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《2010-2011中国房地产市场报告》分报告一(2011-02-1215:41:44)转载标签：房产占城镇商品住宅百分点住房REICO工作室《2010—2011年度中国房地产市场报告》的内容太多了，无法全部转载，而国十条、国八条似乎并非针对于整个房地产市场，而只针对于住宅市场，根本不关心商业、办公楼等其他内容。有次可知，国十八条的“醉翁之意不在酒”，既不是因房地产业的投资过高而导致整个宏观经济过热，也不是房地产业的资产价格推动了通胀，而仅仅是商品住房的价格上涨过快，没有实现过度承诺的个人目标。为什么没有一条措施是针对于非住宅的限制性措施呢，为什么第二套只针对于住房而不针对于商铺或其他，难道这些建设用地不涉及十八亿亩红线吗？有人说非住宅不涉及民生，请问全球哪个国家的民众是完全靠商品房解决居住问题的？哪个国家能让所有的民众都买得起商品住房？而保障民众有“适足居住权”又在哪个国家是靠商品房解决的？哪个国家不是靠市场中购买、租赁和国家保障分层次解决的？而保障又与商品房的价格挂钩吗？是政府定价还是市场中的价格信号呢？商品房的价格信号作用被行政的限购措施破坏之后，又用什么来决定和吸引投资行为呢？中国确实存在着商品住房价格上涨而居民可支付性指数下降的现象，但其主要原因并非大量的投机、投资行为造成的。每年约只有占全部城镇家庭户数不到3%的新房供给量，与城市化的需求和适龄结婚人口的集中性矛盾、与日益增长的物质消费能力及改善型需求之间的矛盾，是无法仅靠限购措施能解决的。全国拥有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。如果没有个人购房而形成的住房出租市场，则无能力购房家庭过渡的矛盾就会更加突出。而真正将住房闲置的比重却远不像数小区中的灯光那样惊人，更不像央视二套的报道那样可怕，个别城市中的空屋率与全部城镇的情况相比并不具有说服力和代表性。就像各城市市场化住房的比例相差巨大一样，越是市场化住房比例低的城市房改房所占的比重越大。而户均面积的大小则并不和市场化程度相关，而人口输入比重较高的城市则户均面积较小。现将该报告中的分报告《住宅市场分析》公布于下，望民众对此有更多的了解，也希望对政策的制定者有所帮助。分报告一：住宅市场分析摘要：一、住宅存量特征分析：市场化住房供给在住房存量中所占比例继续上升；城镇居民家庭拥有第二居所的比例增加到12.3%·2009年全国城镇住宅竣工面积为8.21亿平方米。其中，房地产开发住宅竣工面积为5.96亿平方米，占城镇住宅竣工面积的比重为72.6%；房地产开发住宅竣工套数为555万套。·2009年城镇住房存量中商品房所占比例为36.7%，比2008年增加1.8个百分点；城镇住房自有化率为87.7%，比2008年提高1个百分点。·2009年城镇住房存量中，单元房所占比重超过80%，其中，单元房二居室所占比重最高；城镇居民家庭住房的平均楼龄为16年。·2009年城镇居民家庭住房的平均市场价值为28.4万元/套；其中，自有住房的平均市场价值为29.4万元/套，比2008年增长4.1%。·2009年城镇居民家庭拥有第二居所的比例为12.3%，比2008年提高2.8个百分点；60%以上的第二居所用于出租，比2008年提高6.4个百分点。二、商品住宅市场分析：商品住宅各项建设指标同比增加，住宅新开工面积和住宅投资增幅增加·2010年商品住宅新开工面积同比增幅增加，东部地区增加幅度最大；8月份以来商品住宅新开工面积同比增幅逐月减小，11月份单月新开工面积同比出现负增长。·2010年商品住宅投资增幅增加，各月份投资增幅基本在34%左右；长三角、珠三角和环渤海地区商品住宅投资增幅均高于去年同期。·2010年商品住宅投资结构中，90平方米以下住房和经济适用房投资增幅下降，而别墅高档公寓投资增幅明显增加。·2010年全国将建设各类保障性住房和改造棚户区住房580万套，改造农村危房120万户，均比去年有较大幅度增加。商品住宅销售面积增幅回落·2010年商品住宅销售面积同比增幅回落，其中，1-8月份销售面积同比增幅逐月回落，9月份以来增幅出现小幅回升。·2010年东中西地区商品住宅销售面积增幅回落，东部地区出现负增长；下半年以来，长三角和珠三角地区商品住宅销售面积均表现为同比负增长。70大中城市住宅价格涨幅前高后低，全年价格累计涨幅低于2009年·2010年全年，新建住宅和二手住宅价格分别累计上涨7.7%和5.1%，涨幅分别比2009年低1.3个百分点和1.8个百分点。·5月份以来住宅价格同比涨幅逐月回落，环比涨幅基本保持平稳；价格涨幅较高的城市多数为二三线城市。·2010年住宅租赁价格出现较快上涨，地价涨幅高于住宅。2011年商品住宅市场发展趋势·2011年住宅销售面积和住宅开发投资同比增加。·2011年住宅价格保持基本平稳。三、住房可支付性与投资机会分析：居民住房支付能力下降·2009年居民住房支付能力下降，住房可支付性指数比2008年下降13个百分点。·35个大中城市的住宅市场孕育着不同的投资机会。一、住宅存量特征分析：2009年全国城镇住宅竣工面积为8.21亿平方米，商品住宅竣工套数为555万套2009年全国城镇住宅竣工面积为8.21亿平方米，其中，东部地区城镇住宅竣工面积为3.69亿平方米，中部地区城镇住宅竣工面积为2.30亿平方米，西部地区城镇住宅竣工面积为2.22亿平方米，分别占城镇住宅竣工总面积的44.9%、28.0%和27.1%。中部地区城镇住宅竣工面积增加最快。2009年房地产开发住宅竣工套数为555万套，比2008年增加61万套。其中，东部地区、中部地区和西部地区房地产开发住宅竣工套数分别为275万套、141万套和139万套，分别占住宅竣工总套数的49.6%、25.3%和25.0%。2006年以来房地产开发住宅竣工面积占城镇住宅竣工总面积的比重基本稳定在72%左右2009年，房地产开发住宅竣工面积为5.96亿平方米，占城镇住宅竣工面积的72.6%，比2008年增加1.1个百分点。自2006年以来，房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中所占比重基本稳定在72%左右。从投资方面看，2009年我国城镇住宅投资额为30513亿元，其中，房地产开发住宅投资额为25614亿元，占城镇住宅投资额的比重为83.9%，比2008年减少0.7个百分点。自2005年以来，房地产开发住宅投资在城镇住宅投资中所占比重基本稳定在84%左右。分地区看，2009年东部、中部和西部地区商品住宅占城镇住宅竣工面积的比重分别为81.6%、64.8%和65.8%；东部地区住房市场化建设程度最高。2009年城镇住房存量中商品房所占比例为36.7%，比2008年增加1.8个百分点2009年我国城镇住房自有化率为87.7%，比2008年提高1个百分点；35个大中城市住房自有化率平均为85.8%，比2008年提高1.4个百分点。从住房产权结构来看，租赁公房、租赁私房、原有私房、房改私房、商品房和其他类型住房在城镇住房存量中分别占7.1%、3.4%、10.2%、40.8%、36.7%和1.8%；其中，房改私房比例比2008年减小0.8个百分点，商品房比例比2008年增加1.8个百分点。市场化住房供给在住房存量中所占比重继续提高在不同产权的住房存量中，将商品房和租赁私房认为是市场化住房供给，用这些家庭在全部家庭中所占比例来度量住房供给结构中的市场化住房比例。2009年，我国市场化住房供给在住房存量中所占比重为40.2%，比2008年高1.6个百分点。2009年，35个大中城市市场化住房供给在住房存量中所占比重超过50%的有：深圳（82.4%）、宁波（67.3%）、厦门（63.7%）、广州（51.6%）、银川（50.2%）、沈阳（50.1%）。同时，仍有半数以上城市住房存量中50%以上为房改私房。2009年，城镇居民家庭户均住房建筑面积为87.0平方米，人均住房建筑面积为32.7平方米，均比2008年有所提高2009年，我国城镇居民家庭户均住房建筑面积为87.0平方米，比2008年增加1.6平方米；中位数家庭住房面积为78平方米，比2008年增加2平方米。城镇居民家庭人均住房建筑面积为32.7平方米，比2008年增加0.6平方米。居民家庭住房面积总体得到改善。从不同产权类型来看，原有私房和商品房家庭户均住房建筑面积较大，分别为132.5平方米和98.1平方米，而租赁公房、租赁私房、房改私房家庭的户均住房建筑面积均在80平方米以下，分别为20.1平方米、25.1平方米、73.9平方米。2009年，35个大中城市居民家庭户均住房建筑面积为77.8平方米，低于全国平均水平，但比2008年增加1.3平方米；人均住房建筑面积为29.7平方米，比全国平均水平低3平方米。户均住房建筑面积最大的五个城市分别是厦门（94.8平方米）、重庆（92.9平方米）、海口（90.3平方米）、昆明（88.9平方米）和广州（85.6平方米），建筑面积最小的五个城市分别是哈尔滨（62.9平方米）、兰州（62.9平方米）、上海（66.4平方米）、贵阳（66.6平方米）和天津（67.5平方米）。再论土地出让制度对房价的影响(2011-02-1216:43:52)转载标签：房产广州土地价格住宅价格土地出让金每次的宏观调控中都少不了房地产，每次的重点都集中于对房价的调控，但为什么每次对房价的调控中却从来未涉及到对土地价格的调控，或对土地出让制度的调控或修改呢？自2002年实行土地出让的招拍挂制度之后，价格者得成为防止腐败的唯一路径，从而推高了土地的出让价格，并刺激了地方政府对土地财政的依赖。而地王的频出让中央政府不断的出台打压房价的措施，甚至不惜用行政的限购手段、约谈手段。但是却始终不肯调整出让制度，宁愿限房价而竞地价也绝不肯限地价而竞房价。从经济学角度看，土地的价格应由土地的产出能力决定，如能种水稻的土地要比只能种地瓜的土地值钱，因为水稻的产量高、价格高、收益大，因此土地的价格高，土地的产出预期决定着土地的价格。但中国的土地出让制度决定了政府垄断的土地供给，并以竞争的出让方式一次性的收取若干年的“批租制”，这就扭曲了土地的价格。如政府不出让种水稻的土地而只出让种地瓜的土地，于是饥饿就让民众不得不出更高的价格购买种地瓜的土地而去生产水稻。如果政府连种水稻都垄断和控制了，那么地瓜也能卖个水稻的价格，水稻就价格更高了。正是这种预期让土地的价格不断升高，而产出的不管是地瓜还是水稻价格都在上升并被扭曲了。两年前全国工商联黄主席曾将土地问题的报告在全国两会上提交了大会发言，也曾引发一轮关于土地价格在房价中所占比重的争论，但并未最终得到解决。今天这个问题则越演越烈、更加突出。土地成本占房价中的比例不是缩小而是不断的扩大，土地交易的价格指数上升的速度与幅度不是小于房价上升的速度与幅度，反而大大的超越了房价的指数。自2002年实施招拍挂制度之后，两者之间的差距则逐年加大，成为推动房价上升的主要动力，而不对土地出让制度进行调控就必然只能不断的那个房价升级，不管用什么样的行政手段都无法阻止房价继续上涨的脚步。2000—2010年，我国70个大中城市房价累计上涨了76.8%，其中商品住宅价格累计上涨了86%，二手房住宅价格累计上涨了96%，但同期我国70个大中城市地价累计上涨了123%，其中住宅用地价格累计上涨了163.5%，普通住宅用地价格上涨了174%，并主要集中于2005年以来“招拍挂”严格实施之后。全国土地价格的上涨幅度均超过房价的上涨幅度，且累计上涨幅度成倍于房价的上涨幅度。由此可见，土地出让制度导致房价上涨已成定因，不改革现有的土地出让制度则无法调控房价。为此，REICO工作室专门就《我国城市土地出让制度改革分析》进行了专题研究，再一次分析了土地出让制度对房价的影响，进一步明确如对房地产的宏观调控不触及土地出让制度，则不管用什么样的方式来限制需求都无法改变房价上涨的趋势。尤其是在城镇化高速发展的过程中，仅靠政策和行政措施打压投资与投机行为是无法改变民众对于其的判断的，仍然无法从根本上解决住房