。同样开发商资金成本上升将成为2011年楼市价格又一推手，值得警惕。第一，全年新开工、投资高位增长，符合我们预期房地产行业行业研究研究报告维持“长期看好”评级2011-1-172请阅读最后一页评级说明和重要声明2010年全年，房屋新开工面积16.38亿平方米，累计同比增长40.7%；房地产开发投资48267亿元，累计同比增长33.2%。在2010年年初市场对于新开工与投资数据一片悲观时，我们基于实地调研与数据模型预测的基础上提出新开工与投资将会大幅增长，从目前来看市场数据印证了我们这一判断。2010年市场销售面积整体增长了10.4%左右，相对于09年的增长幅度大大的缩小了，基于这一点2011年市场新开工将不可能如2010年那么高的增长速度。但是考虑到保障性住房的加速以及我们实地调研大的房地产企业仍然保持着很高的新开工计划，预计2011年上半年的新开工与投资数据将会延续较高的增长，在下半年增速会有所回落，预计全年新开工在17万平米左右，投资在5.6亿左右。图1：07年以来新开工情况0246810121416182007-022007-082008-032008-092009-042009-102010-052010-11(30)(20)(10)01020304050607080房屋新开工面积(亿平米)累计同比(%)资料来源：中国统计局，长江证券研究部图2：07年以来实际完成投资额01000020000300004000050000600002007-022007-082008-032008-092009-042009-102010-052010-11(5)051015202530354045房地产开发投资完成额(亿)累计同比(%)资料来源：中国统计局，长江证券研究部第二，商品房销售面积小幅增长3行业研究请阅读最后一页评级说明和重要声明2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，同比增长10.1%。其中，商品住宅销售面积增长8%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。从成交同比增速来看，我们可以看到全年的增速处于下降的通道中，与此同时，估值也处于下降的通道之中。从分类数据来看，全年商业性用房增长相对于住宅用房来说增长显著，这与我们一直以来看好商业地产的观点是一致的。我们认为未来商业地产仍将会更受资金的青睐，商业地产相对于住宅来说更具有投资价值。图3：商品房销售面积0246810122007-022007-082008-032008-092009-042009-102010-052010-11(30)(20)(10)0102030405060商品房销售面积（亿平米）累计同比（%）资料来源：中国统计局，长江证券研究部图4：商品房销售面积分类增速（%）(40)(20)0204060801002007年2月2007年8月2008年2月2008年8月2009年2月2009年8月2010年2月2010年8月住宅办公楼商业营业用房资料来源：中国统计局，长江证券研究部表1：主要城市成交信息一览表区域城市本周成交本周成交环比2010年周均成交2011年周均成交周均成交同比消化时间（周）消化时间环比备注环渤海北京19.32-38.34%23.6725.347.05%33-2.10%缺一日数据4请阅读最后一页评级说明和重要声明天津23.3712.71%19.3222.0514.13%----------商品住宅济南44433.73%392388-1.02%----------商品住宅（套）青岛20.87-9.58%18.6821.9817.66%235.28%商品住宅上海45.0822.03%29.9141.0137.12%12-4.01%商品住宅南京17.5834.55%10.3115.3248.58%24-.072%商品住宅杭州11.92-16.07%12.1513.067.47%341.79%商品房宁波12.864.91%7.1912.5674.67%166-0.42%商品房长三角苏州15.0771.62%10.2011.9317.64%----------商品住宅深圳7.88138.33%6.145.60-8.85%381.22%缺一日数据广州21.45-3.89%17.4821.8825.19%26-1.82%商品住宅珠三角东莞17.052.26%8.0016.86110.74%----------商品住宅重庆35.06-10.11%42.1837.04-12.20%----------商品房昆明28.1651.16%11.5423.40102.76%----------商品房成都16.8313.73%15.9115.82-0.58%----------缺一日数据长沙25.1535.91%32.0721.83-31.94%----------商品房福州3.52-38.45%3.964.6116.52%----------商品住宅厦门7.5445.90%4.336.8959.06%370.77%商品住宅海口3.7033.41%5.493.23-41.10%----------商品住宅长春12.0724.03%12.5610.90-13.22%220.77%商品住宅其他地区武汉37.0522.20%27.5433.6922.32%----------商品房四大城市93.74-0.18%77.1993.8321.55%----------商品住宅其他城市137.5814.17%108.60129.0518.83%----------商品住宅资料来源：各城市房地产交易管理网，长江证券研究部第三，房屋销售价格环比持续上涨12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。从数据上看，价格同比虽然在持续的回落，但环比连续五个月出现了增长。从我们实地调研的数据上看，前期受抑制的一线城市价格开始出现了明显的动摇，已经具有上涨苗头。这充分说明楼市资金对于未来通胀的担心，我们认为价格环比小幅上涨仍然可能持续。表2：各地限购令本市户籍家庭非本市户籍家庭5行业研究请阅读最后一页评级说明和重要声明无房户可购买拥有1套房可购买拥有2套及以上房可购买无纳税、社保证明可购买有1年纳税、社保证明，无房户可购买有1年纳税、社保证明，有1套房及以上可购买有1年纳税、社保证明，有2套房及以上可购买北京1套1套1套1套1套1套1套厦门1套1套1套1套1套1套1套上海1套1套1套1套1套1套1套杭州1套1套1套1套1套1套1套宁波1套1套1套禁止购买1套1套1套深圳2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买禁止购买福州1套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买禁止购买南京2套1套禁止购买-2套1套禁止购买天津1套1套1套1套1套1套1套广州1套1套1套禁止购买1套1套1套三亚1套1套1套1套1套1套1套海口1套1套1套1套1套1套1套温州1套1套1套-1套1套1套大连1套1套1套1套1套1套1套太原1套1套1套1套1套1套1套武汉1套1套1套禁止购买1套1套1套资料来源：长江证券研究部整理图5：新建住宅销售价格同比增速（%）-4.00-2.000.002.004.006.008.0010.0012.0014.002007年1月2007年7月2008年1月2008年7月2009年1月2009年7月2010年1月2010年7月-1.00-0.500.000.501.001.502.00当月同比(%)当月环比(%)资料来源：中国统计局，长江证券研究部第四，国内贷款占资金来源下降2010年全年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，同比增长25.4%，其中12月份增幅出现了下降，这主要是6请阅读最后一页评级说明和重要声明因为央行在12月份控制信贷所致。其中，全年国内贷款12540亿元，增长10.3%，与去年同比增幅相比下降较大；自筹资金26705亿元，增长48.8%，远远高于去年17%的增长幅度。从这个市场数据来看，银行贷款在开发商资金来源中占比在缩小，缩小的缺口主要由开发商自筹资金来解决，特别在12月份显得更加明显。在2011年新的信贷额度下来后，在一月份银行贷款占比将会显著增加，但全年在开发商贷款方面我们仍然不是很乐观。同样开发商资金成本上升将成为2011年楼市价格又一推手，值得警惕。图6：资金来源比重（%）0%20%40%60%80%100%2007年2月2007年8月2008年2月2008年8月2009年2月2009年8月2010年2月2010年8月国内贷款自筹资金定金、预收款与按揭贷款其他资金资料来源：中国统计局，长江证券研究部重要声明本报告的作者是基于独立、客观、公正和审慎的原则制作本研究报告。本报告的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含信息和建议不发生任何变更。本公司已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断。报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。本公司及作者在自身所知情范围内，与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制、静默措施的