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1格林星城物业发展策划报告ACOUNSULTINGSUGGESTIONFORTHEGREENSTARCITYPROJECT2一、项目三期整体定位二、酒店物业发展建议三、写字楼物业发展建议四、小户公寓物业发展建议目录3项目三期整体规划布局概念44Ⅲ期产品功能定位示意图B:国际五星级酒店A:5A级写字楼23F5F裙楼26FC:小户型公寓5整体功能定位裙楼商业五星酒店写字楼高档配套佳兴豪生政务型写字楼＋＋小户型高档小户公寓＋＋高层住宅区高档住宅Ⅲ期ⅠⅡ期6三期总建筑面积:约10.7万㎡地上建筑面积:约12.9万㎡其中：1、裙楼总建面（5层）：约2.1万㎡裙楼单层建面：约4200-5000㎡2、酒店总面积（21层）：约3万㎡酒店单层面积：约1420㎡3、写字楼总面积(18层)：约2.3万㎡写字楼单层面积：约1280㎡4、小户型公寓（30层）:约2.5万㎡临街商业（2层）：约0.8万㎡5、地下面积（2层）:约2.2万㎡三期产品技术指标配比建议77三期产品功能定位A栋：5A级高档写字楼层数：6－23层，2.3万㎡功能：中小企业政务型写字间C栋：景观型“自由公寓”层数：3－32层，2.5万㎡功能：灵活组合式“自由公寓”B栋：佳兴豪生国际大酒店层数：6－26层，3万㎡功能：五星级商务会议型酒店裙楼：商业、商务配套层数：1－5层，2.9万㎡业态：酒店服务用房、餐饮、娱乐、休闲、商务等8一、项目三期整体定位二、酒店物业发展建议三、写字楼物业发展建议四、小户公寓物业发展建议目录9佳兴豪生大酒店物业发展建议10酒店应考虑如何打造长沙市河西的地标位置，建议通过酒店区域的高品质定位提升格林星城的整体品质提升。同时，随着格林星城整体人气的日趋旺盛，给酒店带来大量的客源。我们建议在硬件设计的功能上应突出以下几个方面：便捷（Convenient）：在酒店各个区域的功能设计上应处处体现便捷高效，主要体现在人流、物流的合理分布以及配套设施的合理布局；智能化（Cyber）：酒店的定位为智能型商务会议酒店，现代酒店的设计应能有效地运用高科技，如英特网，宽带，卫星电视，监控系统等酒店必不可少的先进设备融入酒店的硬件设计配套，为酒店的客人不论是商务旅行、商务会议都能感受到科技带来的便捷；舒适（Comfort）：作为酒店的基本功能，舒适的环境及设施是不可或缺的。人性化（Care）：人性化的设施是提供人性化的服务的基础或是工具，而人性化的服务可以不断地改善改进人性化的设施。合理的座椅高度，客房家具的摆放位置，空间的合理使用残疾人坡道及专供残疾人使用的客房等。4C打造地标性酒店111、酒店总建面（地上不含裙楼）：29820㎡2、楼体总高：100m3、楼层：5F（裙楼）6-12F（酒店公寓）13－25F（酒店），共26F4、酒店标准层建面：1420㎡层高：3.6m，每层净高2.7m5、裙楼标准层建面：4000－5000㎡层高：1F：6m2－5F：4.5m6、大堂面积：800㎡7、广场面积：约1500㎡8、停车场：地下2层，与公寓分区而治。9、A栋酒店楼层分布－1、－2F1F－5F6－12F13－25F停车场＋设备裙楼配套酒店公寓酒店酒店相关数据指标建议低区酒店公寓区（6－12F）高区住宅区（26F）中区酒店区（13－25F）顶层：停机坪或观光层12酒店标准层示意13酒店标准间示意1、开间：4.2－4.5m2、进深：8.5－9.5m3、层高：3.6m4、每层净高：2.5m5、走廊过道：2.2m6、客房门洞：2.2m(高)×0.9m(宽)14酒店相关数据指标项目指标（㎡）备注酒店地上总建筑面积50820酒店裙楼面积210001－5层面积4000－5000㎡不等酒店公寓面积11360包括酒店公寓及顶层住宅酒店面积18460其中酒店房间面积14200客房300间公摊面积4260客房面积的30％地面以下22000其中酒店部分地下面积5000车位数＝客房数×0.4写字楼部分地下面积5500每100平米面积1个车位后勤及设备用房6000公寓部分地下面积550015房型房数百分比（%）面积自然间自然间总数标准大床9030%40平米190标准双床12040%40平米1120商务大床3812.66%40平米138商务双床175.66%40平米117小套房3010%90平米260高级套房31%130平米39豪华套房10.33%210平米55总统套房10.33%300平米77客房总数300100%————346客房总面积14200平米酒店房型配比表16功能区域数量餐位面积备注大堂酒吧180320与前台同层特色酒吧150270含备餐区西餐厅1120400不含备餐区中餐厅15001800设25间10－12人带卫生间及小备餐间的包房特色餐厅150200不含备餐区配套中厨房1400配套西厨房1150配套特色厨房1120小计总面积3660平米餐饮设施面积配比表17会议及宴会设施面积配比表功能区域数量餐位面积备注大宴会厅110001200室内无柱可分隔成3个400平米的小宴会厅大宴会厅前厅1400宽度不小于5米贵宾室VIP120100衣帽间115新娘化妆间120配套库房1180配套厨房1300音控室115多功能会议室4－5250540面积30－200平米不等小计总面积2770平米18商务商业设施面积配比表功能区域数量面积备注精品商店5－8300书店130花店130票务代理120商务中心1200含2个约30平米的会议室小计总面积580平米19休闲及娱乐设施面积配比表功能区域数量面积备注室内游泳池150025米×13米游泳池更衣室140健身房1110宽度不小于5米桑拿及更衣室400足浴按摩1800约20－25间包房KTV1800约15－20间包厢棋牌室1400约30间棋牌室，带自动麻将桌乒乓球室160台球室160美容美发150面积30－200平米不等小计总面积3220平米20后勤设施（地上）面积配比表功能区域数量面积前厅区域贵重物品室110行李房125前台办公室135小计70行政办公区域行政部办公室180预定部125话务员室125宴会销售部120机房及电脑房160行政办会议室130餐饮部办公室130总经理办公室130副总经理办公室125住店经理办公室125小计350总面积420平米21功能区域面积备注餐饮设施366010650平米会议及宴会设施2770商务商业设施580休闲娱乐设施3220地上后勤设施420公共区域走道、卫生间、大堂、电梯厅5500约占总面积的35％小计总面积16150平米酒店地上裙楼功能区域小计22后勤设施（地下）面积配比表功能区域面积后勤办公及员工区域保安部办公室30客房部办公室及库房90人事部办公室及库房60培训教室60男女倒班宿舍80医务室15员工娱乐室20员工厨房100员工餐厅150员工更衣室280制服房和步草房80财务部90工程部办公室及库房120洗衣房300污衣房20面积小计1195功能区域面积收货区域采购部办公室30食品检验10粗加工间80干货库30酒水库30冷冻库100花房15垃圾房30收货部办公室15收货平台区域120管事仓40总仓150面积小计65023功能区域面积备注后勤办公及员工区域11951845平米收货区域650后勤区域走道、电梯厅、卫生间990约占后勤面积的35％机电设备房3500约占酒店总面积的10％小计总面积6335平米酒店地下功能区域小计24酒店整体功能区域小计项目指标（㎡）备注地上建筑面积34610其中酒店裙楼面积16150酒店客房面积18460客房占总面积44.5%地下建筑面积11335其中酒店部分地下停车5000车位数＝客房数×0.4后勤及设备用房6335酒店总面积4594525酒店裙楼功能标准层1F:酒店大堂、前厅、商店、票务代理、酒吧、特色餐饮、早餐厅2F:会议宴会及配套设施3F:中餐厅、西餐厅4F:休闲娱乐配套设施5F:行政办公、游泳池、物业用房1F：5000平米2F：3400平米3F：4200平米4F：4200平米5F层：4200平米楼层、面积业态布局26酒店要推广酒店里所有的空间都是提供给客人的，给住客私人会所式的感觉。配较完整的、中高端的餐饮、康娱配套，特别是有较完整，现代的宴会、会议设施。为了有效分担酒店前期开办成本和规避经营风险，建议将部分餐厅和店铺出租不自营，收取租金。公共设施27一定有足够的照明和园艺点缀给客人一个良好的欢迎，酒店外围应有明显的广告牌和引导牌，广场中央应有标志性建筑物。大气广场28根据酒店自身的特点和优势设计专门的外部形象识别系统，包括：相关的酒店制服、客房用品，对外宣传用品等，以建立国际五星级酒店的形象。外部形象及识别系统29工欲善其事，必先利其器，要有效地提供以上所有的服务给高级客人，员工一定要有一个精心设计的后勤基地，在酒店里面建议建造员工的后勤基地并全部规划在地下一层，包括仓库、更衣室和淋浴间、休息室等。后勤基地30由于其项目周边交通配套设施尚不完善，故建议在酒店提供免费班车往返长沙市中心区，周边景点及机场等。班车服务31一、项目三期整体定位二、酒店物业发展建议三、写字楼物业发展建议四、小户公寓物业发展建议目录325A级写字楼定位物业发展建议33影响CBD的国际商务殿堂34项目物业种类多样，使各种物业形式相辅相成，相互提升物业价值；目标：规避风险的同时，实现项目的地块价值最大化；通过打造项目品牌更好塑造佳兴公司开发商品牌形象。35接下来我们将重点分析长沙商务物业的整体实况：36一、长沙写字楼发展历程37时间段：90年代后－2000初；特点：建立了按住宅标准设计的公寓楼，价格基本为3000元/平米左右，租金0.5元/㎡·天左右，面积100-150平米，在防火、安防、配套等硬件配置方面如同住宅，由于是第一批商住楼，销售周期较短。小结：伴随着房地产业的兴起，商住楼开始备受青睐，成为众多企业办公和投资者的首选，但与标准写字楼相差甚远，“商”与“住”的矛盾日益突出。第一代商住楼第一阶段：商住楼38时间段：2000年－2003年；代表项目：曼哈顿新贵、碧云天等特点：价格基本为3500元/平米左右，租金0.8元/㎡·天左右，面积100-200平米，自由组合，由于价格攀升销售减缓。问题：（1）停车场设置不合理；（2）电梯数量不够，或电梯性能较差；（3）会所配套缺乏。小结：随着房地产业的进一步规范、成熟，第二代商住楼诞生，在建筑结构、功能分区、户型设计、外观处理及案名处理上，都已经有了很明显的商务办公的倾向，但配套和服务与标准专业写字楼仍然有差距。第二代商住楼第一阶段：商住楼39时间段：2003年以后代表项目：亚大时代、顺天财富、中天广场、运达国际等特点：中档专业写字楼价位在3500-5000元/㎡,高档写字楼物业价位在5000--7000元/㎡；中档专业写字楼租金在1.2－2元/㎡·天左右。高档写字楼物业租金在2.5－3.5元/㎡·天左右；专业写字楼达到了80%以上，某些甲级写字楼出租率达到了90%以上。面积不等，跨度大，大开间自由组合。小结：在外来资金、企业及内在发展需求这一根本动力的刺激下，专业化办公楼应“市”而生。在第二代商住楼的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，融入智能环保办公理念，大步走向专业化。第二阶段：专业写字楼40二、写字楼物业的客户需求分析41第一类：具雄厚实力和发展历史的大中型公司；这类公司积蓄多年，实力雄厚，能承受得起高档写字楼不菲的售价或租金，这类公司正在市场中树立起良好的信誉和形象，选择形象高档的写字楼是实力的见证；第二类：发展中的中小型公司；这类公司起步较晚，但处于发展的前期，对自身形象建设较为在意。他们愿意尽可能的选择形象好、品质高的写字楼物业；第三类：刚刚起步的小型公司；由于起步艰难，为求公司立足生存，限于财力，会选择价廉实惠的中低档物业；第四类：个人工作室或部门承包人；对办公面积要求不大，工作时间自由，倾向于办公、居住一体的SOHO工作间。目前长沙推出的写字楼项目大都是针对第一类、第二类，而商住楼针对第三、四类目标客户。1、客户群体构成42大中型企业企业类型：跨国公司、国内实力