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2011调控形势下地产行业发展趋势预判精彩观点人口、城市化、货币、需求等因素决定了房地产行业未来增长潜力巨大12房价调控目标与GDP、人均可支配收入等挂钩，意味着没有一个地方政府认为房价应该下降3房价上涨不超过GDP或人均支配收入涨幅，本身就是再降4很多人判断房价会降的出发点是调控会影响开发商的现金流，其实不然精彩观点北京“稳中有降”的调控政策是所有地方政府出台的政策里面最宽松的，绝不是最严的56政府完成5年3600万套，今年1000万套保障性住房任务的可能性不大7100-200平米之间，用于改善的中大户型会受市场追捧8市场不可能根本逆转，新形势下房企或面临转型及其他风险，要找到适合自己生存的地方9决定项目成败的根本是产品定位观点1：人口、城市化、货币、需求等因素决定了房地产行业未来增长潜力巨大。人口：世界第一人口大国；近几年随着我国经济快速发展，有钱人也越来越多城市化：中国的城镇化在未来20年可以给房地产市场提供每年约12亿平米的需求量算一笔账：现在公布的城市化率是47%，也就是13.5亿人口中有大概6.4亿城市人口，7亿多农村人口。（1）如果按照每年提高1个点的城市化率，未来20年还有总计2-3亿人口、平均每年有近1350万-1500万人口进城。假定人均住宅水平是30-40平米，每年要新增约5.5-6亿平米住宅。（2）假设原有城市人口，每年提高1平米作为改善，那么大概每年需要增加6亿多平米。（3）即使不算上投资、投机等需求，每年大约要增加12亿平米左右的住宅。货币：流动性过剩，钱最后还是要回到房子上来（1）衡量流动性指标：M2/GDP；（2）按照M2每年增速17%、GDP每年增速7%计算，未来M2与GDP的比值将越来越大。两个结论：人口基数、城市化进程、社会上的大量过剩货币、人们对房子的实际需求量等因素影响，将导致房子供不应求，价格上涨。未来至少一二十年，在我国的城市化进程没有结束和M2货币增速没有得到根本性调整之前，房地产的前景仍然很好。观点2：房价调控目标与GDP、人均可支配收入等挂钩，意味着没有一个地方政府认为房价应该下降。今年北京成交量会下降20%-30%，价格不会有大的下降，甚至可能会涨。二三线城市成交量下降幅度不会超过10-20%，会比一线城市小得多，基本会在10%左右；价格不认为会下降。观点3：房价上涨不超过GDP或人均支配收入涨幅，本身就是再降。与房地产相关联行业的价格都在涨；在房地产价格构成要素里面，最大的要素土地价格没有降。为什么要房价降呢？房子本身在升级，绿色、节能、环保、低碳是增加成本的，实际上是一次性投入成本的增加换来长期的使用成本降低。现在提倡提高精装的比例，减少社会能耗，减少二次装修的浪费，把房价作为调控目标，就会降低精装比例，实际上是增加了社会的一些浪费，增加了社会未来的投入，只不过是换来短期房价的下降。观点4：很多人判断房价会降的出发点是调控会影响开发商的现金流，其实不然。只要开发商现金流这块没有想象的那么可悲、可怕，对价格就没有降价的动力现在开发商的资金来源渠道越来越多–08年调控的时候，开发商的资金渠道基本上是银行贷款。08年调控开发商没有准备，对本轮调控则有了充足的准备。最大的开发成本--土地成本已经在之前拿地的时候一次性支出限购稀缺的资格，而不是资金，客户敏感的是有没有资格买到，而不是价格，这个时候降价的意义不太大。–政府规定拿地要一次性付款；–进入开发环节，维持项目运转的费用占用的资金量不多；–短期的过桥贷款。观点5：北京“稳中有降”的调控政策是所有地方政府出台的政策里面最宽松的，绝不是最严的。1、“新建”：（1）不包括二手房。二手房在2010年占整个北京商品房成交总量的60%，主要集中在5环以内，对整个北京房价的影响比重比较大。不考核二手房价，其实就去掉了一个很大的负担。（2）新建一手房5环外占了8成，价格相对不高，这样就很容易实现调控价格的目标。2、“普通”：根据北京对普通住宅的定义，大户型、豪宅、别墅都被排除在外。3、“住宅”：（1）不含公建、商业。公建、商业在5环内的比较多。（2）保障房含在调控里面。今年占40-50%，去年只占20%，保障房权重增加了，房价自然很容易被拉下来，即使商品房不降都能实现调控目标。对北京房价目标调控政策的解读观点6：政府完成5年3600万套，今年1000万套保障性住房任务的可能性不大。探究保障房的构成，绝大多数城市都把公务员的保障房、特殊对象的保障房、城市旧改、拆迁、还建的房子都统计到保障房统计口径里面，真正能提供给买不起房、中低收入群体的小户型、低价格保障房占比很少。任志强：北京近5年来用于保障房建设的土地有70%都是用于中央部委、机关的分配住房，只有30%来盖真正的保障性住房。观点7：100-200平米之间，用于改善的中大户型会受市场追捧。人的本性决定：资格被限制，超前消费，尽量往上够一够，避免以后想换房子，却没有资格了。观点8：市场不可能根本逆转，新形势下房企或面临转型及其他风险，要找到适合自己生存的地方。1、某行业龙头型企业：为数不多的最有潜力、最有竞争力的企业（1）主要竞争力是规范、高效率。付出第一笔土地款到收到第一笔销售款，9个月；一个项目平均开发周期10个多月。（2）二、三线城市潜力也非常大。2、某大规模拿地企业：可能受调控影响很大（1）隐形债务和支出非常大。该企业以前的拿地模式是与地方政府签约，一次性拿地几千亩，分年供应，靠土地一级开发溢价获取回报。现在游戏规则变了，地方政府要拿出大部分土地供应保障房，每年能否按之前的约定拿地可能受到限制；另外，政府不准许地王出现，土地溢价也受限制。（2）受保障房冲击。该企业在城市郊区有大量土地储备，和保障房雷同。（3）客户需求也发生了变化。因房价低，客户以投资需求为主，现在受新政影响，大量投资客离场或选择观望。3、某央企背景企业：以整体城市运营商定位，认为未来靠土地获取回报（1）该企业认为：房地产开发企业绝大部分利润来源是土地的溢价，而非开发产品本身。要想获得未来的溢价，不是靠二级开发，而是靠一级开发，获得大量土地储备。（2）以城市运营商的姿态参与地方运营，参与地方政府的合作，通过帮助政府做一级土地开发，以获取土地。（3）不直接在二级开发上下太大的功夫，而是要快速开发，快速滚动，只要有一定利润就可以，不追求高利润率，而是要回笼资金获得更多土地。4、某通过高产品力获取溢价的企业：积极在二三线城市探索新的发展模式（1）在二三线城市低价、大规模拿地。（2）由于城市的需求不足以支撑如此大量的高端产品，可能企业前期用高产品力做出区域价值，待土地价值得到提升后，后期分拆出来一部分土地，交由其他开发商去开发，企业自身则通过土地溢价获取利润。5、某商业地产领导企业：可能会受新的商业模式冲击（1）现在已城市综合体的模式拿地，通过住宅开发和快速销售，回款来支持商业地产开发，持有大部分商业，期待未来增值。（2）风险1：大量持有型商业未来会有足够多的人来接盘吗？（3）风险2：当网购成为趋势，以大规模实体主力店、shopppingmall、传统百货业为主要业态的商业模式可能在一夜之间价值变得很低。观点9：决定项目成败的根本是产品定位。北京某即将入市的豪宅项目定位思路：1、有没有可能在北京4环外、5环内，非传统豪宅区域，周围价格都不高，做出一个2.0左右容积率的产品，价格比周边产品贵50%或1倍？2、如果有可能，别人怎么做到的？我们如何做出差异化？做该区域乃至整个北京都不多的产品，做了很多创新：户型、园林景观、全方位的社区会所服务重庆万科朗润园项目1、小户型：18-20平米2、客群：刚刚参加工作的人群，一定要离开家不与父母住在一起3、优势：首付低、月供少找到区域所在的客群、定位客群的需求、做出差异化的产品