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戴德梁行长沙2013上半年房地产市场分析長沙：戴德梁行今日举行新闻发布会，探讨长沙写字楼市场、商铺市场和城市综合体市场的现状及未来的发展态势。一、优质写字楼物业供不应求，租金表现平稳，未来供应需求两旺。城市写字楼市场的表现与城市经济繁荣程度息息相关，同时与第三产业的发展有着不可分割的联系。长沙近八年的GDP保持年均14.8%的高速增长，远高于全国9.6%的平均水平，同时，长沙第三产业在目前GDP佔的比重仍然偏低，未来提升空间较大，因此相信长沙写字楼市场未来有良好的发展前景。从2012年开始，长沙迎来了真正国内5A级写字楼，长沙写字楼市场也隨之进入高峰期，吸纳量稳步攀升。截止2013年二季度，长沙市优质写字楼空置率为5.8%，租户以金融、专业服务和房地产等为主，整体占比54%；就租金和售价来看，长沙优质写字楼平均租金达到107.9元每平米每月，平均售价达到15,500元每平米。从未来两三年的供应来看，长沙优质写字楼供应主要集中在湘江沿线、芙蓉路金融生态区、河西滨江新城以及城南城东新区，大部分是作为城市综合体的组合部分入市。二、百货为主导的商业模式将转换为以购物中心为主导，未来商业供应激增。城市商业的繁荣程度某种程度上可以通过该城市的社会消费零售总额和居民可支配收入来反映。近八年来，长沙社会消费零售总额和居民人均可支配收入稳步增长，2012年长沙社会消费零售总额高于中部六省会城市的郑州、合肥、南昌和太原，2012年长沙居民人均可支配收入高于中西部的武汉、重庆、成都，位于中部六省会城市之首，可见长沙的消费能力十分强劲。从目前长沙优质商铺存量来看，传统商圈和成熟商圈均以百货为主，但自2011年至今相继出现的大型购物中心卻打破了百货一统天下的格局，购物中心灵活的业态组合成功吸引了消费者，聚客能力往往高于百货，特别是餐饮业带来的商场繁荣也促使老牌百货商场改变单一的零售业态，转而寻求多样化体验式业态组合发展模式。从未来供应的优质商铺来看，大部分将以城市综合体的组合部分入市，以大型购物中心为主，數据顯示，未来五年将有接近300万平方米的优质商场入市，主要集中在城市新区包括但不限于金融生态区、滨江新城、湘江路沿线、红星商圈、武广商圈、梅溪湖等。随着地铁和城际轻轨的相继开通，城市新区也会随着人流的汇聚而逐渐繁荣三、城市综合体向二三线城市发展，长沙综合体项目遍地开花。城市综合体是一种集办公、居住、购物、休闲娱乐、商务等功能于一体的物业形态，各组合部分之间相互依存、相互助益。从2010年开始，城市综合体一词在长沙开始兴起，时至今日，城市综合体项目已经成为新开发物业的主流。据我司统计，从2010年到2015年，长沙将近有2,667万平方米的综合体供应。截止目前为止，长沙城市综合体项目超过30个，开发规模集中在80万方以下，占比78%，主要分布在滨江新城、梅溪湖片区为首的岳麓区，占比38%，其次是占比22%的雨花区。从业态组合来看，以购物中心、住宅、公寓、酒店、写字楼、商业街为主，大型的综合体基本上涵括了所有的业态，其中，购物中心和酒店以自持为主，其他物业则以散卖散租为主城市综合体项目的体量虽然较大，但长沙城市综合体的开发进度却十分迅速，预计将于2015年内可以陆续入市。预期未来长沙城市综合体的市场将会是动态平衡的市场，一方面是供应的持续增长，一方面是经济扩张基础上的需求持续增长，最终将形成平衡。四、市场总结与展望从整体市场来看，长沙写字楼租金稳步上扬，整体的空置率保持5.8%的低水平。未来六年全市交付物业将达到267万平方米，供需两旺。金融生态区和滨江商务区是未来发展的重点区域。未来大规模购物中心的供应，使长沙商铺市场进入高速发展阶段。业态丰富多元的购物中心将成为长沙的商业主流，未来将逐渐向多商圈的方向发展。地铁网络的加速发展催生了一批综合体项目的建设，目前在建综合体集中分布在地铁1、2号线沿线，目前所有在售综合体销售率达70%，未来需求强劲。戴德梁行举行2013年下半年长沙房地产市场分析新闻发布会华声在线1月15日讯(实习生宋逸茹记者蔡奥)昨日，DTZ戴德梁行长沙分公司举行了新闻发布会，回顾2013年长沙房地产市场的变化：五一大道商务区优质办公物业于第四季度投入市场，令长沙优质写字楼总存量达28.5万平方米，优质写字楼租赁市场表现较为活跃，吸纳量创历史新高，因大面积的物业集中入市，该区域的空置率明显上升;商铺方面，多元化业态商业供应畅旺，传统零售商通过提高餐饮、休闲娱乐比例、加速线上购物平台开发等举措应对电商冲击，快时尚品牌和大型零售商快速布局长沙市场;住宅方面，长沙住宅市场供需两旺，11月房价同比增长11.8%，芙蓉区引领六区房价，望城区则垫底。一、优质写字楼相继入市，租金波动增长五一商务区是长沙唯一的成熟商务区，也是优质写字楼的集聚区。随着开福万达广场约18万平方米的优质办公物业于2013年第四季度投入市场，令全市优质写字楼总存量达28.5万平方米。该优质物业的入市，标志着长沙开始真正迎来了甲级写字楼时代，也令长沙优质写字楼市场发生了一些变化：新物业的入市备受市场关注，同时也吸引了一批原本在该区其他物业办公的租户搬迁至此大厦。如龙湖地产从亚大时代搬至万达广场，租赁1,700平方米办公面积。受此影响，部分写字楼因租户的搬迁导致空置率有所上升。此外，新物业还备受一批开辟长沙市场的新成立企业的青睐，其中金融服务和其他专业服务企业表现尤其活跃。新的优质写字楼租赁活跃直接带动了成交量的增长，DTZ戴德梁行研究数据显示，2013年五一大道商务区吸纳量超过5万平方米，创历史新高。然而因大面积的物业集中入市，该区域的空置率大幅上升至46%。租金方面，由于新物业采取低价入市策略以吸引租客进驻，从而令该区甲级写字楼的租金水平下调至每月每平方米109.5元，环比下降5.6%。2014年长沙将会有泊富国际广场和北辰时代广场等优质物业相继入市，为市场带来16.8万平方米的新增优质写字楼供应。虽然目前长沙写字楼市场处于快速发展阶段，需求力量持续强劲，供需两旺，然而大量优质物业的集中入市会直接造成空置率的明显攀升。此外，我们预期市场需要一段较长的时间才能消化大体量的供应，租金会随优质物业入市而呈现上涨的态势。二、商铺加紧业态调整，体验性消费显著2013年4月滨江新城奥克斯广场约14.9万方和9月开福万达广场约21万方的优质商铺入市，令长沙优质商铺存量提升至81.9万方，长沙的优质商铺面积的供需失衡使得租金水平在过去12个月中加速上涨，截止2013年底，长沙全市优质商铺的首层租金达到每月每平方米350元。空置率方面，新入市的优质商铺保持较高入住率，加上市场持续快速消化现有存量，长沙优质商铺的空置率低至5.67%。传统百货和购物中心加速业态调整，为吸引更多的人流而增加餐饮、休闲娱乐业态的比例。新开业的奥克斯广场和开福万达广场餐饮、休闲娱乐比例均在30%以上。此外，位于五一商圈的王府井百货扩大餐饮面积，引进船歌和黄记煌等品牌餐饮，悦方IDMALL和乐和城也积极新增特色餐饮，以满足消费者需求。快时尚品牌和大型零售商持续看好长沙的商铺市场，加速布局全市优质商场。其中，优衣库和华润万家表现最为明显。优衣库2013年共新开3家门店，分别位于奥克斯广场、喜盈门范城和雨花亭凯德广场。此外，华润万家也于2013年内新开张3家店，分别位于奥克斯广场、开福万达广场和华晨世纪广场。据记者了解，2013年前三季度，我国网民数量达6.08亿，互联网普及率45.4%。2013年全年，仅移动互联网网民规模就达6.52亿，信息消费规模超过2万亿元。中国互联网协会副理事长高新民说，我国互联网经济进入新一轮快速发展期，深刻改变着全社会生产生活方式。数据显示，2013我国网络零售交易额达1.8万亿元。据长沙市商务局统计，近年来，长沙电子商务服务业发展日益迅速，在全国网商百强城市中长沙以第18名位列中上水平，2013年电子商务相关交易总额超过1500亿元。通程、友阿、步步高、三一集团、远大集团、梦洁家纺等传统产业纷纷利用电子商务加快产业链升级步伐。电子商务对实体店的冲击已经成为摆在传统零售面前的一个现实问题，因此不少本土及国内的商业地产商纷纷试水电子商务，企图通过线上线下的互动促进实体店的销售。2013年，苏宁电器五一广场Expo超级店实践云商模式，线上线下互动促销售。此外，友阿集团开发微信购物平台及手机购物APP，步步高集团自建网上商城。“互联网加速与其他产业和领域融合，对实体经济的拉动作用明显。随着人们现代化的生活，“宅家”已不是多数百姓的选择，人们更希望走进商铺，亲眼看到选购的商品，亲手鉴别商品材质，购物不再局限于“需要才买”的局面，家庭活动，地方旅游、交通便捷等都促进了人们购物的兴趣，而在这种情况下，产品优胜劣汰，实体店更应该注重名誉的打造，产品的高精尖，以及服务的提高。线上线下融合，电商实体共同发展。”DTZ戴德梁行商业地产部主管及高级助理董事伍林分析说。三、住宅供需两旺，价格平稳增长截止11月，长沙市住宅批准预售面积约1,039万平方米，住宅成交量约1,094万平方米，相比前两年的供需缩减情况，2013年市场表现出回暖趋势。分区来看，岳麓区、雨花区和望城区既是供应量最集中的区域也是成交量最大的区域，三区的供应量和成交量均超过总量的65%。从国家统计局监测数据来看，11月长沙新建商品住宅价格同比增长11.8%，在中部六省会城市中涨幅仅次于太原的12.5%和郑州的12.4%，鉴于长沙房价基数较低，未来依然有上涨的趋势。分月来看，长沙房价同比涨幅从1月的2%一直上升到11月的11.8%，环比涨幅则出现波动性变化，其中传统销售旺季的推盘减价以及年底放量促销，使得9月和11月以0.6%的涨幅垫底。DTZ戴德梁行数据显示，12月芙蓉区以每平方米7,148元的房价引领六区，而望城区以每平方米4,156元垫底六区。相比去年同期数据来看，天心区、芙蓉区和望城区房价均有所下降，其中望城区以5.46%的跌幅居首位，而雨花区、岳麓区和开福区则稳中有升，岳麓区以4.71%的涨幅居第一位。面对持续强劲的需求，戴德梁行预计下季度长沙住宅市场价格将保持平稳，而随着政策对住房市场调控作用的显现，以及传统淡季的到来，成交量增长速度会有所减缓。《2013年前三季度长沙市房地产市场分析报告》10月29日，备受关注的《2013年前三季度长沙市房地产市场分析报告》、《2013年前三季度长沙市内六区新建商品住宅消费特征分析报告》、《2013年上半年中部六省会城市房地产市场之对比分析》在0731房产网权威首发，长沙新建商品房批准预售情况、新建商品房销售量、二手房销售量等重要权威数据首度公开。同时，《长沙楼市》（2013.10刊）即将全城出街，全刊电子版近期预览可登陆0731房产网，敬请期待。《2013年前三季度长沙市房地产市场分析报告》大纲一、新建商品房市场1、新建商品房批准预售情况2、新建商品房网签情况3、新建商品房成交备案情况4、二手房成交情况5、房产一、二级市场交易量对比分析6、银行抵押贷款情况7、土地招拍挂情况二、长沙市（内六区）房地产市场基本情况1、长沙（内六区）新建商品住房供销结构分析2、内六区新建商品房待销情况三、2013年第四季度长沙房地产市场发展趋势分析1、2013年第四季度长沙房地产市场发展趋势分析一、新建商品房市场1、新建商品房批准预售情况小结：前三季度新增供应同比增长约两成，二、三季度新增供应量较大2013年1-9月全市新建商品房累计批准预售1510.51万㎡，同比增长22.01%，其中住宅批准预售1295.30万㎡，同比增长31.88%。分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售999.52万㎡，同比增长15.71%，其中住宅批准预售846.40万㎡，同比增长27.67%。从前三季度各月走势来看，4月、6月、7月新增批准预售量高于200万㎡，其中7月最大，达到250万㎡以上；分季度来看，第二季度新增批准预售量最大，达619.76万㎡，其次是第三季度，新增批准预售面积为581.36万㎡。2、新建商品房网签情况小结：