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12011年武汉别墅市场前景预测一、前言2009年的房地产市场可谓高潮迭起，在房地产的政策束缚在2008年底得到解除后，从2009年初的小阳春，到下半年楼市全面爆发。同时市场经济环境得到了改观，国民经济止住下滑趋势，全年GDP“保八”任务已圆满完成。因此居民的消费意愿和消费能力得到一定程度的提升，从观望情绪纷纷转向出手，导致楼市成交量大幅上扬，房价也进入了高烧不退的状态。2010年上半年，针对中国房地产市场，中央推出了“严厉调控政策”，以期稳定中国房地产市场的发展，之后中国各地方陆续出台了相应的地方实施细则。对于2010年的上半年来讲，如果用一句话总结,可以说是“乱花渐欲迷人眼”，而对于2010年下半年市场形式也可以用一句话预测“顺势而为，静观其变”。二、宏观经济环境分析1.1全球经济背景简介(1)世界经济从急跌到企稳回升在力度空前的经济刺激措施作用下，2009年世界经济从急跌到企稳回升，开始由衰退走向复苏。其中，以中印为首的亚洲地区的步伐明显快于欧美发达经济体，成为推动世界经济复苏的主要动力。中国经济在2009年上半年仍保持较高增长，第三季度增长率超过8%，为世界瞩目。印度、巴西等国回升势头也较强劲。在金砖四国中，俄罗斯相对较弱，但5月份和6月份的工业生产指数均实现了正增长。第二季度韩国经济触底反弹，中国香港、新加坡和中国台湾地区经济均有所企稳并出现回暖迹象。(2)全球贸易跌幅收窄，保护主义加剧2009年头8个月，美国对华贸易逆差比一年前减少了14%，对日本的贸易逆差减少了近20%，对墨西哥、加拿大和欧盟的贸易逆差减少了40%以上。这种转变主要源于进口贸易急剧萎缩。而不断加剧的贸易保护主义正严重影响外需复苏，中国更是深受其害。2009年前三季度，有19个国家对中国产品发起88起贸易救济调查，涉案总额102亿美元，同比分别增长29%和125%。因此，贸易保护主义引发的外需下降将是未来中国经济的主要下拉动力。(3)新兴市场吸收外资超发达国家2009年国际投资大量减少，投资流向有所变化。特别是以中国、巴西、印度等为代表的新兴市场尽管其吸收的外国直接投资比上年减少，但下降幅度明显低于发达国家。趋势表明，今年新兴市场吸收的外国直接投资将首次超过发达国家，新兴市场吸引的外国直接投资占全球的份额也将创历史最高。此外，新兴市场国家对外直接投资的份额也在上升。尤其是中国，自2008年下半年至今，对外直接投资不但未受金融危机冲击，反而大规模出击炒底，成倍增长。(4)金融市场在动荡中逐步回稳2世界股市回稳，美道指重破万点。其上行的驱动力是大宗商品上行、美元贬值以及流动性的推动，同时宏观经济的制约也越来越明显，失业率高企、消费者支出下降、金融行业特别是中小金融机构盈利状况的可持续性，以及经济的结构性问题，都将在未来给股指带来负面影响。汇率变动加剧，美元贬值趋势难改。自2008年下半年到2009年上半年，由于美国“国际游资避风港”的效应，美元对欧元、英镑等主要货币的汇率不但未跌，反而有所上升。但6月份以来，美元对欧元、日元等主要货币汇率重现下降趋势。(5)主要资源品价格由低谷迅速回升原油价格剧跌后迅速回升。随着美国次贷危机加剧，国际原油价格从2008年7月13日146.08美元/桶的历史最高点，转入快速下行周期，但到2009年2月18日收低于34.62美元/桶后，开始止跌回升。9月中旬，原油价格终于突破80美元/桶，此后围绕这一价格线波动。石油、粮食、有色金属等商品价格，在全球经济趋稳的背景下将继续保持波动向上的走势。黄金价格强势上扬。尽管在2008年底危机深化后黄金价格有所回落，但相对于石油、铜、铁等资源品，黄金价格跌幅不大，甚至随着美元的下跌出现了上涨。到10月中旬，黄金价格突破1000美元大关，11月底已上升到1165美元的历史高位。1.2我国经济发展现状简要分析1.2.1我国经济发展状况（1）GDP持续保持两位数增长2003-2007年，我国经济连续五年保持两位数的增长。2008年在宏观调控政策和世界金融危机的影响下，经济增长出现逐季回落。1-4季度各季度，GDP增速分别为10.6%、10.1%、9%和6.1%，3季度以后受世界金融危机影响，经济增长出现较快下滑。2009年全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。GDP增幅逐季增加，1-4季度各季度，GDP分别同比增长6.1%、7.9%、8.9%和10.7%，全年增长8.7%，实现全年8%的GDP增长幅度，达到预期调控目标。（2）CPI呈现前低后高的变化趋势3出现通胀预期2009年CPI比上年下降0.7%。总体看CPI走势呈现前低后高，上半年各月CPI均为环比下降，下半年CPI出现环比上涨，通胀预期出现。从同比来看，2009年1-4各季度CPI分别同比下降0.6%、1.5%和1.3%、同比上涨0.7%。CPI环比自7月份开始由下降转为上涨，11月份同比涨幅由负转正。1998年以来的GDP增幅与CPI（3）国家外汇储备持续增加年末国家外汇储备23992亿美元，比上年末增加4531亿美元。年末人民币汇率为1美元兑6.8282元人民币，比上年末升值0.1%。（4）财政收入稳步增加全年财政收入68477亿元，比上年增加7147亿元，增长11.7%；其中税收收入59515亿元，增加5291亿元，增长9.8%。41.2.2全球经济环境对我国经济发展的影响（1）全年出口可能收缩发达国家是我国制造业产品的主要出口市场，占我国出口市场的份额在60%左右；其经济收缩会对我国全年出口产生明显影响。2008年前10个月汇率和通胀因素导致出口保持了同比增长，但是我国产品在美国、欧盟和日本进口市场中的份额明显下降。2009年汇率和通胀对出口增长的贡献基本消失，在全球贸易量收缩9%的情景下，无法排除我国全年出口收缩的可能；最近数月以及年内国内出口政策的调整不太可能改变这种趋势。（2）产能过剩矛盾会更加突出出口收缩将会进一步加剧我国去年以来出现的产能过剩矛盾。我国经济对货物贸易出口的依存度超过35%。2009年出口收缩加剧使我国目前已经出现的产能过剩问题，并已经由沿海扩散到内地、从出口传递到进口、从下游制造产品传导到上游原材料产品。未来，产能过剩将成为国家出台的一系列产业振兴规划所面临的最为严峻的挑战，其影响可能会持续3～5年。（3）微观层面上信贷紧缩短期难以消失去年以来，市场层面的信贷紧缩也成为拉动投资、出口和消费的主要制约因素之一。一方面，内外需疲软，使得企业订单减少，生产下降，利润减少，亏损增加，导致企业缺乏投资和扩大生产的动力；另一方面，金融机构风险意识加强，除了政府项目外，不愿承担市场的不确定性风险。此时，宏观层面刺激供给的宽松政策并不能有效化解市场层面需求不足的风险，在经济尚未回暖前也就很难解决微观层面信贷紧缩的难题。（4）经济发展的长期风险增大2008年10月份以来，我国迅速出台了一系列防止经济急剧减速的宏观经济政策，受到国际社会的好评。这些政策虽然从设计上兼顾了长期和短期，但是在操作上更加侧重短期保增长的目标，对长期促内需、调结构的发展改革措施重视不够，增加了我国经济发展的长期风险。1.3武汉经济发展现状分析1.3.1武汉经济发展状况（1）经济快速稳定运行2010年前三季度武汉市生产总值3981.51亿元，比去年同期增长15.7%。其中，第一产业增长2.4%；第二产业增长20.6%；第三产业增长11.5%。全口径财政收入1018.28亿元，增长44.6%；地方财政收入562.78亿元，增长56.0%；地方一般预算收入276.11亿元，增长23.0%。投资较快增长，工业投资加快回升。前三季度全社会固定资产投资2618.75亿元，比去年同期增长27.1%，其中，城镇投资2543.44亿元，增长27.3%。基础设施投资保持高速增长，完成投资773.45亿元，增长40.2%，其中，水利、环境和公共设施业投资444.37亿元，增长49.7%；交通运输仓储业投资259.6亿元，增长32.0%。工业投资快速回升，完成投资587.38亿元，增长32.1%，增幅同比提高39.2个百分点，比一季度提高22.4个百分点，比上半年提高10.9个百分点。其中，石化投资增长2.34倍，家俱制造投资增长1.85倍，通用、专门用设备投资增长44.1%，食品饮料投资增长40.9%，但钢铁投资仍下降49.4%。房地产开发投资继续较快增长，完成投资709.63亿元，增长35.4%。销售商品5房778.37万平方米，增长9.8%；销售额436.80亿元，增长18.0%。城市居民收入提高，农民收入增长较快。前三季度城市居民人均可支配收入16147.88元，比去年同期增长14.8%，其中，工资性收入10975.27元，增长11.8%；经营性收入1395.61元，增长13.0%；财产性收入418.75元，增长1.1倍；转移性收入5101.66元，增长15.6%。农民人均现金收入7677.00元，增长15.1%，其中，工资性收入2758.34元，增长21.5%；家庭经营性收入4323.77元，增长9.7%；转移性收入594.88元，增长30.2%。（2）经济运行质量和效益同步提高一是经济增长速度明显加快。与去年同期比，主要经济指标增长速度大幅提高，其中，生产总值提高3.9个百分点，全口径财政收入提高28.5个百分点，地方财政收入提高27.3个百分点，规模以上工业总产值提高30.2个百分点，社会消费品零售总额提高6.3个百分点，城市居民人均可支配收入提高3.9个百分点，农民人均现金收入提高1.2个百分点。与近14年来增长最快的2008年同期增幅相比，全口径财政收入高出11.5个百分点，地方财政收入高出25.3个百分点，规模以上工业总产值高出1.7个百分点，规模以上工业增加值高出1.3个百分点，外贸出口高出14个百分点。整个经济已回升到金融危机前的增长水平，而且多数指标已经达到上一轮经济运行周期的最好水平。二是经济增长方式不断协调。从主要依靠投资拉动逐步转向投资、消费、出口协调拉动。前三季度我市社会消费品零售总额增幅为近14年来同期最好水平，除元月份、3月份受春节错月影响外，有7个月增幅超过20%。这使得消费与投资增幅的差距不断缩小，由去年同期低14.5个百分点缩小到目前的7.2个百分点，这也是近7年来的同期最小差距。同时，外贸出口恢复性增长，增幅创历史新高，由去年低全社会固定资产投资53.8个百分点转变为高出近40个百分点。三是经济增长质量明显提高。前三季度在经济快速增长带动下，质量效益也大幅提高。财政规模迅速扩大，全口径财政收入突破1000亿元，地方财政收入突破500亿元，均超过了去年全年水平。在地方财政一般预算收入中，税收收入220.18亿元，占79.7%，同比提高0.3个百分点。企业效益明显改善，1至8月规模以上工业企业完成利税总额558.56亿元，增长48.1%，增幅同比提高60.2个百分点，其中，利润总额215.77亿元，增长81.9%，提高107.6个百分点；亏损企业亏损额18.93亿元，比去年同期减少了13.99亿元。62家重点商业企业主营业务收入1367.63亿元，增长30.9%，增幅同比提高30.6个百分点；利润总额59.99亿元，增长24.5%，提高36.1个百分点；亏损企业由去年同期的12家减少6家。四是社会保障力度明显增强。在经济快速发展的同时，加大了财政支付的保障力度，前三季度，一般预算支出中社会保障和就业支出53.73亿元，增长85.5%，增幅同比提高91.9个百分点；医疗卫生支出19.75亿元，增长20.6%，提高3.7个百分点。提高养老金标准，今年1月份起，普遍调高离退休人员基本养老金标准，惠及我市离退休人员达84万人。提高最低生活保障标准，今年5月份起，城市居民最低生活保障标准中心城区由每月300元提高至360元，远城区由每月240元提高至300元；农村居民最低生活保障标准中心城区由1500元/年提高至1730元/年，远城区由1000元/年提高至1