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我国土地使用权制度主要内容•1节：制度设计的前提和基本内容•2节：城市国有土地使用权第一节：制度设计的前提和基本内容•一、两种所有制对应两种所有权•全民所有制——国家所有权（城市土地所有权）：范围、特点•集体所有制——集体土地所有权：所有权主体是谁？所有权主体代表是谁？集体所有的性质公有还是共有•二、两种所有权对应两种使用权•城市土地所有权——城市土地使用权：出让、划拨、租赁•集体所有权——承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权等•三、通过征收方式使集体所有转化为国家所有•四、两级土地使用权交易市场•一级市场：国家与市场主体之间的有偿出让土地的市场•二级市场：土地使用权人所进行的转让、租赁、抵押以及土地使用权投资的各种交易活动。•五、农村集体土地使用权禁止转让和从事经营性开发城市土地使用权第二节一、土地使用权的概念和特征（一）概念权利人对土地享有占有、使用、收益以及在法定或者约定期限内依法转让的权利。（二）特征物权性支配、排他、占有使用收益及依法处分派生性基于所有权人的意思而发生从属性一方面，物权性可以对抗所有权人，但同时须受制于所有权人的意志期限性期限性并非所有用益物权的特点可转让性并非所有用益物权都具有转让性二、城市土地使用权的形式（一）出让土地使用权：房管法第7条1.土地出让行为的概念按照1995年开始实施的《城市房地产管理法》第7条的规定，土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2.土地出让特点土地使用权出让主体的特定性⑴出让标的的特定性⑵法律关系的双重性⑶土地出让的有期限性⑷出让金交纳的一次性⑸⑴土地使用权出让主体的特定性在土地使用权出让法律关系中，出让方只能是代表国家行使出让权地方各级人民政府的土地管理部门，只有代表国家的各级人民政府具有法定的出让权，即土地的一级市场实行国家垄断。返回⑵出让标的的特定性即出让的土地只能是国有土地使用权，集体土地使用权目前还不能进入市场。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。返回⑶法律关系的双重性土地出让法律关系具有特殊性，其中，既包含了平等主体之间的民事法律关系，如受让方有义务按出让合同约定的用途、期限使用土地，交纳出让金，而出让方有义务按期将符合合同要求的土地交付受让方。，并为其办理土地使用权出让证书。如果任何一方违约，守约方均可追究其违约责任。但这一法律关系中同样也包含有非平等民事主体之间的管理与被管理的行政法律关系。出让方有权对受让方进行警告、罚款甚至无偿收回土地使用权的处罚条款。而且，一般将这样的条款直接写入出让合同。返回⑸出让金交纳的一次性这里所说的一次性并非签定合同后必须一次性交起出让金。在领取《土地使用权证》之前，分一次或多次交纳出让金都是正常的，但是在领取土地使用权证时，则必须将出让金缴起。返回3、土地出让的方式是指国家依照法律的规定，将土地使用权出让给土地使用者的具体形式。根据我国《城市房地产管理法》第12条的规定，土地使用权的出让方式有：协议出让、招标出让和拍卖出让。2002年，国土资源部11号令发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》又确定了一种新的出让方式：挂牌。土地出让的方式协议出让招标出让拍卖出让挂牌协议出让1.概念是指有取得土地使用权意向的当事人直接向土地所有者提出有偿使用土地的申请，并就土地的用途、范围、价格等，通过谈判、协商达成一致并签订土地使用权出让合同的一种方式。2.弊端及限制在制定《城市房地产管理法》时，就有学者建议取消协议出让，因为这一出让方式没有引入竞争机制，交易不透明，人为因素较多，易产生腐败。从后来的实践看，确实如此。在2001年前，在法律规定的三种出让方式中，以协议出让的地块占总出让土地的95%以上。最典型的例子就是沈阳的慕马案，2000年这个沈阳批出的地比大连还多，但收到的出让金只有7000多万，是大连的1/24。资料：南有红楼，北有夏宫。讲的是“夏宫”的主人夏任凡（原沈阳客运集团总经理）。从沈阳城区出发往东30多公里，庄园占据了南山的整个顶部，占地1278亩，花费约2000多万元。返回招标出让1.概念是在规定的时间内，由符合招标条件的单位和个人，以书面招标形式，竞投某地块的土地使用权，由招标人择优确定土地使用权的出让方式。此方式引入了市场竞争机制，比较充分地体现了商品交换的原则。2.特点（1）从发布招标通告开始，经投标阶段，直到开标，标底和标价都是密封的，即招标人不说明自己的标底，投标人各自也不公开标价。（2）中标者不一定是投标价的最高者。标价不是定标的唯一因素。投标人以往的业绩，规划方案等也将是作为评价的内容。（3）投标人只有一次投标机会。标书送达后即不得再对投标内容作实质性修改。返回拍卖出让1.概念是指出让人在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人，就所出让的土地使用权公开叫价竞投，并按照“价高者得”的原则，确定土地使用权受让人的一种出让方式。拍卖出让与招标出让都是竞争性的签约方式，但与招标方式相比，拍卖竞争更激烈，透明度更高，并且排除了出让方的任何主观因素。2.特点（1）拍卖出让完全公开进行，从拍卖公告的发布，到拍卖时的叫价、应价及最终成交价格，都是在公开的场合进行（2）除了参加竞买人主体资格必须合格外，拍卖成交的唯一决定因素就是价格，即“价高者得”的原则。返回挂牌（土地使用权出让的新方式）1.概念是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为2.特点（1）挂牌出让也是一种公开的形式。既要在指定的地点公布交易条件，即“挂牌显示”，而且还必须事先在有关媒体上，发布挂牌公告。即公告有关挂牌出让的基本信息。（2）公开出价。即出让人在规定的期限内接受竞买人的报价申请，并在报价栏内更新挂牌价格，同一竞买人可多次报价。（3）要有一定的挂牌期限（不少于10个工作日）。与拍卖不同的是，挂牌接受报价要有一定的期限。较长的期限使得竞买人有充分的时间分析市场情况，决定加价策略。（4）遵循“价高者得”的原则。挂牌出让成交的确认依据，价格是唯一的决定因素。（5）方式简便，节省组织等费用成本。招标方式一般期限较长，而且要组织复杂的招标班子以及招标委员会，而拍卖则必须委托专门的拍卖机构进行。因此，招标拍卖不仅组织工作复杂，费用高。而挂牌方式则简便易行，费用低廉。挂牌出让的成交规则（1）在挂牌期限内，只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。（2）在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低底价者除外。（3）挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于低价或均不符合其他条件，挂牌不成交。2002年，国土资源部11号令发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》事实上取消了商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地的协议出让方式，其在24条规定：“应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。”可以说，2002年国土资源部的11号令的颁布和实施，标志着我国真正意义上的土地公开交易制度的正式建立，是我国土地市场化配置进程中的一个里程碑。（二）划拨土地使用权土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用人通过划拨方式取得的国有土地使用权，即是划拨土地使用权.1.与出让土地使用权相比，具有以下特征划拨土地使用权的标的限于国有土地，集体所有的土地只有被征收为国有土地之后才可以划拨。拨土地使用权的取得具有行政性。土地使用权的划拨实质是行政划拨，其内容只包括占有、使用和部分收益权。国家在对土地使用权划拨时行使的是行政权力。而出让则是民事合同行为。拨土地使用权的取得具有无偿性。这是划拨与出让的最关键的不同，土地使用权的出让都是有偿的。土地使用者取得土地使用权无需支付对价，虽然，土地使用者要缴纳补偿、安置等费用，但不必向国家支付地租性质的费用。补偿、安置等费用不是土地使用权的对价，而只是对原先的土地使用者的损失和重新安置的费用。划拨土地使用权具有无期性。根据《城市房地产管理法》第二十二条的规定，依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。划拨土地使用权具有特定性。根据《土地管理法》第五十四条建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。2.划拨土地使用权收回的条件国家根据划拨土地使用者不再使用土地的事实或城市建设发展和城市规划的需要，可以将原划拨的土地收回，另行支配。⑴⑵应当无偿收回划拨土地使用权的条件可以无偿收回划拨土地使用权的条件⑴应当无偿收回划拨土地使用权的条件具有下列因素之一的，应当无偿收回划拨土地使用权：A.土地使用者因自身发展的需要等因素而迁移的。B.因经营管理不善等原因而解散的。C.因不符合法定成立条件或者违法经营而被撤销的D.因经营严重亏损不能清偿债务而宣告破产的。E.未经原批准机关同意，连续2年未使用的；不按批准的用途使用的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。返回⑵可以无偿收回划拨土地使用权的条件市、县人民政府根据城市建设需要和城市规划的要求，可以无偿收回划拨土地使用权。这里的城市建设，是指在城市规划区内进行的建设，涉及城市政治、经济、文化建设和城市发展的广泛领域；所谓城市规划，是指为确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。无偿收回的划拨土地使用权可依《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》的规定出让。(三)经济适用住房用地•最早对“经济适用住房”给出完整说明的是1994年7月18日由国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》第二条提到，“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。”同时该决定第25条对经济适用住房建设用地也作出了规定，“经济适用住房建设用地，经批准原则上采取行政划拨方式供应。”1.概念是指由国家给予政策性扶持和优惠，以行政划拨方式供应土地，并采取用政府指导价以微利价格向中低收入家庭出售的住房。2.特点经济适用住房是享受国家特殊优惠政策的住房。这种优惠主要体现在土地的供应方式上，并在税收上享受优惠。经济适用住房的销售对象是特定的，即只有中低收入家庭才具有购买经济适用住房的资格。高收入家庭只能购买商品房。经济适用住房的销售采用政策指导价格。经济适用住房政策的基本目的就是让中低收入家庭能够买的起房。允许开发商有3%以下的利润。（四）租赁土地使用权我国土地一级市场的补充形式。针对实践中存在的租赁土地使用权的现象，1999年国土资源部发布了《规范国有土地租赁若干意见》限制租金标准：与地价标准相均衡，根据地价折算；出租方式：尽可能采取招标、拍卖方式；租赁期限：分短期租赁和长期租赁，前者不超过5年，后者不超过土地使用权出让期限。用途：符合城市规划的要求。登记㈠地上权是在他人的土地上设立建筑物或工作物，从而利用他人土地的权利。实际上就是土地使用权三、比较我国城市土地使用权与其他几种用益物权具有以下特征：是使用他人土地的一种限制物权。地上权人对土地享有占有、使用、收益的权利。地上权不仅及于土地的表层，而且依建筑物或