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房地产管理基本制度与政策房地产概述1.房地产业概念和历史沿革掌握：房地产业的基本概念。概念：房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。国民经济产业分类中，房地产属于第三产业。熟悉：房地产业的作用。了解：房地产业的细分、房地产业的历史沿革。熟悉房地产业的作用1.可以为国民经济发展提供重要的物质条件。更多房屋登记官试题真题，请淘宝搜索房屋登记小灵通2.房地产业关联程度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济的健康快速发展。3.可以改善人民的居住条件和生活环境。4.可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。5.有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资加快改革开放的步伐。6.可以扩大就业。7.可以增加政府财政收入。了解房地产业的细分房地产业主要包括:房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。房地产中介服务和物业管理合称房地产服务业。房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。了解房地产业的历史沿革1949年以前;1949年——1955年;1956年——1965年;1966年——1978年;1978年以后。1998年7月3日国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号）:1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。2003年8月12日,《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发【2003】）18号），2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）。2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）。第二部分房地产概述2.住房制度概述掌握：现行城镇住房政策。熟悉：城镇住房制度改革。我国房地产业发展主要得益于三大制度和体制改革：城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革、房地产生产方式改革。（考点）掌握现行城镇住房政策住房供应政策：商品性住房、保障性住房、策性住房。住房分配政策：住房公积金、住房补贴。配套政策：财政政策、金融政策、土地政策。熟悉城镇住房制度改革1.试点探索阶段（1980——1991年）鼓励个人和单位建房，公房出售，提租补贴2.全面推进阶段（1992——2002年）十四大提出建立社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。3.深化改革阶段（2003年以来）十七大提出全体人民住有所居，建立完善的住房保障制度。第二部分房地产概述3.房地产法律体系掌握：房地产法的概念与调整对象。熟悉：房地产法律体系、军事房地产法律政策规定。掌握房地产法的概念与调整对象概念：房地产法是调整房地产法律关系的法律规范的总称，广义的房地产法包括调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产有关的各种社会关系的法律、法规、规章。狭义的房地产法一般仅指《城市房地产管理法》。调整对象:房地产开发关系、房地产交易关系、物业管理关系、房地产行政管理关系。熟悉房地产法律体系、军事房地产法律政策规定房地产法律体系：宪法、法律、行政法规、地方性法规、政府规章、房地产技术性规范、最高人民法院的司法解释。军事房地产法律政策规定：《中国人民解放军房地产管理条例》、《中国人民解放军土地使用管理规定》、《总后勤部关于发放住房补贴和实行住房公积金的办法》、《军队经纪适用住房建设管理办法》第三部分建设用地制度与政策1.中国现行土地制度概述熟悉：土地所有制。了解：土地管理基本制度。熟悉土地所有制、了解土地管理基本制度土地所有制我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地集体所有。又分为村农民集体所有、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体、乡（镇）农民集体所有。土地管理基本制度。（1）国家实行土地登记制度（2）国家实行土地有偿有限期使用制度（3）国家实行土地用途管制制度（4）国家实行耕地保护制度第三部分建设用地制度与政策2.集体土地征收熟悉：征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和标准。了解：征收集体土地的工作程序。熟悉征收集体土地的政策规定征收集体土地的政策规定：1.征地主要法律依据：《土地管理法》2.征地范围3.征地批准权限。两级审批制度：国务院审批、省人民政府审批。4.建设单位申请征地不得化整为零5.对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助6.临时用地必须办理报批手续7.全民所有制企业，农村集体经济组织联营使用的集体土地8.征收土地时必须进行征地公告9.合理使用征地补偿费10.特殊征地按特殊政策办理熟悉征收集体土地补偿的范围和标准征收集体土地补偿的范围和标准：1.土地补偿费：耕地该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍，其他土地由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。更多房屋登记官试题真题，请淘宝搜索房屋登记小灵通2.3.安置补助费：耕地按照需要安置的农业人口数计算（被征耕地数量除以征地前人均占有耕地数量）；每个需安置农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前平均年产值的3-6倍，但每公顷被征收耕地的安置补助费最高不超过被征收前3年平均年产值的15倍。其他耕地由省、自治区、直辖市参照耕地的安置补助费的标准规定。4.土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。5.地上附着物补偿费6.青苗补偿费了解征收集体土地的工作程序1.申请用地2.受理申请并审查有关文件3.审批用地4.征地实施5.签发用地证书6.征地批准后的实施管理7.颁发土地使用证8.建立征收土地档案第三部分建设用地制度与政策3.国有建设用地了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。了解国有建设用地审查报批程序建设用地审查报批程序1.用地预审2.申请用地3.上报审批4.组织实施5.颁发《建设用地批准书》了解临时用地的报批和使用临时用地的报批和使用在城市规划区内的临时用地需先经城市规划行政主管部门同意，建设项目施工和地质勘查需要临时用地的，报县级以上人民政府土地行政主管部门批准，批准后应当签订临时用地合同。临时用地的期限一般不超过两年。第三部分建设用地制度与政策4.集体建设用地掌握：集体所有建设用地使用情形。了解：集体所有建设用地使用原则。掌握集体所有建设用地使用情形1.兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集体所有的土地2.农村村民建住宅使用本集体所有的土地3.乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地了解集体所有建设用地使用原则1.应当符合乡镇土地利用总体规划2.符合土地利用年度计划3.符合村庄和集镇规划4.坚持合理布局，综合开发，配套建设5.涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批第三部分建设用地制度与政策5.国有土地使用权出让掌握：国有土地使用权出让政策。熟悉：国有土地使用权出让的概念及特征。了解：国有土地使用权出让合同、国有土地使用权出让管理、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股。（P189）掌握国有土地使用权出让政策1.国有土地使用权出让方式：招标、拍卖、协议、挂牌2.国有土地使用权出让年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化卫生体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。3.土地使用权收回：土地使用权期间届满，提前收回国有土地使用权，因土地使用者不履行土地使用权出让合同收回，司法机关决定收回土地使用权。4.建设用地使用权终止：土地灭失而终止，土地使用者的抛弃而终止。熟悉国有土地使用权出让的概念及特征概念：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让的特征p183第三部分建设用地制度与政策6.国有土地使用权划拨熟悉：土地使用权划拨的概念，划拨土地使用权的范围、划拨土地的管理。熟悉土地使用权划拨的概念概念：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。熟悉划拨土地使用权的范围划拨土地使用权的范围1.国家机关用地和军事用地2.城市基础设施和公益事业用地3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地4.法律、行政法规规定的其他用地。熟悉划拨土地的管理划拨土地的管理1.划拨土地的转让：报批转让、缴纳土地使用权出让金；不办理出让手续但上缴土地收益。2.划拨土地使用权的出租3.划拨土地使用权的抵押4.国有企业改革中划拨土地的管理：出让、作价出资入股和保留划拨土地使用权5.凡上交土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理6.划拨土地使用权的收回：7种情形（P193）7.违反管理规定的处罚规定。第三部分建设用地制度与政策7.闲置土地的处理熟悉：闲置土地的范围及处理规定熟悉闲置土地的范围及处理规定闲置土地的范围1.未按照建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的。2.核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或者建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的。3.已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的1/3，或者投资额不足投资总额的25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的。4.法律、行政法规有其他规定的。熟悉闲置土地的范围及处理规定闲置土地的处理规定1.延长开发建设期限，但最长不得超过1年2.变更土地用途，办理有关手续后继续开发3.安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价4.政府为土地使用者置换其他闲置土地5.政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给予经济补偿6.政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书7.因政府及有关部门行为造成土地闲置的，由政府和用地单位协商处理。第四部分城乡规划及工程建设管理制度与政策1.城乡规划管理掌握：城市规划管理熟悉：城市紫线管理、绿线管理、蓝线管理、黄线管理了解：城乡规划的基本概念、城镇体系规划了解城乡规划的基本概念、城镇体系规划城乡规划的基本概念：城乡规划是以促进经济社会全面协调可持续发展为根本任务、促进土地科学使用为基础、促进人居环境根本改善为目的，涵盖城乡居民点的空间布局规划。城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。城镇体系规划：城镇体系规划是政府综合协调辖区内城镇发展和空间资源配置的依据和手段。2007年通过了《城乡规划法》，于2008年1月1日起施行。城市规划管理城市规划管理：是一项政府行政职能，包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。城市人民政府组织编制城市总体规划，修改已批准的规划，必须严格按照程序，城市规划的实施要注意“两证一书”，即建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。第216页城市紫线管理、绿线管理、蓝线管理、黄线管理城市紫线管理：保护历史文化街区和历史建筑；绿线管理：城市各类绿地范围的控制线；蓝线管理：城市地表水体保护和控制的地域界限；黄线管理：城市基础设施用地的控制界限。第四部分城乡规划及工程建设管理制度与政策2.勘察设计管理了解：勘察设计管理（无重点内容）8.国家对从事建设勘察、设计活动的单位，实行资质管理制度。注册建筑师制度、注册结构工程师制度（考点）更多房屋登记官试题真题，请淘宝搜索房屋登记小灵通第四部分城乡规划及工程建设管理制度与政策3.建设工程招投标与监理了解：建设工程招投标、监理了解建设工程招投标、监理建设工程招投标：招标分为公开招标和邀请招标：前者邀请不特定的主体，应当发布招标公告；后者邀请特定的主体，应当向三个以上主体发出邀请书。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。但中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成，接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。监理：监理的基本方