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宏观市场预判苏州细则解读关键词一：房改深水区十二五定调楼市发展，两会落实目标与实施方针。十二五规划纲要里关于房地产的阐述过去十年房改有得有失，二次房改势在必行，住房模式应如何选择，此轮的行业调整也预示着房地产调控进入深水区。关键词二：“极端”与“抗令”新国八条已经为2011年的楼市定调，调控仍将是主旋律。新国八条中，关于限购部分的声明与阐述，严厉程度史无前例。限购令，毫无疑问是一种极端的调控手段，必将在中国房改进程中挥下浓重一笔。关键词二：“极端”与“抗令”新国八条后，已出台细则的城市：北京、上海、天津、长春、成都、广州、贵阳、哈尔滨、济南、南京、南宁、石家庄、太原、武汉、宁波、青岛、无锡、厦门、苏州等。80%城市，尚未落实限购细则；北京上海天津广州成都南京无锡……出台时间2.172.12.212.182.152.192.25……是否与户籍挂钩是是是是是是是……范围全市市区市区增城从化纳入限购范围主城区(锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区)全市市区……本地人限三限三限三限购1套住房，2年内累计缴纳1年以上个税或社保证明——限三限三……外地人限一（社保及个税证明由1年调为5年，须连续缴纳）限一2年内累计缴纳1年以上个税证明或社保证明限一1年(含)以上纳税证明或社保证明限一2年内累计缴纳1年以上个税或社保证明，自购房日起。符合高层次人才条件的非本市户籍人员未规定纳税及社保证明年限限一2年(含)以上纳税证明或社保证明限一1年(含)以上纳税证明或社保证明，细化公积金政策……税费政策同国八条同国八条（已开征个人房产税）同国八条同国八条同国八条同国八条同国八条……调控目标一季度公布3月公布3月底前公布未公布3月底前公布未公布一季度……我们认为：首置型以及部分改善型产品所面向的中低端客户购房成本大幅增加，客户量也将会受到明显挤压；中高端以及高端客户会则受到了直接禁购的限制，客户受到全线抑制，未来楼市，有价无市格局即将呈现。关键词二：“极端”与“抗令”关键词三：过渡性安排政策松动经济出现大幅下滑税费改革体系基本完善保障房形成有效供给现行采取的大部分行政型调控政策手段都是过渡性安排。过渡期限？保障性住房建设大规模开展，2008年底9000亿元安居工程计划出台之后，2008年100多万套、2009年300多万套，2010年580万套，2011年1000万套。能够形成有效的市场供应大概需要，2年时间。保障房形成有效供给+税费改革体系基本完善+经济发展状况关键词三：过渡性安排产权结构复杂，房地产相关信息不统一、不完全，甚至不真实。全国各地情况差异很大，前期这些准备工作错综复杂，推进极其艰难，短期内不会在全国实施。完成试点需要3年左右时间。关键词三：过渡性安排保障房形成有效供给+税费改革体系基本完善+经济发展状况“十二五”主题和主线就是要贯彻科学发展和转变发展方式。“十二五”规划中，确定的经济发展速度是7%，为调控打消经济顾虑。刚刚过去的“十一五”，中国ＧＤＰ增长速度年均超过１０％，其中２０１０年增速为１０．３％，达到３９７９８３亿元，中国超过日本成为世界第二大经济体。关键词三：过渡性安排保障房形成有效供给+税费改革体系基本完善+经济发展状况我们认为：从保障房形成有效供给、税费改革体系完善、以及经济增速指标放等几个方面综合来看，此轮非常规性收紧政策周期将维持2年左右时间。关键词三：过渡性安排关键词四：曲线购房、政策博弈置换型策略先签后过户集体户口购房每一轮政策调控背后，都存在一定的灰色地带。等等我们认为：在资金链稳定的情况下，一是惜盘捂售，二是暂缓土地开发计划，以期待避过房地产低谷期，在资金链不充裕的情况下，加大促销力度，例如广告投入，价格优惠等，做到短时间内资金回笼，一旦资金充裕，立刻提高销售价位，市场复苏。关键词四：曲线购房、政策博弈宏观市场预判苏州细则解读系列1,2月2日,29系列1,2月3日,7系列1,2月4日,1系列1,2月5日,0系列1,2月6日,5系列1,2月7日,3系列1,2月8日,13系列1,2月9日,17系列1,2月10日,19系列1,2月11日,36系列1,2月12日,47系列1,2月13日,67系列1,2月14日,41系列1,2月15日,98系列1,2月16日,91系列1,2月17日,129系列1,2月18日,116系列1,2月19日,124系列1,2月20日,171系列1,2月21日,140系列1,2月22日,156系列1,2月23日,178系列1,2月24日,224系列1,2月25日,218系列1,2月26日,278系列1,2月27日,216系列1,2月28日,144系列1,3月1日,308系列1,3月2日,108系列1,3月3日,154苏州新版限购令前，日均成交走势图（套）一、限购预来，疯满楼苏州新版限购令出台前，各大开发商携手消费者纷纷抢跑“限购令”。苏州楼市显现出全民“抢”的迹象，催促了楼市量的上涨。二、限购前楼市扎堆开盘项目推盘情况销售情况成交均价优惠海德公园2月18推出高层273套，面积88-170m2当天成交150套，去化率55%，主力成交88-120m210700开盘认购98折东方维罗纳（57#）2月19加推68套，55、87m2售罄790098折招商小石城2月23加推206套高层公寓，面积87-151m2当天去化70套，成交率34%，主力成交87-125m28500-10000按揭98折，一次性付款96折，开盘当天总价再减2万越湖家天下2月24加推30套多层房源，82-106m2当天成交21套，去化率70%10200折后10200仁恒双湖湾2月24开盘，推出144套高层精装公寓，面积140-190m2当天成交65套，去化率45%22000（精装4000）最高优惠91折，总价再减5万东方维罗纳（55、56#）2月24加推136套高层公寓55、87m2开盘当天成交65套，销售率48%830098折左岸香颂2月25加推55套公寓88-98m2当天成交35套，销售率64%95001万低8万路劲森林公馆2月27组织团购，加推132套公寓79-113m2当天成交28套，去化率21%9400-950098折抢先入市项目，去化率基本维持在40%-60%之间，小幅优惠措施，但整体价格还是出现了小幅上涨的态势。■对在市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。■拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。■不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。■调整完善商品房销售价格申报制度，将申报价格由原来三个月内不得调高，调整为今年年内原则上不得调高。三、苏州版限购令，千呼万唤始出来苏州楼市限购令核心细则按照规定，苏州限购的市区是指沧浪、吴中、相城、金阊、平江、苏州工业园区、高新区7个区。此次苏州新的限购令，对家庭拥有住房的认定不包含定销商品房、危旧房小区改造配建商品住房，只针对新建商品住房和二手住房。四、苏州市区限购，五县市不在之内累计满一年以上就行，也就是说2年内纳税满1年，只需要在两年内凑齐一年纳税额就行。出现中断但满足条款，亦可购房。五、两年内累计满一年按照家庭实际拥有住房套数计算认房，也就是说购房者可以卖一套房，再进行购买，苏州本地人如果已经有两套住房，可以先卖一套再购买。六、先卖后买，认房不认贷到底谁有资格买房？社会各界，期待更细化的解释尽快出台七、期待细化解释细则尽快出台1、如果自己已经有两套房，自己的母亲以首套房的名义买了一套房，自己可不可以做为共同还债人？2、五县市的户籍居民是不是“苏州本地人”？3、吴江五县市的户籍居民在苏州市区买房是按照外地人还是苏州本地人的购房政策购房？4、农村的动迁拆迁房（安置房）算不算“家庭拥有的住房”？