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第4讲房地产税费4.1案例导入4.2房地产税费概况4.3房地产经营的主要税种4.4房地产经营的相关税种4.5房地产交易中的税费负担及案例4.6实训项目与练习4.1案例导入案例1-1购房“失算”【思考与讨论】案例1-2税费搞晕购房人【思考与讨论】4.2房地产税费概况4.2.1房地产税费基本概念4.2.1.1税收4.2.1.2房地产税收主要特征有：（1）政策性强（2）多环节征收（3）存在地区差异（4）动态性强4.2.1.3房地产收费4.2.2房地产税费种类房地产经纪业务涉及的税费项目房地产买卖契税，印花税，营业税，城市维护建设税，教育费附加，个人所得税，土地增值税，权证费、产权登记费、交易手续费房地产租赁个人营业税，城市维护建设税，房产税，个人所得税，印花税企业营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企业所得税房地产赠与、继承契税，印花税，公证费，权证费、产权登记费个人拥有房地产营业房产税、城镇土地使用税4.2.3房地产税费构成要素4.2.3.1纳税人4.2.3.2课税对象4.2.3.3课税基础4.2.3.4税率4.2.3.5附加、加成、减免4.3房地产经营的主要税种4.3.1房产税房产税：是以房屋的价值为征税对象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种税。现行房产税的设立始于1986年，1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，于同年10月1日开始实施。4.3.1.1征税范围房产税的征税范围：是城市、县城、建制镇和工矿区。4.3.1.2纳税人房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。4.3.1.3计税依据房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。4.3.1.4税率及征缴方式房产税的税率依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。房产税按年征收、分期缴纳。4.3.1.5房产税的减免免征房产税的情形有：①国家机关、人民团体、军队自用的房产。②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。④个人所有非营业用的房产。⑤经财政部批准免税的其他房产。⑥为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。⑦经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。⑧凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。⑨对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。4.3.2契税契税是在土地使用权或房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。办理有关土地、房屋的权属变更登记前必须完成契税的缴纳。4.3.2.1征税范围在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，应当依照规定缴纳契税。转移土地、房屋权属包括下列行为：（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换。4.3.2.2纳税人契税的纳税人：是房地产权利转移的承受人包括土地使用权出让、转让的受让人，房屋的购买人、受赠人。4.3.2.3计税依据契税的计税依据：是房屋产权转移双方当事人签订的契约价格。（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，契税计税依据为房地产的成交价格，若成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，由征收机关参照市场价进行核定，以核定价作为计税依据；（2）土地使用权赠与、房屋赠与的，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格进行价格核定，以核定价作为契税计税依据；（3）土地使用权交换、房屋交换的，契税计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额，所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定，以核定价作为计税依据；（4）以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产的，房地产转让者补缴契税的计税依据是补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。4.3.2.4税率及纳税方式契税实行比例税率，契税税率范围为3—5％契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。4.3.2.5契税的减免减征、免征契税的项目主要有以下行为：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的享受免征契税优惠，但仅限于第一次购买公有住房；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；（6）土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。4.3.3土地增值税土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。4.3.3.1征税范围征税范围包括国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为4.3.3.2纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。4.3.3.3计税依据土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额作为计税依据。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。扣除项目有：（1）取得土地使用权所支付的金额。（2）开发土地的成本、费用。（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。（4）与转让房地产有关的税金。（5）财政部规定的其他扣除项目。4.3.3.4税率及计算土地增值税实行四级超额累进税率。税率具体规定为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。4.3.3.5纳税方式土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。对于在建工程转让时土地增值税的纳税方式，土地增值税条例规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。4.3.3.6土地增值税的减免国家对以下行为减免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的；（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。（4）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。4.3.4土地使用税城镇土地使用税是为了促进合理使用城镇土地、适当调节城镇土地级差收入，对使用的城镇土地征收的一种税收，是我国目前在土地保有环节征收的唯一税种。城镇土地使用税是由地方税务局负责征收管理，收入归当地政府所有的一项税种。4.3.4.1纳税人城镇土地使用税的纳税人为，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。4.3.4.2计税依据土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。4.3.4.3税率及纳税方式土地使用税采用分类分级的幅度定额税率。其税率根据城市大小分为四个类别，每个类别每平方米年税额幅度如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。4.3.4.4土地使用税的减免对于下列土地免缴土地使用税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；（7）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地4.3.5耕地占用税耕地占用税，是国家对占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。现行《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》是国务院2007年12月1日发布的，于2008年1月1日开始施行。4.3.5耕地占用税4.3.5.1纳税人占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人，应当按照规定缴纳耕地占用税。4.3.5.2计税依据耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积作为计税依据。耕地占用税实行据实征收原则，对于实际占用耕地超过批准占用耕地，以及未经批准而自行占用耕地的，经调查核实后，由财政部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税，并由土地管理部门按有关规定处理。4.3.5.3税率及征缴方式耕地占用税采用定额税率，具体分为四个档次：（1）人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10元至50元；（2）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；（3）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；（4）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。4.3.5.4耕地占用税的减免（1）军事设施占用耕地；（2）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地；（3）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。（4）农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。（5）纳税人临时占用耕地，应当依照本条例的规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税；（6）建设直接为农业生产服务的生产设施占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地的，不征收耕地占用税。4.4房地产经营的相关税种4.4.1营业税4.4.1.1营业税概念和特点营业税：是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。计税依据：各种应税劳务收入的营业额、转让无形资产的转让额、销售不动产的销售额（三者统称为营业额），税收收入不受成本、费用高低影响，收入比较稳定。实行比例税率，计征方法简便。4.4.1营业税4.4.1.2营业税纳税人在中华人民共和国国境内提供规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当缴纳营业税。4.4.1.3营业税税率和计税方法销售不动产的营业税率规定为5%。应纳税额计算公式：应纳税额＝营业额×税率应纳税额以人民币计算。4.4.1.4营业税的缴交营业税