【收藏】房产租售财税处理指南(含企业、个人)

房产租售财税处理指南（含企业、个人）目录一、企业房屋出租二、个人房屋出租三、企业二手房交易四、个人二手房交易一、企业房屋出租税务处理（一）增值税1.适用税率9%（一般纳税人）/征收率5%（简易计税或者小规模）。2.一般纳税人简易计税（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。其中取得的不动产时间判断：——以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得，以不动产权属变更的当天为取得的时间。——纳税人出租或转让自建不动产，以建筑工程许可证注明的开工日期为不动产取得的时间，无建筑工程施工许可证的，按合同注明的开工日期为不动产取得的时间。（2）关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。3.预缴增值税（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。应预缴税款=含税销售额÷（1+9%）×3%（3）小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%（4）个体工商户出租住房（适用简易计税），按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%（5）按照现行规定应当预缴增值税税款的小规模纳税人，凡在预缴地实现的月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）的，当期无需预缴税款。（6）纳税人出租不动产，按规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限预缴税款。（7）向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，免征增值税。军队空余房产租赁收入，免征增值税。4.发票开具出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。发票开具业务学习：【点击蓝字查看】《增值税发票开具指南》2020年发票备注栏填写规范自然人代开不动产出租增值税普票操作流程代开增值税专用发票最新指引代开增值税普通发票最新指引代开发票归纳总结自然人代开发票遇到的12个问题山东税务功能升级，新增自然人不动产出租代开发票等7大变化5.纳税义务发生时间（1）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（2）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。（二）企业所得税1.《企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。2.《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。3.《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）：企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。（三）房产税1.房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。房产税按年征收、分期缴纳。无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。2016年1月1日至2018年12月31日，对公共租赁住房免征房产税。2.《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。3.《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。（四）印花税1.财产租赁合同，按照租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。2.对与高校学生签订的高校学生公寓租赁合同、公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税3.房屋租赁合同一经签订，印花税就要全额缴纳，比如公司签订10年的房租合同，合同约定10年的租金，则应一次性缴纳10年租金金额的全部印花税。4.2019年1月1日至2021年12月31日：小规模纳税人50%减征印花税。（财税〔2019〕13号）5.房屋合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。（五）其他税种根据《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）的规定，自2016年1月1日至2018年12月31日：1.对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税，在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。2.对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。3.对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税;对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。5.企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。6.对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税，7.对公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。账务处理1.由自用房地产或存货转入投资性房地产（成本模式）时：借：投资性房地产（转换时原账面余额）累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备贷：固定资产、无形资产或开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备【补充1】在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：（1）投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产；（2）房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；（4）自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地；（5）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。【补充2】由投资性房地产转为自用房地产或存货时：借：固定资产、无形资产（转换时原账面余额）或开发产品（转换时原账面价值）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备2.一次性收到房屋租金借：银行存款贷：预收账款/合同负债（执行收入新准则，下同）应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税3.如果房屋所在地与机构所在地不在同一县市，需在房屋所在地预缴增值税借：应交税费-预交增值税/应交税费-简易计税贷：银行存款按出租期间分期结转收入借：预收账款/合同负债贷：主营业务收入（以房屋出租为主业，下同）/其他业务收入4.如果房屋所在地与机构所在地在同一县市，直接就不动产出租进行纳税申报借：预收账款/合同负债贷：应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税按出租期间分期结转收入借：预收账款/合同负债贷：主营业务收入/其他业务收入5.不是一次性预收租金按合同约定收取租金（1）先收租金收取租金借：银行存款贷：预收账款/合同负债（执行收入新准则，下同）应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税按出租期间分期结转收入借：预收账款/合同负债贷：主营业务收入（以房屋出租为主业，下同）/其他业务收入（2）后收租金（如每半年收取一次租金）按出租期间分期结转收入借：应收账款贷：主营业务收入（以房屋出租为主业，下同）/其他业务收入应交税费——待转销项税额收到租金或者合同约定收租金日期借：应交税费——待转销项税额贷：应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税收到租金借：银行存款贷：应收账款6.按出租期间分期结转成本（公允价值模式不计提）借：主营业务成本/其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧【附公允价值模式】（1）期末公允价值大于账面价值时借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益（2）期末公允价值小于账面价值时借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动7.房产税会计分录（计提+缴纳）（1）企业按照税法规定计算应交房产税的账务处理：借：税金及附加贷：应交税费——应交房产税（2）企业缴纳当期应交房产税的账务处理：借：应交税费——应交房产税贷：银行存款8.印花税会计分录（计提+缴纳）（1）企业按照税法规定计算应交印花税的账务处理：借：税金及附加贷：应交税费——应交印花税（2）企业缴纳当期应交印花税的账务处理：借：应交税费——应交印花税贷：银行存款9.城建税及附加会计分录（计提+缴纳）（1）企业按照税法规定计算应交城建税及附加的账务处理：借：税金及附加贷：应交税费——应交城建税及附加（2）企业缴纳当期应交城建税及附加的账务处理：借：应交税费——应交城建税及附加贷：银行存款二、个人房屋出租一、增值税(一)自然人出租房屋1.自然人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%2.自然人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%(二)个体工商户出租房屋1.个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税税额。应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%2.个体