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房地产信托业务研究系列之三三季度房地产信托业务研究报告文/余磊研究发展部二○一○年十一月目录摘要......................................................................................3一、三季度房地产市场的运行情况及未来展望.....................41、市场回暖引发“二次调控”........................................42、资金来源萎缩，投资热情不减，库存压力加大，资金链逐渐趋紧........73、对房地产市场的未来展望..........................................9二、三季度房地产信托的发展概况.........................................91、房地产信托产品发行概况..........................................92、产品设计和风险控制.............................................11（1）三季度房地产信托产品平均期限.................................11（2）三季度各种资金运用方式占比情况...............................12（3）风险控制措施.................................................133、创新产品分析...................................................15（1）风控措施创新的信托产品.......................................15（2）资金运用方式创新的信托产品...................................16（3）投资领域创新的信托产品.......................................17摘要三季度以来，随着通胀预期的不断加剧、悲观情绪的逐渐缓解、刚性需求的逐步释放及楼市传统销售旺季“金九银十”的到来，楼市成交量在一定程度上得以恢复，房价重新呈现上涨势头。为巩固房地产市场调控成果，稳定公众对于房价的预期，国庆长假前，国家有关部委出台二次调控政策，各地相继出台新的房地产市场调控明细，进一步表明了政府对于调控房价的态度和决心。“二次调控”出台及加息周期的开启，无疑会增加购房成本，强化购房者对市场的悲观预期，积聚市场的系统性风险。差别化信贷政策的持续深入、观望情绪下房企销售回款速度的降低、加息周期中财务成本的提高，将对开发商的现金流带来更加严峻的考验，增大其违约风险。在市场风险和信用风险日益增加的市场环境下，信托公司该如何开展房地产信托业务？首先，我们对三季度房地产市场的运行情况进行了简要的回顾，提出对未来房地产市场系统性风险增加和开发商违约风险增大的判断。其次，对三季度房地产信托市场情况进行了总结：房地产信托发行数量、发行规模都有明显的增加，但占比基本稳定。接下来，我们对三季度房地产信托产品设计和风控措施设置进行分析，发现股权投资与其他应用方式相比呈现出总规模大、平均规模更大的趋势；通过主动管理实现风险防范成为风控措施的主流。而在产品创新方面，风控措施创新、资金运用方式创新、投资领域创新的信托产品层出不穷。最后，我们提出对公司房地产信托业务的发展建议：总体思路要从以前的“重合作伙伴，轻项目”过渡为“重合作伙伴，更重项目”；在商品房市场系统性风险不断增加的情况下积极拓展保障性住房业务机会。一、三季度房地产市场的运行情况及未来展望1、市场回暖引发“二次调控”2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，采取了“史上最为严厉的”信贷政策。通知下达以后，消费者观望情绪日趋浓厚，二季度的房地产市场呈现量跌价滞的局面。图107年7月以来重点城市销量指数图205年7月以来70大城市销售价格指数进入三季度，随着通胀预期的不断加剧、悲观情绪的逐渐缓解、刚性需求的逐步释放及楼市传统销售旺季“金九银十”的到来，成交量在一定程度上得以恢复，成交面积和成交额由7月份的6466万平方米和3066亿元，同比降低15.4%和19.3%，增至9月的10446万平方米和5498亿元，同比增长16.6%和35.2%。受需求回升及中高档楼盘占比上升的结构性影响，7份月以来，房价重新呈现上涨势头：7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，环比与上月持平；8月份同比上涨9.3%，环比与上月持平；9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，环比出现上涨0.5%。如果楼市在“银十”继续出现量价单边上涨的明显回暖，处于观望中的购房者可能因恐慌而买房，原本供求基本平衡的局面可能迅速逆转为供不应求，房地产市场调控成果将不复存在。为巩固房地产市场调控成果，稳定公众对于房价的预期，促进房地产市场健康发展，国庆长假前，国家有关部委出台二次调控政策，具体内容包括：商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。此外加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。其核心内容是对“新国十条”的进一步严格和修正，表明了中央控制房价过快上涨的决心。为响应中央的号召，各地相继出台新的房地产市场调控明细，表现为应用更多的非市场化手段来进行调控。例如：上海暂定居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）；深圳规定拥有深圳市户籍的居民家庭，限购两套房，持有一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购一套房；厦门规定从10月1号起到年底，每个购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。浙江则开始对商品房预售资金进行全面监管。这些细则的出台，进一步表明了政府对于调控房价的态度和决心。政策出台后，国庆期间楼市一改七八九月连续上攻的气势，人气骤降，北京、深圳、杭州等地销量环比大幅减少，二次探底的风险与日俱增。图3十一黄金周新盘成交动态2、资金来源萎缩，投资热情不减，库存压力加大，资金链逐渐趋紧在供给端，房地产商拿地的热情依然不减、新开工和开发投资仍处高位：全国1-9月商品房新开工面积为11.94亿平米，9月当月新开工面积1.46亿平米，同比上升44.3%。目前累计新开工已经达到了2009年全年的新开工量；1-9月累计土地购置面积为29083万平米，9月份土地购置面积3392万平米，同比上升20.3%；1-9月全国累计完成房地产投资额33511亿元，当月房地产投资额增幅连续两个月小幅回升。图4全国房地产销售、新开工、土地购置与投资情况但从房地产企业的资金来源看，随着近期调控政策的落实和深入，开发商的资金来源逐步萎缩，资金流压力逐渐加大：1-9月房地产开发投资累计资金来源为50504亿元，同比上升32.5%，升幅继续下降。其他资金来源（主要由预收款和个人按揭贷款组成）累计为21513亿元，累计同比上升22.3%，较上月的26.8%继续下降。国内贷款资金1-9月累计为9398亿元，累计同比为27.2%，同比增幅回落0.6个百分点。图5房地产企业资金来源3、对房地产市场的未来展望在开发商资金来源萎缩而投资加快的情况下，开发商的资金链本就紧张。而“二次调控”出台及加息周期的开启，无疑会增加购房成本，强化购房者对市场的悲观预期，导致更加严重的观望情绪，积聚市场的系统性风险。差别化信贷政策的持续深入、观望情绪下房企销售回款速度的降低、加息周期中财务成本的提高，将对开发商的现金流带来更加严峻的考验，影响开发商的还款能力，增大其违约风险。此种情况下，加快推盘和降价销售力度，提高资产的周转速度，加快销售以回笼资金，或是房地产企业未来的生存之道。二、三季度房地产信托的发展概况1、房地产信托产品发行概况随着销售回款、银行贷款等资金来源的萎缩和开发投资的加快，房地产企业通过信托融资的需求日渐强烈。新政后的7-9月，房地产信托产品发行总数达162支，占集合信托产品发行总量的30.74%，发行规模达562.06亿元，占总发行规模的51.9%。图61-9月各月房地产信托计划发行数量及占比0102030405060701234567890.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%房地产发行数量房地产发行数量占比数据来源：用益信托工作室、普益财富网、中铁信托研究发展部图71-9月各月房地产信托计划发行规模及占比050000010000001500000200000025000001234567890.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%房地产发行规模房地产发行规模占比数据来源：用益信托工作室、普益财富网、中铁信托研究发展部从各月的情况看，新政后的7-9月与之前的4-7月相比，无论是发行数量、发行规模都有明显的增加，但占比却基本稳定。说明业内信托公司在业务结构上有一定的规划，刻意避免某一业务板块的产品数量和发行规模占比过高。图81-9月房地产信托平均规模1-9月房地产信托平均规模05000100001500020000250003000035000400004500050000123456789房地产信托平均规模（单位：万元）数据来源：用益信托工作室、普益财富网、中铁信托研究发展部从各月的的平均规模，4月份以后，房地产信托的平均规模有较大幅度的增加，这说明开放商在对未来市场状况和信贷环境较为悲观的预期下，纷纷希望多“积粮”，以应对即将到来的“冬天”。2、产品设计和风险控制（1）三季度房地产信托产品平均期限在7-9月披露相关信息的115支房地产信托产品中，其中有1支产品的期限为1年以下，55支产品的期限为1-2年,45支产品的期限为2-3年，14支产品的期限为3年以上,平均期限为21.07个月，环比增长1.1月，而二季度的平均期限环比缩短2.4月。产品期限的环比增长，反映出经过二季度的政策消化期后，信托公司对市场的预期有所改观，谨慎的心态也有所改善。（2）三季度各种资金运用方式占比情况图97-9月各种资金运用方式数量占比7-9月各种资金运用方式数量占比29%45%16%10%贷款运用股权投资权益投资其他数据来源：用益信托工作室、普益财富网、中铁信托研究发展部图107-9月各种资金运用方式规模占比7-9月各种资金运用方式规模占比14%69%9%8%贷款运用股权投资权益投资其他数据来源：用益信托工作室、普益财富网、中铁信托研究发展部7-9月的房地产信托产品，从数量上看，占比最高的为股权投资45%，其次为贷款运用29%，权益投资、其他投资分别为16%、10%；从规模上看：股权投资占比高达69%，贷款运用仅为14%，权益投资、其他投资分别为9%和8%。股权投资、贷款、权益投资是房地产信托的主要资金运用方式。股权投资与其他应用方式相比呈现出总规模大、平均规模更大的趋势：三季度股权投资类信托的发行规模为475亿元，远大于贷款类的97亿元；三季度股权投资类信托产品的平均规模为5亿元，远大于贷款类信托产品的1.74亿。原因是在《信托公司集合资金信托计划管理办法》要求集合资金信托贷款占比不超过30%的约束下，不得不采用贷款以外的资金运用方式；房地产贷款受到的监管限制较多，而采用股权投资方式可以规避较多的监管政策；对于大项目来说，采用股权投资方式，派驻董事、财务总监、参与被投资企业重大投融资决策，能够实现主动管理，起到更好的控制投资风险，促进房地产信托风