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本报告是严格保密的。小成果提交表提交日期：2014.6.9成果编号：成果名称一二级土地开发及经济测算所属分类□住宅地产□商业地产□办公地产□产业地产□养老地产□旅游地产□城市运营□交通地产□企业咨询□其他土地开发研究方案研究内容土地一级开发的相关知识要点及经济测算方法研究方法定性分析、案例借鉴解决的关键问题及创新点土地一级开发的模式、流程、风险及规避方法；一二级联动开发中经济测算的方法主要用途一级开发项目拓展、操作应用人员配置姓名员工号公司职级积分分配（%）王伟锋AAX23顾问中心100%本报告是严格保密的。一二级联动及经济测算——海尔区域开发项目分享本报告是严格保密的。两张表：一级开发成本表和一二级联动动态测算表3一级开发成本表一二级联动动态测算表本报告是严格保密的。两张表背后的……4本报告是严格保密的。目录5PARTⅠ一级开发相关一级开发的模式和流程一级开发的工作计划表一级开发的成本构成及返还方式一级开发中所面临风险及规避方式PARTⅡ一二级联动经济测算经济测算所需要的基础知识测算的思想案例分析：海尔长兴县项目PARTⅢ过往世联经济测算中可以改进的地方PARTⅣ做好经济测算的一些建议本报告是严格保密的。PARTⅠ一级开发相关一级开发的模式和流程一级开发的工作计划表一级开发的成本构成及返还方式一级开发中所面临风险及规避方式PARTⅡ一二级联动经济测算经济测算所需要的基础知识测算的思想案例分析：海尔长兴县项目PARTⅢ过往世联经济测算中可以改进的地方PARTⅣ做好经济测算的一些建议6本报告是严格保密的。现阶段，我国的土地一级开发主要存在四种模式7完全政府主导模式一完全政府主导模式二政府主导、市场化运作模式完全市场化运作模式政企合作模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业（或一级开发企业），一级开发企业不分享土地增值收益由政府相关部门和政府投资成立的国有开发企业完全垄断土地一级开发政府“抓两头”，即控制土地储备计划和供应计划；“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发政府将毛地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商开发企业与政府成立股份公司进行土地一级开发，共同分享土地增值收益以广州市为代表。政府通过严格的计划及规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成了“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。成功的前提在于广州市早期城市规模不太大，政府财政实力强，土地开发实施得早，操作难度小、成本低，因此政府有能力承担全部的土地开发资金。以上海市、苏州市、重庆市为代表。如重庆，土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团(城市建设、高速公路、开发投资集团等)以北京市为代表,其背景在于北京市城市规模巨大，政府无法垄断一级开发市场由于过去很多地方政府财力较弱，此模式曾经较普遍，比较适合一二级联动，但长远来看，空间越来越窄该模式对于主要收益来源为一级开发的企业而言，是运作较为广泛的方式，比如天津泰达代表政府实施一级开发的企业不同，承担职责也不同土地的储备和供应计划，前者由政府主导，后者由企业主导谁占主导权，由股份大小决定，若企业所占股权比例过高，会变相演变为完全市场化运模式合作方式具体内容代表案例区别本报告是严格保密的。而企业获取一级开发权的方式有三种8在项目所在区县政府规划分局组织办理项目用地控制性详细规划批复后，区县政府提出土地一级开发主体授权申请，经市国土局批复后，企业获得土地一级开发权。目前该方式是主要方式，如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将CBD核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司方式一：授权委托指政府土地储备机构对列入年度土地储备开发计划的特定土地一级开发项目，通过公开招标确定土地一级开发实施主体的行为。投标和评标是两大关键环节。以北京市为例，自2007年以来，除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发之外，其他土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体。该方式是未来发展趋势方式二：招标委托购买已经取得一级开发项目的企业股权，即给原有公司的股东一定的补偿，让其退出，把公司的法人股东进行更换后，以获得土地一级开发资格方式三：股权收购本报告是严格保密的。当前，由企业实施的一级开发项目以政府授权委托为主，而北京市的授权委托程序最规范完整，对其它地方具有指导意义9土地一级开发主体市政府1、土地供应计划2、土地利用年度计划3、土地储备开发计划市国土局会同相关部门1、确定土地一级开发主体（委托或招标）2、下达土地一级开发批复3、签订土地一级开发合同拟进行一级开发单位1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意2、向市国土局提出土地一级开发申请市土地储备开发联席会市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见依据1、北京市国民经济和社会发展计划2、北京城市总体规划3、北京土地利用总体规划市交通委交通评价意见市文物局文物保护意见市规委规划意见书市发改委核准市园林局古树处理意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市建委建设意见土地一级开发主体组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设市政府批准1、新增集体土地办理农用地征收、或农转用手续2、存量国有建设用地收回国有土地使用权市国土局商相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4、纳入市土地储备库相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。征询意见和审批组织实施土地一级开发前期策划制定计划授权委托企业进行一级开发的程序（以北京市为例）土地一级开发验收本报告是严格保密的。并且，其土地入市的程序也是相对较规范完整的，同样也对其它地方具有指导意义10土地整理储备中心土地整理储备中心与原土地使用者签订土地收益分配及搬迁协议挂牌竞买人登记、购买挂牌文件和有关文件竞买人提出竞买申请检查竞买申请的有效性，发放竞买标志牌竞买国土资源局与竞得人签订《挂牌成交确认书》土地整理储备中心向土地利用中心移交文件土地利用中心拟定《土地出让合同》市国土资源局与竞得人签订《土地出让合同》受让方交纳合同定金储备土地北京市国土资源局受理土地出让处初审批转土地整理储备中心无规划意见书有规划意见书市规委规划意见书拟定土地收益分配及搬迁协议地价评估拟定挂牌文件拟定挂牌工作方案土地出让处审查主管局长、局长审批出让底价审定小组确定挂牌底价地价办公室地价初审局长办公会地价审定土地出让处申请人提出土地出让申请需提交的文件：1.土地出让申请；2.《房屋所有权证》；3.《国有土地使用证》（无《国有土地使用证》的，提供土地权属来源文件）；4.无法院查封、抵押的证明；5.营业执照或法人资格证明文件；6.有《规划意见书》及其他规划材料的，提交《规划意见书》，其他规划材料及3份地价评估报告竞买人提出竞买申请时应提交的文件：1.竞买申请书；2.营业执照；3.法人资格证明文件；4.法人代表身份证复印件；5.不低于公告数额的竞买保证金；6.按照公告须提交的其他文件土地入市本报告是严格保密的。总体而言，企业参与土地一级开发主要由七个环节组成–签订指导框架性协议–签订一级开发–约定主体责权利、明确收益形式、收益分配比例；–明确资金回流及结算等具体事项等；–完成控规、详规的设计和申报–完成征地有关手续–确定拆迁成本和方案–确定拆迁实施单位–完成拆迁–通上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整–区域营销，提升区域影响力，增加溢价空间；–公建等建设，树立区域形象标杆–完善基础设施配套建设等–完成国土、规划等部门的相关手续，收储土地–通过招拍挂对土地进行出让–一级开发实施主体收回成本–政府与一级开发主体进行利益分配；–保证资金滚动，确保项目持续开发征地拆迁组织主体设计七通一平区域运作建设土地收储12345土地出让67资金流转主要内容本报告是严格保密的。PARTⅠ一级开发相关一级开发的模式和流程一级开发的工作计划表一级开发的成本构成及返还方式一级开发中所面临风险及规避方式PARTⅡ一二级联动经济测算经济测算所需要的基础知识测算的思想案例分析：海尔长兴县项目PARTⅢ过往世联经济测算中可以改进的地方PARTⅣ做好经济测算的一些建议12本报告是严格保密的。一级开发工作计划表13本报告是严格保密的。PARTⅠ一级开发相关一级开发的模式和流程一级开发的工作计划表一级开发的成本构成及返还方式一级开发中所面临风险及规避方式PARTⅡ一二级联动经济测算经济测算所需要的基础知识测算的思想案例分析：海尔长兴县项目PARTⅢ过往世联经济测算中可以改进的地方PARTⅣ做好经济测算的一些建议14本报告是严格保密的。我国的土地价格体系分为两种，一种是政府定价15价格定义作用说明两者的联系与区别基准地价•在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格•是标定地价评估的基础•确定企事业占有使用的土地资产量依据•征收土地税费的依据•建立地价体系，完善地籍管理，提供价格数据•反映土地市场总体水平及变化趋势•引导投资方向和土地利用方式•两种表现形式-级别基准地价：同一级别区域的宏观平均地价-区片基准地价：同一级别进一步划分更小均质区域路线价联系：•都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用•基准地价、标定地价、土地使用权出让底价之间存在着相互承接的关系区别：•基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价•标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价标定地价•以基准地价为基础确定的标准地块的一定使用年限的价格。是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一评估期日的土地使用权价格。•确定土地使用权出让底价的依据（当该区域没有标定地价的时候，基准地价为依据）•确定清产核资时土地资产量的依据•核定土地增值税和税制改革依据•制定土地市场管理政策依据•由评估机构评估，政府确认的具体地块的地价，即宗地地价，是该类土地在该区域的标准指导价格土地出让价格的依据＋税费征收和核资的依据＋制定政策和管理土地的依据本报告是严格保密的。另一种是市场定价16定义具体范围资料来源国有土地使用权出让金即国有土地使用权出让收入，简称土地出让收入或土地出让金，也可以称之为“地价”。是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等•以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款；•转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；•转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；•改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等国办发〔2006〕100号文件《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》特殊情况某些城市的土地出让金不包括征地或拆迁、土地整治开发费用等，并有固定的价格标准。比如重庆（参见《重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则》），此时土地出让价格＝土地出让（净）收益+土地出让金+土地出让环节应缴税费+一级（土地）开发费用地价毛地价＝土地使用权出让金（不含一级开发费用）+市政基础设施建设费熟地价＝土地使用权出让金（含一级开发费用）+市政基础设施建设费未经拆迁安置补偿的旧城区土地（毛地）或未进行征地补偿的新区土地（生地）已具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地（熟地）一般情况下本报告是严格保密的。其中，对于通过一二级联动拿地的企业而