“营改增”对房地产企业的影响及对策

“营改增”对房地产企业的影响及对策房地产业“营改增”的动因12345“营改增”政策背景“营改增”对房地产公司未来开发成本的影响“营改增”对房地产公司未来税负的影响房地产公司面对影响应采取的策略1“营改增”政策背景2011年11月16日，国务院下达了《关于营业税改征增值税试点方案的通知》，批准自2012年1月1日起在上海实行交通运输业包括陆路,水路及航空运输等部分现代服务业“营改增”试点，并在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。至此，我国新一轮税制改革拉开了帷幕2013年5月24日，财政部,税务总局下发《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》，并于2013年8月1日正式实行。由此，交通运输业和部分服务业“营改增”范围正式扩大到全国2013年12月12日，财政部,税务总局联合下发《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》，批准将铁路运输和邮政业纳入“营改增”试点，自2014年1月1日起生效。于是，交通运输业全部纳入“营改增”范围2014年4月29日，《关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》得到国务院批准，自2014年6月1日起电信业也纳入了“营改增”试点房地产业建筑业金融保险业下一个When？2“十二五”期间全面完成“营改增”改革任务，房地产业、建筑业将在不久实行“营改增”2房地产业经营特点长————开发周期大————资金投入高————融资成本房地产企业的税负情况房地产企业需缴纳的主要税种，依照当前税制，涉及房地产开发企业的税费有11种这些税费包括营业税,城建税,教育费附加,土地增值税,企业所得税,房产税,土地使用税,耕地占用税,个人所得税,印花税和契税等11种税费营业税,土地增值税和企业所得税是房企的三大税种序号环节权利许可证及其他有效证明涉及主要税费1土地使用土地使用权证1、耕地占用税，2、契税，3、城镇土地使用税，4、个人所得税2建设环节1、项目立项备案，2、建设许可证，3、施工许可证，4、规划许可证，5、招投标书1、营业税，2、城建、两教附，3、印花税，4、企业所得税，5、个人所得税，6、城镇土地使用税3销售环节1、销售面积明细表，2、销售许可证，3、国有土地使用权变更登记转让证明书，4、房屋所有权证1、营业税，2、城建、两教附，3、印花税，4、企业所得税，5、个人所得税，6、城镇土地使用税，7、土地增值税，8、契税4装饰装潢装饰装潢工程招标1、营业税，2、城建、两教附，3、印花税，4、企业所得税，5、个人所得税，5自用或出租房产土地信息1、营业税，2、城建、两教附，3、印花税，4、企业所得税，5、个人所得税，6、房产税，7、城镇土地使用税6物业管理1、营业税，2、城建、两教附，3、企业所得税，4、个人所得税，5、房产税，6、城镇土地使用税房地产行业各环节涉税表房地产企业税负概况房地产开发企业＞其他行业2013年中国税收收入共110497亿元，比上年增加9.8%，同年房地产行业的土地增值税3294亿，比上年增长21.1%，营业税5411亿，比上年增长33.6%，企业所得税2850亿，比上年增长25.1%，2013年对64家上市房地产企业的年报统计平均净利润率是10.85%去掉政府补助后的净纳税额与净利润之比为1.15：1相当于房企每赚2.15元，就要被征收1.15元的税负。2房地产业“营改增”的动因一、完善税收链条，优化税收二、增强财务管理，促进公平三、消除重复征税，减轻税负四、促进地方财税体制的改变营业税（全额征税）——增值税（增加值征税）营改增——增值税链条更加完整税收环环相扣——消除重复征税一、完善税收链条，优化税收财务处理的规范——原先施工行业粗放管理增值税发票——营业税普通销售发票二、增强财务管理，促进公平三、消除重复征税，减轻税负?全产业链总体税负VS房地产企业税负3“营改增”对房地产公司未来税负的影响营业税—价内税，计税根据——全部业务收入依照5%税率核算纳税，伴随产品的流通进行缴税增值税—价外税，计税根据——增值额税款扣减体制，对上一环节的纳税额进行扣减“营改增”后税率的假设：现行增值税一般纳税人的增值税税率为17%，试点地区在进行“营改增”的过程中又新增了11%和6%两档新的税率。17%11%6%假设房地产企业的应税收入为S，则“营改增”前应纳营业税为5%S（城建税及教育费附加暂不考虑）。假设房地产企业的增值税税率为B（B1为房地产企业的销项税率、B2为房地产上游行业的增值税率），营业收入为S，营业成本为C，能够取得的增值税可抵扣金额的比例为N。则销项税额=［S/（1+B1）］×B1进项税额=C×B2×N企业的应纳增值税=［S/（1+B1）］×B1-C×B2×N假设上游建筑企业的增值税率为6%，即B2=6%增值税可抵扣金额能够全部取得，即N=100%当房地产企业的销项增值税率为17%，进项增值税率为6%时（建筑业“营改增”后适用的增值税税率为6%），如果要5%S［S/（1+17%）］×17%-C×6%×100%，经计算可得出结论：当营业成本与营业收入之比C/S158.83%时，“营改增”后房地产企业的税负会降低，营业成本与营业收入之比可能大于158.3%吗？17%的选择可能？当房地产企业的销项增值税率为11%，进项增值税率为6%时（建筑业“营改增”后适用的增值税率为6%），令5%S［S/（1+11%）］×11%-×6%×100%，经计算当营业成本与营业收入之比C/S81.83%时“营改增”后房地产企业的税负降低。11%的选择可能？房地产企业税负变化测算及影响分析案例：选取了房地产行业按营业收入金额排名前20的上市公司搜集其2013年的年度财务报告，对其各年的营业收入、营业成本、营业税等信息进行统计测算结果表明：房地产行业增税率为11%，上游企业的增值税率为6%时，被选房地产企业的税负都明显增加20家上市公司的预估增值税都要比实际缴纳的营业税高所有企业的税负增长率都是正数增值税＞营业税上述20家房地产企业当中没有一家企业的营业成本C与营业收入S之比能大于81.83%。分析结论：在房地产上游行业实行6%的增值税率，在房地产行业实行11%的税率，可抵扣进项税额比例为100%时，当营业成本与营业收入之比小于81.83%，房地产企业的税负会升高。从营业税和增值税的直接税负看，营改增后是增加的。但总的税负如何？案例1案例2在可抵扣额度达到一定水平后——房地产企业便会实现税负减少如何提高可抵扣额度？！4“营改增”对房地产公司开发成本的影响房地产公司的开发成本主要指的是建安成本建安成本是由具备对应资历的建筑施工企业来承担的，建筑施工公司也是下阶段“营改增”的行业。建施企业“营改增”后使用的税率为？如果其税负显著提升——根据税负转嫁理论，房地产企业的建安成本会相应增长。第一：有发票——钢筋、水泥等大头材料能获得增值税专业发票无规范发票——许多价值低但用途较广的零散原料。（原料的供货商是私营工商户、五金店铺、小范畴纳税人，等等，大部分都是依照固定的税款数额纳税，其营销原料销售后无法提供增值税专业发票，）直接导致建筑公司增值税进项税款额度不能实施有效扣减，使得应纳税数额增多，税负增大。第二:税务策略等因素致使税负增大施工企业通常使用的原料（比如：建设用生产建筑原料如砂石、泥土、石头、自水、商品混凝土，等等。）上述原料依增值税策略，如果以6%税率核算应缴付的增值税，建施企业能够获得可扣减的增值税专业发票，销项税额比进项税额3%大，增加了建施企业的税负。第三:建施企业拥有大量的人力资源，其劳动力来源大多是流动性极大的农民工，人工成本占据工程造价的30%，没有办法提供相应的增值税发票人力资源成本增值税进项税不能扣减，使建施企业的税负变大。即使选择具有一定体制的劳务公司，在营改增的制度变化下，劳务公司或会将大额度的税负转嫁到建筑企业身上，这同样也会增加房地产企业的成本负担。第四:建施企业许多机械设施的出租在“营改增”后税负显著增大，成本的居高不下，将导致房地产公司的开发成本明显增多。其他影响因素之一：一、土地成本的扣除——增值税发票？二、公共配套成本三、期初存货、固定资产怎么办？其他影响因素之二：一、新旧税制衔接——税务核算难度大二、会计核算体系的改变三、开票、认证、报税等系列风险其他影响因素之三：发票！！！发票管理严格、违规处理严厉刑法第205、206、208条规定！！！5房地产公司面对影响应采取的策略1.强化纳税意识——关注“营改增”的进展情况，并强化培训工作（全员）——财会工作人员应掌握“营改增”的相关策略，并依据策略改善会计核算办法，提升会计核算水准；——其他部门应与财务会计部门通力合作，订立并履行有关体制目的——1、房地产公司的进项税被合理扣减2、协助财务部门完善税务策划方案。2.把好发票源头——在“营改增”后，房地产公司的开发成本会相应增多，挑选施工公司时要将增值税专门发票的出具作为首要要素，从源头上预防和把控风险。——应尽可能减少零散原料的供应，规避不能获取增值税专门发票的情况出现。3.重视采购管理，避免合同陷阱——调整原有采购模式：“票、款、货”一致——对不同纳税类型的供应商进行评审，测算价格平衡点——签订采购合同时，须关注含税价格、开票时限与条件等要素，规避合同陷阱目的——保证合同的进项税被合理扣减4.做好过渡期的筹划准备——借鉴其他行业营改增经验，规避各种风险。——对政策进行消化疏理，对账务中存在的风险自查补救，做好营改增和汇算清缴的准备。“营改增”的实行，对房地产企业的影响是巨大的。房地产企业要做的就是以这次税改为契机，加强企业内部管理，推进企业的转型升级，趁早做好房地产开发项目的税收筹划，尽量避免由营改增制度改革带来的盈利损失，实现企业的跨越式前进。THANKS聚航教育:0571-88495658