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郑州新里·卢浮公馆第三季度推广思路与执行建议低迷中前行的楼市销售量不容乐观，成交均价无法突破据郑州房管局数据显示，6月19—25日，郑州商品住宅单日成交量最高为184套（19日成交量），单日成交均价最高为5107元/M²（22日成交均价），走势平稳。资料来源：郑州搜房网资料来源：郑州搜房网开发商谨慎推新房，价格暗降优惠多重市场上对楼市的看空、消费者的观望情绪，影响着开发商的销售周期和定价。地震、货币政策和开发商资金链等多重关系，导致开发商做价格上的下行调整。开发商为了吸引消费者，实行变相降价，例如买房送精装修、送家电、送家具、送停车位，甚至有的开发商在计算房子面积的时候，把晾台面积赠送给购房者5.12地震带来的影响辐及购房市场行为5.12地震对于整个国民经济的影响波及房地产行业，将本来陷入困境的房地产业，推进了更加不景气的社会舆论中。拥有众多房产在地震中变得一文不值，导致整个市场对于房地产的购买价值观念发生了改变，对于品质住房的要求提到了最前面。徘徊的消费者刚性需求凸显，消费归于理性资料来源：郑州搜房网2008年，房地产行业面临的重重困境，房地产投资者资产的缩水，导致大批投资者淡出。刚性消费需求凸显，对于购房的需求呈现更加理性的趋势。资料来源：郑州搜房网资料来源：郑州搜房网地段区位、房屋品质以及价格成为影响消费者购买的三驾马车，消费者需求是价格与价值的等同。无法判断价值、开发商不诚信以及价格不稳定是购房中消费者面临的最大问题，对于房屋的保值问题、居住的价值将成为重要的考虑因素。市场环境导致消费者高观望度市场形式不明朗，市场声音多为认为房价会降，买涨不买跌的消费心理导致消费者持币观望。迷乱复杂的市场行为开发商呼吁政府救市，媒体言论不一，市场前景更加不明朗2008年，开发商面临市场的紧迫形式，同时又面临政策宏观调控，在面对地震之后的冷世后，开始呼吁政府挽救房地产的尴尬局面。各种言论加剧了房地产市场未来的不稳定性，导致开发商和消费者双方均存在望市情绪。开发商明抗暗降，市场各种促销与优惠层出不穷正商东方港湾－7月11日－14日，全城购房者联合起来，正商地产首届专场房展会隆重开幕；300套亲民房惊喜价限时竞购！正商蔚蓝港湾－城中心，仅192席，多层双气蓝贝小屋，全城极少数典藏！38.7－56.01平米，精致小户型，全城咨询，优惠卡盛约办理中！鑫苑逸品香山－7月12日，首度认筹，最高2万抵5万特惠限量发布！隆福国际－活动七月，多重大力回报进行中！17月凡是缴纳意向定金的客户均可获赠食用油一桶；2本月购房客户处在正常优惠的基础上，更可享受1000元抵5000元的优惠活动……长城康桥华城－首付4.5万，准现房入住，客户老带新优惠全线升级，更多惊喜，更多期待！收冠之作，39－67平米珍藏小户，最后50席绝版推出！美景花郡－仲夏优惠大四喜：1购房惊喜特惠，花园路准现房5000元装修费用大派送！2周末神秘活动，健康生活时尚有趣，每周万元抽奖等你拿；3老客户推荐新客户成交，2000元优惠大赏双人共享4美景天城美时光五星级会所游泳票超值赠送，清凉仲夏的水上乐趣！正商颖河港湾－青年购房月，礼献全城，青年购房者，凭结婚证、大学毕业证，享受购房额外优惠！远大理想城－一期10套亲情特惠房珍藏发售！曼哈顿－国际豪华车展，名庄传奇酒会，恭候莅临！7月12日－13日09：00－20：00销售中心，璀璨上演！敬请莅临销售中心，更有绝对惊喜，超乎想象阳光公园道－VIP会员全城招募火热进行中！如何改变这种心态，并让其认知并选择购买“卢浮公馆”的有利之处，才是破局关键解决诸多问题，才能让消费者放心购买。种种情况表现消费者并非无力购房，而是抱着抄底心态持币观望信心解决消费者的信心问题，是解决销售问题的症结。那么什么样的价值利益点才能打动我们的消费群，并在此刻购买“卢浮宫馆”呢？首先须明确我们的目标消费群有那些，他们关心或不得不购买的理由是什么？他们是什么人？政、企中高层或者私营企业主；本市及周边投资者；老街坊的老客户或者集团品牌的追随者；……购买理由本市及外地（开封、新郑等）的投资客。改善居住的购买者（结婚、添丁或者居住环境、面积等需改善客户）他们关心自己的投资是否获得回报他们有不得不买的理由但却因害怕房价下跌购买不值而却步竟然明白目标消费群的心态，那这个阶段我们如何操作了？首先需明白“卢浮宫馆”的阶段目标！我们项目当前核心问题：积累客户，实现火爆开盘实现火爆开盘积累客户产品信心市场信心刚性购房者，需要确定，购房价格与价值的对等性。保值与投资功能兼具，是购房者首要关注的问题。市场投资环境恶劣的情况下，确立项目的投资价值，是促成消费者购买的重要因素。市场解决之道——价值与价格链接解决投资型客户的购买顾虑针对市场信心不足和对于产品的担心，我们需要确立产品的市场占位——品质住家，安心之家。购房是实现品质生活的必要条件，一个高品质的项目和一套高质量的住房，是一个家庭的必备条件。同样也是切合刚性需求对于住房的品质要求。产品解决之道——品质住家的引领者解决改善型客户的购买顾虑策略思路品质保证市场信心火爆开盘7.20-8.30，解决消费者对于项目的品质疑惑8.20-9.10，市场投资取向引导，增强消费者信心9.1-9.30，开盘前强势蓄客并实现顺利开盘7月8月秋交会盛大开盘9月主题：国际品质，艺术生活诉求：品质信心主题：生活在高处诉求：感受主题：艺术生活礼赞诉求：规划产品推介会主题：世界向东看，郑州向东看诉求：投资取向投资论坛信心诉求期品质诉求期开盘期花样巴黎艺术节第一阶段：品质占位树立项目在市场上品质领先的地位通过项目具体卖点拆解宣传，将项目质数悉数体现，拉升消费者对于项目的了解实际的卖点针对性诉求，进一步打消消费者购买的顾虑目的：通过品质诉求，主要为建筑品质，提升消费者对于项目产品质数的信心策略：通过产品卖点的实际诉求，以媒体诉求为主，配合针对性产品说明会，与实际购房刚性需求进行连接，保证消费者对于产品的高关注度和信任度集中阐述品质优势推广主题国际品质，艺术生活规划：每个细节雕琢，只为这个阶层独属建筑：ART-DECO新古典主要风格，建筑品质保障园林：承袭欧洲风范，自成景仰品牌：品牌开发商，品质保证，诚信保证报广主题之艺术雕琢生活86万㎡殿堂级艺术城邦，钜献郑东这里是郑州的未来，这里是未来的郑州86万㎡艺术城邦，厘定品质筑家新标准新里•卢浮公馆，继老街坊后人居升级典范报广主题之品质捍卫价值品质筑家关键词：精工细节人性化设计居住价值最大化当一个急功近利的阶段即将过去，唯有产品的全面革新和系统的精工细造，才能满足压抑已久的价值需求，以及，透析品质的鉴赏力。软文主题汇聚国际品质，打造世界精品阶段活动祝福中国祝福奥运新里·卢浮公馆与您相约奥运开幕式活动时间：8月初活动地点：选择郑州知名酒吧活动目的：借助奥运的高关注度，实现消费者对于项目关注度的转嫁。另一方面，树立绿地集团的社会形象，与消费者进一步拉近距离。活动内容：选择郑州知名酒吧，现场为观众提供适量酒水、饮料以及小点心；邀请等级客户到现场观看奥运会开幕式；中间穿插主持人热场小活动，与项目的基本信息进行链接。阶段活动与建筑面对面暨新里·卢浮公馆产品推介会活动时间：8月底活动地点：临时销售中心活动目的：围绕本阶段“品质”宣传点，对绿地代表的高建筑品质进行炒作，同时借助此次活动提升项目的美誉度、认同度。活动内容：通过建筑品质的展示，与消费者进行直面的沟通，让消费者了解到什么样的建筑品质是好的建筑品质；通过品牌带动建筑品质的研究，建立建筑品质的领导和标杆地位。内容一：一个品质优秀的建筑是怎样炼成的？（制作流程图、典型实物、图片、建筑数据等体现高品质建筑的展示）建立优秀建筑品质的标准，告知市场，什么样的品质是高品质。借此制造差异，创造一个绿地品牌的品质领导地位，并借此打压竞争对手内容二：卢浮公馆建筑品质展（将卢浮公馆的品质建筑流程图、典型实物、图片、建筑数据等体现高品质建筑的展示给消费者）通过标准的提出，来衡量卢浮公馆的建筑品质。以此证明卢浮公馆的用材用料的标准化要求，与竞争对手拉开竞争的层面。并通过品牌的信誉，提升项目在消费者心目中的价值。内容三：卢浮公馆产品说明会（产品说明，地段、户型、配套等产品说明）媒体组合策略◆现阶段媒介主要通过人群锁定，迅速积累有效客户，为开盘蓄势◆通过前期客户来电来访分析，选择最有效媒体进行集中攻击◆在八月底活动前后形成媒体投放高潮，形成高市场关注度大河报东方今报大河网郑州搜房网短信户外媒体组合排布表1015202530510152025307月8月奥运活动硬广软文网络户外杂志品牌篇活动宣传活动宣传活动类宣传建筑篇活动宣传活动宣传活动类宣传建筑面对面（产品说明会）活动宣传媒体投放创意◆选择同一媒体（建议选择《大河报》）同一版面进行集中投放◆选择特殊版面进行投放，连版八分之一版面（参考示意卓越·维港项目媒体投放创意）分析：此八款报纸为卓越·维港项目同一天在《南方都市报》上投放的硬广。系列感很强，同时在当天引起了相当的反响。第二阶段：信心建立在市场上形成投资取向的讨论，以活动为主造势和引导实现项目价值感与消费者心理价值感的对接为开盘营造足够的市场氛围阶段思路，本阶段两线交叉进行，进行全面的心理攻击线上///通过生活阶层的建立，区隔市场竞争对手。将项目本身地位进行提升。通过报版和新媒体的组合投放，赋予项目新的市场想象线下///通过线下活动，在市场上形成对于投资取向的讨论，形成话题。引导市场，正确看待购房的价值取向，建立市场信心。本阶段推广主题世界向东看，郑州向东看开发商的自说自话，只能从物理层面给到消费者直观的感受，但是要给他们信心，需要从心理层面建立一种价值的沟通。阶段活动一论郑州现行条件下的投资取向通过与权威媒体合作，引导市场正确看待房地产的投资和保值，正确评价现在条件下一个投资项目的价值。运用隐性手段进行项目的价值传递。通过此次活动，建立项目在消费者心目中的价值感。活动时间：9月初活动地点：选择郑州知名酒店活动构思：此类活动旨在提升项目的市场被认可价值，所以活动举办上要具备公性力和权威性，我们所倡导的价值体系才会被社会认可。所以在活动的举办上一定要让市场认同其真实和公性度。活动内容：与新浪房地产（郑州地区）栏目联合举办，提升项目的公性力和影响力邀请知名投资对市场投资环境进行分析和解读邀请知名地产投资专家，评估新里·卢浮公馆项目的价值邀请郑州知名媒体到现场提问邀请郑州知名人士参与鉴证在媒体上进行软性报道浙江大学教授、地产投资专家徐剑艺房地产投资评估专家虞晓芬地产投资专家刘霜1965年11月出生，浙江宁波人，1987年毕业于哈尔滨工业大学后一直在浙江工业大学任教，1994年起任浙江工业大学经贸学院付院长，1995年获得全国首批房地产估价师执业资格，1999-2000年到澳大利亚LaTrobe大学进修访问，入选浙江省151人才工程第二层次，获“霍英东教学基金会第八届青年教师奖”。一直从事技术经济、房地产经济教学与科研工作，在房地产宏观政策与市场研究、城市经济、技术创新等方面有较深研究。多次参加中国人民银行、建设部、国土资源部调研。地产项目价值评估分析专家推荐媒体组合策略◆开发新的针对性媒体，（建议选用《航空杂志》）主攻投资理财概念◆活动报道以软文轰炸为主，通过软性的诉求进行隐性诉求◆针对已经积累的客户，可以通过短信方式进行通知和高知阶段活动二巴黎婚纱展结合九月、十月国内结婚高潮期，举办婚庆类题材的活动选择与项目关联的法式气质，体现项目的气质推出部分针对结婚所需的优惠活动，拉近与客户的距离，刺激消费活动时间：8月底活动内容：与郑州知名婚纱影楼合作，举办婚纱秀（婚纱和模特由影楼提供），创作客户共享和效果双赢现场推出优惠活动，现场登记用户可享受在影楼拍摄婚纱照折扣之上再×折优惠（与影楼协商）当天登记并开盘后购房成功用户可参与抽奖活动一等奖：免费策划婚礼一场二等奖：免费拍摄法式婚纱照一套三等奖：免费赠送全家福一张大河报东方今报航空杂志大河网郑州搜房网短信102025305108月9月硬广软文网络户外杂志主题第二阶段媒