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大楚房产研究院吴卫东出品联系电话：139956385811/382010年武汉房地产年报2010年武汉房地产市场宏观情况一、社会经济发展情况地方财政收入全市生产总值情况全市进出口情况社会消费品零售总额居民消费价格指数(%)二、全社会固定资产投资总额三、城市基础设施投资继续保持高增长四、人均可支配收入和人均消费支出情况2010年武汉土地市场一、交易方式：二、土地用途：三、容积率四、土地供应区域分析五、纯住宅用地六、纯住宅楼面地价分布七、企业拿地情况分布八、土地供应趋势九、未来市场热土2010年商品住房市场一、报告数据说明二、武汉新房住宅价格走势三、武汉新房成交量走势四、商品住房区域市场情况五、不同面积商品住房成交量情况大楚房产研究院吴卫东出品联系电话：139956385812/382011年商品住房新房供求状况分析一、2011年新房住宅供应总量二、2011年新房需求2011年武汉市商品住房市场预测一、房地产调控政策影响二、房贷政策三、供求关系大楚房产研究院吴卫东出品联系电话：139956385813/382010年武汉房地产市场宏观情况武汉市2010年地区生产总值（GDP）5200亿元以上，同比增长15%以上，武汉正式迈入全国城市GDP“5000亿俱乐部”，向“国家中心城市”的目标又靠近了一步。2010年，在拉动经济发展的“三驾马车”中，其权重呈现出较大的差异：固定资产投资3800亿元，在全国15个副省级城市中居第四，同比增长25%；社会消费品零售总额2510亿元，居第三，首次进入前三甲，同比增长16%以上；进出口总额165亿美元，同比增长43.5%。一、社会经济发展情况（一）地方财政收入2010年1-11月，武汉市地方财政收入总额已超过2009年全年，2010年全年达到800亿元以上，较2009年同期增幅45%以上。从2009年四季度以来，地方财政收入保持较高水平，呈现出稳步增长格局。地方财政收入的提高，有助于城市建设和改造。武汉市主要经济指标2009一季度2009二季度2009三季度2009四季度2010一季度2010二季度2010三季度2010四季度地方财政收入1231161211751801831992180501001502002502009一季度2009三季度2010一季度2010三季度123116121175180183199218地方财政收入大楚房产研究院吴卫东出品联系电话：139956385814/38（二）全市生产总值情况2010年武汉市规模以上工业总产值继续保持持续、稳定、快速的增长势头，2010年全年达到6352亿元以上，较2009年同期增幅超过26%。从季度走势上看，排除一、三季度的季节性因素（电力供应矛盾等因素干扰）外，逐季度环比同样呈现稳步走高的势头，显示出武汉整体经济运行具备较强的快速增长潜力。武汉市主要经济指标2009一季度2009二季度2009三季度2009四季度2010一季度2010二季度2010三季度2010四季度2009-2010规模以上工业总产值（亿元）10251204131714861423166016061662（三）全市进出口情况虽然2010年1-10月武汉进出口总额就已大幅超过2009年全年，但2010年武汉进出口总额呈现冲高回落的格局，预计2010年全年超过165亿，较2009年同期增幅43.5%，从季度数据来看，进出口形势尚未明朗，整体水平还处于较低的水平，增长的稳定性不足。未来3-5年，随着武汉的区域市场地位以及中部物流核心地位的形成，未来进出口总额有望大幅提升。1025120413171486142316601606166205001000150020002009一季度2009二季度2009三季度2009四季度2010一季度2010二季度2010三季度2010四季度2009-2010规模以上工业总产值（亿元）大楚房产研究院吴卫东出品联系电话：139956385815/38武汉市主要经济指标2009一季度2009二季度2009三季度2009四季度2010一季度2010二季度2010三季度2010四季度进出口总额(亿美元)2427303437494633（四）社会消费品零售总额武汉社会消费品零售总额稳步提升，2010年全年达到2510亿元，较2009年同期增幅16%以上。与地方财政收入的运行格局类似，2009年四季度出现明显恢复以来，消费市场渐进的发展反映出后金融危机时代，公众消费能力已经开始恢复并有所提高。同时，高铁、动车拉近了城市之间的距离，武汉中部地区消费核心地位还将进一步提升。02040602427303437494633进出口总额(亿美元)大楚房产研究院吴卫东出品联系电话：139956385816/38武汉市主要经济指标2009一季度2009二季度2009三季度2009四季度2010一季度2010二季度2010三季度2010四季度社会消费品零售总额514499518634599597613701（五）居民消费价格指数(%)从2009年四季度起，居民消费价格指数一路走高，虽然目前涨幅有趋缓迹象，但公众普遍认同长期通胀预期，并对保值增值品种高度关注，但由于整体投资渠道狭窄，即使在2010年全年房地产政策持续高压的格局下，投资性购买（短期投资、长期投资）和隐性投资购买（具有短期投资、长期自用或短期自用、长期投资）依然需求旺盛。0200400600800514499518634599597613701社会消费品零售总额大楚房产研究院吴卫东出品联系电话：139956385817/38武汉市主要经济指标2009一季度2009二季度2009三季度2009四季度2010一季度2010二季度2010三季度2010四季度居民消费价格指数(%)99999999102102103103二、全社会固定资产投资总额武汉市主要经济指标2010一季度2010二季度2010三季度2010四季度全社会固定资产投资总额5751028101611819899100101102103104居民消费价格指数(%)大楚房产研究院吴卫东出品联系电话：139956385818/38武汉2010年全社会固定资产投资总额超过3800亿，比上年同期增长超过25%；其中，城镇项目完成投资比上年同期增长超过30%，继续保持较高的水平。三、城市基础设施投资继续保持高增长2010年，武汉市完成城市基础设施投资超过1000亿元，同比增长超过38%。其中，交通运输业投资超过300亿元，同比增长超过30%；城市公共设施投资超过600亿元，同比增长超过50%。轨道交通、武汉至咸宁、黄石、孝感城际铁路、二环线建设、武咸公路改造工程、东沙湖水环境治理及配套工程、公路网改扩建、二七长江大桥、武汉大道等重大基础设施项目稳步推进。2010年，房地产开发投资超过900亿元，同比增长超过36%，实现商品房销售面积约1000万平方米，比上年同期增长10%，其中住宅销售900万平方米，同比增长6%。实现销售额接近600亿元，增长23%，其中住宅销售额超过500亿元，增长17%以上。0200400600800100012002010一季度2010二季度2010三季度2010四季度全社会固定资产投资总额大楚房产研究院吴卫东出品联系电话：139956385819/38四、人均可支配收入和人均消费支出情况据武汉统计局相关数据显示，2010年武汉城市人均收入接近25000元，比2009年同期增长超过10%,其中工资性收入占居民家庭总收入的60%以上，是城市居民家庭收入的主要来源。从2010年5月1日起我市最低工资标准由700元/月调高到900元/月，上调幅度达到28.6%,抬高了整体收入水平的下限，而整体经济运行形势趋于稳定，重新步入快速发展轨道也使企业开始加大投入，提高工资水平。2010年以来，随着收入水平的提高，城市居民消费支出持续增长，消费结构变化明显。2010年武汉城市居民人均消费支出接近15000元，同比增长超过15%。居民家庭八大类消费性支出呈“七升一降”态势，人均消费支出上升的有食品、衣着、居住、家庭设备用品及服务、交通和通讯、其它商品和服务、教育文化娱乐服务，而医疗保健出现小幅下降（主要源于医改带来的政策性影响）。其中，人均消费支出中，居住性支出同比大幅提高，增长幅度超过30%。由于房产成交量大幅提高，带动包括装修、装饰等支出，也反映出武汉市房地产市场的较高活跃度。交通通讯支出增幅位居榜首，旅游、健身成为消费新时尚。随着居民消费结构由生存型向发展型、享受型转变，人们在得到物质满足的同时，更注重精神方面的享受，消费观念正向高层次、休闲、健康方面发展。五、综述：从2010年武汉市社会经济发展情况、全社会固定资产投资总额、人均可支配收入和人均消费支出情况三大方面的运行情况来看，整体运行态势良好，对房地产市场健康发展起到很大的支撑作用。预计2011年-2013年，地方财政收入、全社会固定资产投资总额还将保持快速增长势头；城市基础设施投资进入快车道，地铁预期对武汉楼市影响开始强化；公众个人收入有所提高，消费升级更趋明显。大楚房产研究院吴卫东出品联系电话：1399563858110/382010年武汉土地市场2010年全年共挂牌171宗土地，成交168宗，成交率高达98.25%，招标8宗土地，合计成交176宗土地，总成交土地面积1449.27公顷，成交总楼面面积超过4000万平方米，容积率水平为2.85。土地成交总金额为779.84亿元，平均楼面地价1888.13元/平方米，平均每宗土地超过4.43亿。今年全年地方财政收入超过800亿元，财政收入与土地成交比为10:9.7，土地成交异常活跃，为历年以来放量最大的一年。1)交易方式：2010年土地成交以挂牌成交为主，占全部成交宗数的95.45%；挂牌成交土地总额为651.59亿元，占全部成交额的83.55%；挂牌成交土地面积1260.91公顷，占全部成交的87.00%；挂牌成交土地成交楼面面积为3758.61万平方米，占全部成交的93.97%。成交宗数成交总额（亿元）成交土地面积（公顷）成交楼面面积（万平方米）挂牌168651.591260.913758.61招标8128.25188.36241.39挂牌占比95.45%83.55%87.00%93.97%2)土地用途：按土地用途来看，住宅、商业混合用地累计成交498.7公顷，占全部成交的34.41%，居首位；纯住宅用地累计成交460.46公顷，占全部成交的31.77%。大楚房产研究院吴卫东出品联系电话：1399563858111/38用途土地面积（公顷）不同用途成交占比办公1.920.13%工业14.911.03%公用60.054.14%商业340.5523.50%住宅460.4631.77%住宅、公用72.685.01%住宅、商业498.734.41%合计1449.27100.00%大楚房产研究院吴卫东出品联系电话：1399563858112/383)容积率不同用地性质的容积率分布有较大差异，纯商业用地容积率分布较为平均；而纯住宅用地则呈现明显的高密度化，而“住宅、公用”与“住宅、商业”也同样呈现出高密度化的结构，土地资源紧缺是推动容积率走高的主要因素，在不影响设计、工程施工的前提下，高密度化还将持续。（公顷）不同用途成交占比,办公,0.13%,0%不同用途成交占比,工业,1.03%,1%不同用途成交占比,公用,4.14%,4%不同用途成交占比,商业,23.50%,24%不同用途成交占比,住宅,31.77%,32%不同用途成交占比,住宅、公用,5.01%,5%不同用途成交占比,住宅、商业,34.41%,34%图表标题办公工业公用商业住宅住宅、公用住宅、商业大楚房产研究院吴卫东出品联系电话：1399563858113/38容积率办公工业公用商业住宅住宅、公用住宅、商业合计小于10060.0559.82000119.871-1.5（不含1.5）00076.2412.9200.9390.091.5-2（不含2）014.91031.6273.710