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长沙瑞方投资顾问有限公司谨呈：湖南富冠翔投资管理咨询有限公司HUNANFUGUANXIANINVESTMENTMANAGEMENTCONSULTINGCO.,LTD报告目录第一章：观局第二章：明道第三章：优术把城市作为重要的国有资产来经营并增值。——薄熙来将城市作为最大的国有资产来规划、建设、管理，通过营造城市适宜投资和居住环境，提高知名度，优化城市资源配置，以提升城市自身价值和综合竞争力。益阳需要一张城市名片？长株潭的核裂变，让周边城市面临重大历史机遇和前所未有的挑战。益阳娄底衡阳长沙湘潭株洲双环城市发展核心圈是主动融入中心，还是被逐步边缘化？常德岳阳向南！向南！向着长株潭的方向奔跑益阳的未来3+5城市群战略，益阳只有向南，才有机会分享长株潭腾飞的成果。长株潭一体化：产业结构调整次城市圈经济辐射城际铁路，长株潭益率先启动城际铁路规划图“3+5”城市战略制定后，常德、衡阳、岳阳、娄底四方蓄势待发，欲拔头筹。主动融合，这是历史赋予我们的机遇，也是我们的责任。群雄并起的大时代里，我们面临共同的历史追问。离长株潭最近的益阳应以何种姿态亮剑？望苍天，四方云动。剑在手，问天下谁是英雄？以榜样姿态率先亮剑，益阳需要城市名片这张城市名片，就是城市发展的样板，她代表着未来的方向她向世人昭示着旺盛的生命力，它承接城市的文脉，又为城市开启未来。益阳市的亮剑才能充满张力，振奋人心。天降大任，益阳市何处能肩负起这样的历史重任？资阳区高新区赫山区年迈之城城市发展的先驱者，现已步入老年，风华不在。城区形象破旧，产业特色不明；中年之城桃花仑区域，虽然拥有一定产业特色，但档次参差不齐，难以承担城市高速发展下与长沙融合的职责。未来之城拥有独一无二的景观资源，未来行政文化中心，同时以其独特的地理位置，肩负起城市产业升级，与长株潭历史融合的重任。纵观城市格局，寻找城市名片我们共同的答案，高新区理应扛起树立“城市名片”的重任顺应益阳市政府南拓的发展战略方针。拥有这座城市绝无仅有生态资源，创造绿色财富。第三产业孵化基地，低碳环保，是先进生产力的代表。益阳高新区，跻身长株潭城市群核心区。结合梓山湖和奥林匹克公园，投资70余亿，打造行政文化中心。如博物馆、剧院、科技馆、展览馆、图书馆、广播电视中心等面对长株潭一体化的历史大格局，益阳选择主动融入中心，并制定“向南”的发展方针。3+5城市群战略制定后，益阳应先发胜人，主动融合，率先打造城市名片。纵观益阳市内部格局，唯有高新区能肩负起被打造成融城名片的历史重任。……………………思路梳理及面临问题在“数千年未遇之变局”的历史大背景下，梓山湖项目位处高新区，占据城市最稀缺资源，项目理所当然地需要为益阳高新区的“城市名片工程”贡献价值。位于高新区的梓山湖项目能贡献什么？纵观大小格局所得：能为益阳名片工程贡献什么？万科城大盘开发与片区运营案例——解秘万科如何造城区域条件：位于关外坂田板块，属于深圳与东莞交汇的区域，临近雪岗高新技术开发区，毗邻华为、新天下、富士康等高科技企业；交通情况：公交体系缺乏，梅林关交通拥挤，项目与外部（尤其是关内）的通达性较差，虽然规划有坂雪大道，清平高速、南坪快速等快线通达CBD，但还均未开通；生活配套：周边外部配套非常缺乏；周边环境：环境嘈杂；治安混乱，并且近几年内都不会有明显改观；万科城开发背景万科城崛起之道：新都市主义的践行者二战后，在私人小汽车急剧增加的带动下，美国人为了拥有私密性、机动性、安全性使得私有住宅大规模迁往郊区，在此过程中给城市蔓延带来了一系列的问题。重新定义城市与社区的意义和形成，创造出新一代的城市与社区。新都市主义的源起：城市蔓延进程中的松散和各自为政郊区蔓延的发展模式产生的问题：城郊建筑千篇一律、公共建筑散置各处；大都市地区边缘的农业用地和自然开敞空间被吞噬；拉大了通勤距离和时间；加大对小汽车交通方式的依赖，加剧能源消耗和空气污染；甚至导致城市与郊区发展的失衡、城市税源减少和种族隔离等问题。城市中心化城市郊区化新都市主义新都市主义的核心主张：新都市主义倡导多样化邻里街区，强调生活轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、尽情地享受与娱乐的生活方式，而不是简单地形成一个人们居住的“卧城”。整合各类现代生活因素，如居家、工作、购物、休闲等；站在区域开放性空间范围内考虑交通路线；强调城市资源的高度利用，充分发挥城市的基本作用。提倡紧凑、便利行人的邻里社区；应用一：承接公共配套功能，做片区的主人。政府意识到万科在此造成，将会给片区带来强大的拉动力，政企联合，主动解决了万科城社区内部以及整个片区配套缺乏的问题。万科通过与政府协商，最终获得批准，在社区内规划了九年制公立龙岗区万科城实验学校、3500平方米9班幼儿园；2700平方米环卫配套；3000平方米公共配套（包括：社康中心、文化活动站、老年人活动中心、社区管委会、邮政所），以及约1．2万平方米的市政城市广场。新都市主义在万科城的应用万科城公交站点线路起点终点深圳机场7线宝安机场大芬油画村深圳E8路国贸岗头总站深圳M221路岗头市场中心区南区总站深圳317路岗头市场福田交通枢纽深圳321路新田总站火车站西广场深圳328路岗头社区蛇口码头深圳334路雪象村半岛城邦深圳335路雪象村罗芳村深圳339路雪象村科技园深圳391路岗头社区华强南深圳B666路华为总部白石龙村深圳B667路华为总部白石龙村深圳993路岗头市场龙华汽车站深圳994路白鸽笼梅林联检站深圳995路梅林联检站梅林联检站经过万科城的公交路线情况说明：以3开头的车次为关内至关外线路应用二：从区域大交通角度思考，打通片区的交通脉络；仅一期就规划有：中国第一个集特色饮食、主题购物、娱乐休闲为一体的富有西班牙风情大型生活购物中心。约3万平米的风情步行街。社区内几乎囊括了所有基本的商业功能，华润万家、辛巴克、丹桂轩、湘江老厨、关东风、湘色满苑、肯德基（KFC）等知名品牌。应用三：全线商业配套，弥补片区城市化生活需求。C4区商家万科城商业街万科城一期商业中心分布应用四：通过成熟项目展示，更新人们心理距离，带动人口北迁。提出“万科在造一座城”的口号，加上大量的广告的推广，树立形象，提高知名度；商业和规划先行，通过成熟的商家以及配套设置的展示，拉近人们的心理距离，带动大量人口迁移。万科城开发对于区域贡献的价值大盘开发可以带动区域发展，提升区域形象；大盘可以提升区域土地的价值，增快住宅销售速度，影响其房地产的发展格局；大盘具备标杆的价值，具备磁石的效应；大盘更能够改善区域环境，居住环境极大改善，提升城市品位。在承接长株潭融城的“名片展示”作用下，作为大盘的梓山湖项目又应如何规划与定位？通过案例解析，我们可以获得两个问题的答案：Q1：万科城此类的郊区化大盘如何开发运作？以新都市主义作为核心开发理念，为片区贡献休闲娱乐、商业购物、教育医疗等配套。强调空间开放性和共享性。Q2：成功的大盘开发，能为片区贡献什么价值？改善片区形象、拉升地价和房价，带动人口迁移……其贡献的价值是巨大且全方位的。思路梳理及面临问题它让城市自然化，让自然城市化。它代表着都市文明与自然资源和谐共存，在满足人们对城市资源的高度利用的同时，充分发挥城市的基本作用，顾及人与自然、社会的关系。它倡导的是一种快节奏、低生活成本、高娱乐的都市“跃动人群”生活模式，强调居住背景、个性化生活；它强调生活轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、全力以赴的工作、尽情地享受与娱乐的生活方式。新都市闲适人居示范区结合“城市未来发展方向”和“集约化利用城市资源”为原则，我们给项目的总体定位为：项目整体定位它彰显益阳城市风貌，成为城市坐标。新都市闲适人居示范区，通常以造城的气度进行开发，日后成为城市的地标建筑，它承载了城市精神力量和无上的荣光。如星河湾之于广州，地王大厦之于深圳。项目定位演绎它强调公共空间对于城市的贡献。新城市主义提倡回归城市中心，在新区建设中强调社区的功能配置，强调社区与整个城市的关系，强调人与自然的和谐。项目进行保护性地开发，最大化地保持原生资源，同时社区配套齐备，医院、学校、餐饮、购物、休闲娱乐一样都不少，给居者和片区的市民带来更加便利的生活。同时，社区完备的商业配套能给城市带来更多就业机会。新都市闲适人居示范区，倡导科技的，健康的，低碳的生活；倡导创造一个紧凑的、适宜步行的新型邻里社区，倡导一种方便、快捷、时尚、高质量的城市生活方式，最大程度地享用城市公共资源，最大限度的节约我们的生活、机遇、情感成本。它引领未来城市人居的方向。项目如何贡献名片价值？项目规划思路之“三轴四心”城市共享轴线自然共享轴线邻里共享轴线三大轴线城市共享轴：这是社区与城市的地理边界，也是与城市生活的共享界面。主要布置以城市生活为核心的功能性设施，体现繁华活力城市生活意向。邻里共享轴：是社区东西两侧生活组团的邻里共享界面。主要布置以小镇生活为核心的功能性设施，体现恬淡安静的小镇生活意向。自然共享轴：是地块与梓山湖自然资源的共享界面。保持原生态的自然地形和地貌，将社区生活与天然环境融为一体，体现开阔疏朗的自然生活感受。四大中心社区服务中心休闲度假中心科技教育中心商业娱乐中心商业娱乐中心：设立在两面临街的位置，可考虑建设MAIL，提供购物、玩乐服务，与片区共享。科技教育中心：提供小型商务办公区。社区服务中心：满足内部业主生活需求，如理发店、药店、小型餐饮等服务。提倡紧凑，便于行人的健康的社区关系。休闲度假中心：充分利用临水面，提供郊野、养生、运动项目，休养生息，与自然共生。强调城市资源的高度利用，充分发挥城市的基本作用。“三轴四心”的具体表现“三个一工程”城市共享轴之“一座市政广场”商务娱乐中心之“一座购物公园”自然共享轴之“一条岸线街”一座凝结和展示城市风采的广场当我们打开益阳这座城市历史画卷的时候，那一段段波澜壮阔故事，激荡心灵；那些耳熟能娴的人物，令我们感怀不已。益阳的名人很多，椐有地方史记载整理以来，益阳的名人可说是不下200人，仅当代就有周谷诚、周扬，周立波，叶紫组成的“三周一叶”，还有胡林翼、何凤山等。现代的黄伯云、夏家辉、唐九红、龚智超等一批科学家和体育健儿声名远播。这些人物如同星光，照亮人们前行的方向，为益阳这座城市增添了无尽的光彩。方向一：益阳名人广场方向二：呈现一段足以令这座城骄傲一个世纪的“大码头文化”。原由起自鸦片战争后的道光年间，受西方资本主义的影响，中国开始了较大规模的物流，那时自然是以水运为主。益阳的资江也和国内的其他河流一样，迎来了运输的黄金时期，使益阳在极短的时期内成为冠耀湖湘的文明城市。这种因河流运输带来的“大码头”繁华景象，引起了上游的宝庆（邵阳），新化、安化的纷纷学习模仿，益阳成为现代文明的代名词，从十九世纪末就流传着一种说法：铁打的宝庆，银铸的益阳，纸糊的长沙。大码头经商水运文化兴起之后，紧跟着带动的是益阳一批手工业和工业的发展，其中，有五大名牌产品令益阳人足足的骄傲了一个世纪有余，它们是松花皮蛋，水竹凉席，益阳纸伞，益阳小曲，湘中锅厂的铁锅。大码头文明，在一个相当长的时期里都是益阳的主流文化！“大码头”创业的精神一直流淌在益阳人们的血液之中，在梓山湖项目中，我们让“大码头”文化再次启航，让大码头的辉煌激励着每位益阳人乘风破浪，一往无前！一座湖南首例购物公园通过购物环境突出特色化，打造益阳首例景观购物娱乐公园。开放感的，高大的植物和小品，充满趣味感，完全不像沉闷的集中商业，体现室外感觉。开创湖南首例景观购物公园。与高新区承接的“城市名片”相呼应。通过建筑形式体现特色化，演绎新颖动感风尚的都市生活，在购物中享受生活和轻松。陶吧、书店、精品店，沿街可以布置一些室外的茶座、咖啡吧，钓鱼台，养生馆，MINI高尔夫等，使人们在沟种时享受休闲的环境，使之成为交流的场所……一条浓缩益阳城市特点的岸线街梓山湖尽管占据着益阳城区最稀缺的自然资源，同时，项目的开发也将能借力于高新区的发展。但是，我们却必须客观地反映说明本案开发面临的两大重要的风险：项