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致同（重庆）房地产开发所得税培训主讲人：朱一峰01OPTION主要政策变化文化转制企业、永续债、铁路债券等扶持企业发展初创期科技型企业条件放宽、集成电路设计和软件产业企业所得税优惠政策鼓励科技创新固定资产加速折旧、扶贫捐赠、金融保险业等加大税前扣除力度企业所得税申报表单修订简化纳税申报表小型微利企业条件放宽、减税政策促进小微企业发展地产行业完美“错过”识别合同单项履约义务确定交易价格分摊交易价格收入确认时点焦点：合同的拆分焦点：“控制”判断新收入准则的“五步法”新收入准则的涉税实践应用分析总局2016年第80号公告：除另有规定外,应按照被移送资产的公允价值确定销售收入新CAS14号的两个要件：（1）有单独的使用价值；（2）基于合同是可区分的；增值服务6%货物销售13%基础通讯9%若新准则分别确认单项履约义务，还有视同销售认定吗？若按照外购价格拆分收入，税会将趋同旧准则下有税会差异注意合同价格拆分对其他税种带来的影响公允收入与成本有价差充话费、得流量、送手机买房送家电、装修买房送车位单项履约义务的涉税探讨税会差异不大收入确认时点的涉税探讨争议案例：17年的碧桂园收入确认时点的涉税探讨配套费返还新CAS16号：与资产相关：应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与收益相关：计入当期损益或冲减相关成本；财税2011年70号：满足条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。（只能影响当期损益）应付客户对价应付客户对价包括返利、折扣、优惠券等。除非该对价是为了向客户取得“能够明确区分”的商品或服务，应付客户对价应冲减交易价格。如商贸公司向供应商收取的“上架费”。现行所得税：收入、费用分开。新CAS14号：供应商不能控制商贸公司的销售布置，也不能通过“上架费”控制商品或者服务，故普遍认为不能确认为一项单独的可区分的履约义务。应冲减货物收入。收入相关规定亟待“更新”：举例新CAS14号准则当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时，企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入：（一）合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；（二）该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务（以下简称“转让商品”）相关的权利和义务；（三）该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；（四）该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额；（五）企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。国税函（2008）875号（一）企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；3.收入的金额能够可靠地计量；4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。（特殊除外：09年31号、分期收款合同等）演变方向预测：税会趋同、强调控制权01OPTION收入篇收入篇1、收入时点的确认国税发〔2009〕31号：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现；网签合同？01认购协议？02自2019年9月20日起，应向主管税务机关提交《开具原适用税率发票承诺书》（附件2〕，办理临时开票权限。临时开票权限有效期限为24小时临时权限应保留交易合同、红字发票、收讫款项证明等相关材料纳税人未按规定开具原适用税率发票的，主管税务机关应按照现行有关规定进行处理。新口径留存备查衔接口径特点：以票控税要点：未申报、未开票的，按现行政策执行前期实操：按照税率节点回款拆分存在口径差异未来：三档并两档，同时结合所得税年度性2、原税率的适用已按原16%、10%适用税率开具的增值税发票，发生销售折让、中止或者退回等情形红字发票开票有误需要开具红字发票，重新开具的调整前未开具增值税发票的增值税应税销售行为，应当按照原适用税率补开原适用税率开票有误补开发票2、原税率的适用风险预警指标：累计销售未完工产品的收入=累计未完工产品转完工的收入•预计毛利时，受企业所得税年度性的影响，很可能是按照当时适用的税率进行价税分离；•结转时若按照实际适用税率计算的收入填列，可能导致上述预警指标预警。Tips1：原则上需先冲完，再按适用税率结转；Tips2：检查申报表时不能只看预计毛利是否冲完，还应关注收入是否符合上述预警要求。1、预计毛利的计算基础3、增值税税率变动对企业所得税的影响增值税税率变动预计毛利率变动退换补差其他原因1、增值税税率变动见前页2、预计毛利率变动预计毛利时存在前后两种预计毛利率，结转环节用冲销的毛利额倒算收入容易产生差异；3、退换补差客观退换补差的情况，若按照结转台账填列也会导致差异；4、其他原因如出现工程款抵房款，抵时一个收入，后又网签给第三方购房者，结转时按照网签合同为基础。3-1针对预计毛利收入和结转收入不同的主要情况分析163-2指标应用的局限性目前已知风控指标特点：“多、少”不代表就是不合规，关键在于差在什么地方数据采集趋向于显性数据采集，表间差异、税负比、税收优惠等，同风险排查要进行区分设计理念源于一般性逻辑关系（允许合规的例外情况）（以前例，工程款抵房等）3-3“藏”在预计毛利率里的税负项目营改增之前11%税率10%税率9%税率预计毛利率上升含税收入100100100100100会计收入10090.0990.9191.7491.74预计毛利率15%15%15%15%20%营业税5增值税预交3%2.72.732.752.75营业税金及附加0.60.320.330.330.33土増预交10.90.910.920.92年应纳税所得额8.412.2912.412.5117.1增加应纳税所得额3.8944.118.7相当于营业税下预计毛利率上升3.89%4.00%4.11%8.70%10%+15%15%18.89%19%23.7%9%+20%11%+15%营改增之前•企业所得税税负进一步提前；•若后期土増税负超过4%则可能存在后期土増大额补税；•对完工年度的税负管控能力提出了新挑战；3-3“藏”在预计毛利率里的税负2X19年季度预缴假设当年无完工产品，预售住宅收入10亿，对应税金及附加1250万元，当期期间费用5000万元，核算时，由于未达到交房时点，未将上述税金及附加结转至“税金及附加”科目（同时也为了保证一部分利润）。季度预缴环节，未能有效扣除税金及附加，(100000/1.09*0.2-5000)*0.25=3337.16万元3-4“藏”在季度申报表里的税负2X19年年度汇算通过A105010将实际缴纳的税金及附加进行调整，在没有其他业务的情况下，季度多预交1250*25%=312.5万元2X20年季度预缴2X20年年度汇算本年一季度未完工，取得预售住宅收入1亿元，季度预交环节预计毛利确认10,000/1.09*0.2*0.25=458.72万元应纳税所得额。二季度完工，不再预计毛利额，按照利润总额申报并预交。这里需要明确1、二季度之后就算应纳企业所得税少于一季度，也要到汇算清缴期间退；2、季度预缴环节，不能冲减前期的预计毛利额。年度汇算时，由于收入、税金都已结转，但是前期的存在跟踪调整1、预计毛利调减110000/1.09*0.2*0.25=5,045.87万元；2、税金在2X19年认可了1250*25%=312.5万元本年度要调整回来；故由于预交环节不能递减前期预计毛利，在完工年度通过分摊方式（如将车库作为公配处理时）的采取上，有较大可能会形成退税；随着时间推移，部分分摊方式将进一步加大税企分歧。交房环节适用税率采取交房环节确认为纳税义务时点。会计核算、增值税申报、企业所得税收入易于匹配。开票口径适用税率根据开票台账、发票存根梳理，拆分准确相对高，申报比对口径最吻合（常见于中小企业）当月回款适用当月税率多见于跨期较长、多期多项目的公司，当期核算难度低，考虑到换房退房的情况，于流转税精准度相对较低。台账增值税和账务匹配税会时间差异较小关注提前开票部分及时与会计收入口径匹配票面信息和申报口径匹配度较高发票台账、存根梳理同票面信息匹配度低按回款节点拆分的收入，应与核算总额匹配账面销项分期可提升准确性交房环节开票口径当月回款4、价税分离与收入结转收入篇国税发〔2009〕31号的特点之一。同时关注成本的结转方式。一次性全额收款方式应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现分期收款方式销售开发产品的应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现采取银行按揭方式销售开发产品的其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现5、收付实现制？收入篇支付手续费方式托销01视同买断方式代销02超基价双方分成03包销方式046、四类代销的处理24买断式销售A公司2019年与乙房屋销售公司签订代理销售合同，乙房屋销售公司采取买断方式代理销售，买断价(含税)为4000元1平方米，销售时由委托方、受托方、购买方共同签订协议。2019年12月提交销售清单，实现销售价款1350万元，实际转交1200万元。包销开发产品A公司2019年与丁房屋销售公司签订包销代理合同。合同约定:丁公司包销A公司5000平方米房屋，以每平方米销售价4000元向A公司结账;如果截至2019年12月31日销售不完，房屋归丁公司，并由丁公司于期满日起10日内付清房款。截至2019年12月底，丁公司提交销售清单时，当月销售房屋4000平方米，丁公司收款2000万元，还有1000平方米房屋未售出。A确认收入2000+1000*0.4=2400万元，丁公司应收4000*（0.5-0.4）=400万手续费。13超基价分成A公司2019年与丙房屋销售公司签订合同，采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价5000元，并由丙公司以A公司名义与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按四六分成。2019年12月丙公司提交销售清单时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1200万元，平均售价6000元，手续费80万元。代销手续费A房地产公司2019年与甲房屋销售公司签订代理销售合同，甲公司按销售价款的5%收取手续费。2019年12月，甲公司销售房屋收入400万元，并将销售清单提交A公司转交售房款380万元。6、四类代销的处理收入篇收入篇竣工备案开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。01开发产品已开始投入使用。02初始产权证明037、确认完工的时点国税发〔2009〕31号：企业房地产......除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：总局公告2014年第35号:房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象收入篇绿色生态小区的申报确认年度？预收？结转年度？01绿色生态小区评价分为设计评价、竣工评价、运行评价阶段？次年5月31日前取得是否认可？02PPT模板下载：行业PPT模板：节日PPT模板：素材下载：背景图片：图表下载：优秀PPT下载：教程：教程：教程：资料下载：课件下载：范文下载：试卷下载：教案下载：字体下载：、收入常见问题问：企业