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北国之春二期洋房及公寓户型建议洋房产品公寓产品户型市场调研及建议洋房产品市场审视户型建议丹东市场沈阳市场项目名称滨江一号项目位置丹东新区国门湾滨江一号开发商丹东永同昌建设发展有限公司项目概况产品风格别墅：托斯卡纳高层：ARTDECO项目定位高端别墅住宅占地面积143，000㎡，别墅71,000㎡建筑面积450，000㎡容积率别墅1.0高层2.5绿化率40%物业管理北京西国贸大物业物业费2元/平米产品形式别墅洋房高层总栋套数2400套面积区间别墅160-420；洋房180-290；高层60-170；公寓40-100总价区间别墅130-916；洋房130-170；高层27-70；公寓15-40销售时间2010-12-24单价区间4000-21800元/平项目配套自然资源江景社区配套业主高端会所，商业，小学交通配套220、888、303生活配套国际商贸城、家居广场；项目自身配备台湾商业街和商业广场医疗配套新区综合医院教育配套丹东二中永同昌滨江一号（丹东）项目名称御山水项目位置金山开发区开发商丹东博恩房地产开发有限公司项目概况产品风格英伦风格项目定位欧风别墅城占地面积910，000㎡建筑面积910,000㎡容积率1.0绿化率40%物业管理加拿大高力国际物业费----产品形式独栋类独栋合院联排洋房小高层总套数一期1900套面积区间高层：52-123平洋房：100-170平联排：240-300平合院：240-270平独栋：330-530平总价区间高层：18-42万洋房：55-95万联排：190-240万合院：220-260万独栋：350-700万销售时间2012年9月单价区间高层、小高层：3300-3500元/平洋房：5500元/平联排：8000元/平合院：9500元/平项目配套自然资源金水河、金山社区配套万豪酒店、会所、商业街、幼儿园、综合大市场交通配套218路公交博恩·御山水项目名称华盛·名仕庄园项目位置丹东元宝区东平大街珍珠山开发商丹东华盛房地产开发有限公司项目概况产品风格欧洲古典项目定位山景别墅水系洋房占地面积20建筑面积12容积率0.6绿化率48%物业管理嘉豪物业物业费别墅2元/平米洋房1.2元/平产品形式独栋、洋房、多层总栋套数558面积区间洋房80-150别墅300-450总价区间洋房：40-80万别墅600-1000万销售时间2009-2单价区间18000-22000项目配套自然资源山体风景社区配套业主高端会所，水景示范区交通配套101路、106路生活配套珍珠大市场医疗配套振安区医院教育配套五纬小学,14中学,4中,辽东学院华盛·名仕庄园规模整体建面150万，一期20万㎡位置东陵棋盘山风景区内盛京高尔夫东侧建筑类别联排、双拼、洋房、小高、商业容积率整体0.8，一期0.53绿化率60%车位19000多个开盘时间2008年9月29日分期共五期约7~8年在售情况及价格联排6228元/平米、洋房3698元/平米、小高3298元/平米户型面积双拼296平、联排219-248平、洋房104-160平、小高88平物管1.5元/平米·月周边交通168路、330路特设小镇站开发商中国港中旅集团中旅国际小镇中旅国际小镇（沈阳）规模建筑面积493万㎡位置沈北辉山经济开发区碧桂大街10号建筑类别一期联排、双拼、洋房容积率整体1.48绿化率30%开盘时间2008年6月15日分期整体分期未定，现销售一期在售情况及价格双拼6100、联排5000、洋房3200户型面积联排250~330、双拼320~530、洋房104~150物管洋房1.5元/平米·月别墅2.5元/平米·月周边交通168、385、384、世博园专线开发商碧桂园集团区域内超大规模大盘，以快速资金回笼为开发目的，突出性价比优势沈阳碧桂园沈阳碧桂园规模建筑面积18万㎡位置棋盘山风景区建筑类别联排别墅、洋房容积率0.51绿化率43%车位——开盘时间漫步地中海别墅:2007-9-23;花园洋房:2007-10-20分期奥林匹克花园三期在售情况及价格独栋：15000元/平，联排：8000元/平起，洋房：5000元/平起户型面积独栋：356平米，联排：200-250平，洋房100-150平物管3元/平米·月周边交通168路、4305、业主巴士开发商沈阳奥林匹克置业投资有限公司奥林匹克花园三期漫步地中海奥林匹克花园三期漫步地中海规模建筑面积14.1万㎡位置沈棋路棋盘山主入口南1000米建筑类别联排、双拼、独栋、洋房容积率0.774绿化率70%车位除洋房外一库一位开盘时间2008年6月分期现销售一期在售情况及价格独栋12500、双拼11500联排8000、洋房4600户型面积280-306平联排、260平左右双拼320-500平独栋、86-160平洋房物管3元/平米·月周边交通168路、4305开发商香港中盈福汇以联排别墅与洋房为主的社区，性价比较突出，销售情况良好清韵百园清韵百园户型占比及面积区间建筑形态户型面积套数小计比例别墅大独栋五室三厅420㎡122980.74%小独栋三室二厅240㎡140.87%MINI独栋二室二厅160㎡301.86%类独栋四室二厅340㎡342.11%联排四室/三室220-370㎡20812.88%洋房三室二厅二卫四室二厅二卫六室二厅四卫180㎡-290㎡一期10二期30剩余20603.72%高层31/33F一室一厅60㎡12410777.68%二室一厅/二厅90-120㎡69342.91%三室二厅135-150㎡19812.26%四室二厅170㎡623.84%小高层/公寓一室一厅40-60㎡1581809.78%二室一厅100㎡221.36%合计/40-420㎡16151615100%永同昌滨江一号（丹东）建筑形态户型面积（平）套数户型配比整体配比高层一室一厅一卫526810%20%两室两厅一卫976810%小高层一室一厅一卫62-698815%42%两室两厅一卫81-9913220%三室两厅一卫123447%洋房四室两厅三卫170325%30%三室两厅三卫162325%三室两厅两卫120-1509615%两室两厅一卫100325%联排六室三厅五卫240-300426%6%合院三室两厅三卫240-270162%2%合计650100%100%博恩·御山水值得关注的100㎡以下的占60%产品配比：一期产品为洋房（400）+多层（100）+独栋（16）+联排（10），大部分为洋房二期产品为32栋独栋别墅建筑形态户型面积套数比例洋房三室二厅一卫120-160㎡40071.68%两室一厅一卫90-120㎡10017.92%联排四室二厅两卫250-300㎡101.79%独栋四室二厅四卫300-420㎡488.7%合计/245-375㎡558100%华盛·名仕庄园项目名称规模（万平米）容积率开发商产品形式价格（元/平米）户型面积奥林匹克花园三期漫步地中海180.51奥林匹克置业独栋、联排、洋房独栋15000联排8300洋房5500356平（独栋）200－250平（联排）50~150平（洋房）清韵百园14.10.774中盈福汇独栋、联排、洋房独栋12500双拼11500联排8000洋房4600280-306平（联排）260平左右（双拼）320－500平（独栋）86~160平（洋房）沈阳碧桂园4931.48碧桂园一期联排、双拼、洋房双拼6100联排5000洋房3200联排250~330双拼320~530洋房104~150中旅国际小镇1500.53港中旅联排、双拼、洋房、小高联排6228、洋房3698、小高3298元双拼296平、联排219-248平、洋房104-160平、小高88平沈阳市场同类产品户型面积区间项目名称户型面积（㎡）套数滨江一号三室二厅二卫180-29060四室二厅二卫六室二厅四卫博恩·御山水四室两厅三卫17032三室两厅三卫16232三室两厅两卫120-15096两室两厅一卫10032华盛·名仕庄园三室二厅一卫120-160400两室一厅一卫90-120100合计752010020030040050060090-120120-180180-290丹东项目洋房产品选取比例010203040506070180-230240-340320-360400-460北国之春现存产品汇总改善性需求较弱休闲度假需求较强疗养度假需求较强投资性需求较强本案从客户的需求方面考虑：客户需求性分析目前丹东洋房类产品户型有：六室两厅四卫四室两厅两卫三室两厅两卫两室一厅一卫投资性需求休闲度假需求疗养度假需求考虑到我项目洋房应选择中小户型(两室)户型选取推荐洋房产品市场审视户型建议设计上借鉴万科的情景洋房先进设计情景洋房是万科专利产品，其形态介于联排式住宅和小高层住宅之间，该产品四大特性为“院、露、错、退”，它典型的建筑形态也是对消费者的高层次居住心理的强大吸引力。它从结构上解决了户内空间与户外空间的巧妙置换与融合，将住宅与自然通过阳台、露台、退台等予以结合，从而产生出一种新的复合型建筑。洋房类产品户型功能推荐综合北国之春项目定位，建议在洋房中加入电梯，提升项目品质。A、中国已经进入老龄化社会电梯帮助老人安度晚年B、同样的价格,北国之春让您多拥有一部电梯C、电梯洋房彰显尊贵身份D、电梯与高度无关,而是现代生活的标志电梯为你的洋房带来了什么电梯开启了明亮的生活,昔日的楼道生活随之黯淡,您也不会因为爬楼梯而累得气喘吁吁,电梯生活更强调的,是体验一种更多享受更加丰盛的优质生活。现在大城市的成功人士他们已经习惯并且喜欢上这种体现身份感和高品位的电梯生活方式。生活在城市里的您,是愿意继续默守陈旧,在习惯于原有生活形态下沾沾自喜,还是愿意迎接这种个性化的生活?物业配套推荐洋房类产品项目名：中海寰宇天下面积：101㎡三室两厅一卫洋房类产品西端户A销售面积（㎡）赠送面积（㎡）实得面积（㎡）3f1109119项目名：龙湖香醍漫步（边户型三层）面积：110㎡三室两厅两卫洋房类产品项目名：龙湖香醍漫步（边户型四-七层）面积：109㎡三室两厅两卫西端户A销售面积（㎡）赠送面积（㎡）实得面积（㎡）4-7f1099118洋房类产品西端户A销售面积（㎡）赠送面积（㎡）实得面积（㎡）8f86389项目名：龙湖香醍漫步（边户型八层）面积：86㎡两室两厅一卫洋房类产品项目名：大溪地面积：116㎡三室两厅一卫洋房类产品项目名：皇第龙邸面积：122㎡三室两厅一卫洋房类产品总结考虑：1、丹东同类项目推售洋房户型丹东市场的反应2、对北国之春项目现存量房面积区间3、二期项目客户的可投资性4、二期项目产品快速回款的要求建议：1、洋房面积区间80-140平方米2、配比：（1）80-90平方米户型占总量15%（2）90-120平方米户型占总量75%（3）120-140平方米户型占总量10%洋房产品公寓产品户型市场调研及建议公寓产品市场审视户型建议项目名称江户城项目位置丹东临港产业园区紧邻国门湾B区金融大厦开发商丹东江户置业有限公司项目概况产品风格日本风情项目定位大型综合日本风情国际广场占地面积3.3建筑面积10.1容积率3.0绿化率30%物业管理日式物业物业费产品形式公寓总栋套数1400面积区间公寓35-225总价区间公寓12-104销售时间2012年07月29日单价区间4000-5200项目配套自然资源唯一集观江、休闲、养生于一体的温泉项目社区配套2000㎡日式会所交通配套303路、888路生活配套国门湾公园，灯塔山公园，丹东市建设银行医疗配套新城区综合医院教育配套文安九年一贯制学校，丹东市二中大学东北首个日本独资地产项目江户城（丹东）美国郡开发商背景：蓝德温泉度假村有限公司、占地面积:22万㎡、建筑面积:30万㎡、一期美国郡建筑面积30万㎡。美国郡（沈阳）产品类别：迷你别墅联排公寓多层电梯洋房优惠政策：沈阳世界温泉部落美国郡最低价4996元/㎡，全电梯温泉洋房8.8万/套起，全款96折，贷款99折户型区间：迷你别墅54-128㎡联排204-220㎡公寓22-42㎡全盘均价格约4000元，2010年7月——2011年5月，下销售许可161