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地产内参第1页8/3/2019国际期货【地产趋势】温家宝谈中国经济任务称要控农产品价格和房价温家宝总理5月31日在东京参加了“经团联”组织的午餐会，指出中国经济面临三大任务：一是保持经济继续快速、稳定发展，二是调整经济结构，三是控制通货膨胀。温总理说，中国经济有一个特殊情况，农产品占CPI比重大，“农产品的价格控制住了，CPI就控制住了”。他表示，今年虽然有各种各样的自然灾害，但夏粮收获可以达到去年的水平。关于房价问题，温总理指出，要把房价控制在合理区间，防止出现泡沫，防止房价过度上涨影响人民生活。温总理同时表示，欢迎包括日本企业在内的外国企业来华投资，凡是在中国依法注册经营的企业，中方都一视同仁，给予国民待遇。楼市传统“红五月”遭遇滑铁卢在中央楼市调控风暴下，房地产传统的“红五月”成为开发商今年的滑铁卢。转眼间，上海楼市已经站在了5月的尾巴上，但楼市仍然不温不火。虽然上海细则房产税等内容悬而未决，但是部分开发商为博销售，都开始加快推盘和促销的进程。连续几周的低迷之后，这个周末的上海楼市显得热闹了起来。据网上房地产及搜房网不完全统计，上周末，共有11个楼盘正式开盘销售，其中，多家楼盘加大了优惠活动，但是仍难以融化购买者心中观望“冰山”。开发商降价难挽颓势作为5月的最后一个周末，据统计，共有11个楼盘开盘，开盘套数达2094套，但是成交却依旧不理想。位于松江九亭板块的鑫山汇众苑，早在5月7日就已经获得了预售许可证，但是该楼盘却并没有马上开盘，而是在5月8日开始预约，如果客户缴纳2000元的预约金，开盘时就可享受一定优惠。当日，该楼盘正式开盘，开盘当天的优惠价为13998元/平方米起，与此同时，对于预约的客户提供了组合优惠，如预定100平方米以下户型可享受价值4.8万元的置业补贴，预定100平方米以上户型可享受价值6万元的置业补贴，如果是一次性付款的客户，总房价还可优惠3%；非一次性付款，但首付比例在5成及以上的客户总房价可优惠2%。“最高优惠可以达到10万元。”销售人员介绍道。地产内参第2页8/3/2019国际期货该楼盘此次开盘价，较之其5月初的申报价格17000元/平方米下调了近3000元/平方米，接近于该楼盘去年九月申报的13000元/平方米的价格。但是价格下调并没有带来销售的高涨。售楼处冷冷清清，看样板房的客户也非常少。一位前来参观的购房者直言，虽然有优惠，但是感觉现在房价仍有下跌的空间，再等等看，不着急买。“不是报纸上说都会要跌30%吗，现在这个降价还不到30%。”购房者王先生说道。而查询网上房地产发现，该楼盘开盘项目绝大部分仍为绿色待售状态。松江新城的另一大盘--保利西子湾上周末开盘也遭遇同样尴尬。上周六，该楼盘推出了最后一批99套精装修小户型公寓，主力户型为56平方米的一房，还有少量90平方米以及60平方米左右房型，开盘均价为14000元/平方米左右，现购房总价优惠10000元。同时由于房源小，总价低，因此首付最低16万元。据销售人员称，这个楼盘已经有4000元/平方米的降幅，早前的申报价格为18000元/平方米。但是同样从网上房地产查询获悉，截止昨晚99套只成交了3套。五月5成楼盘“爽约”据早前统计，5月开盘项目预计96个楼盘，但截止实际已经开盘仅46个，5成楼盘“爽约”5月开盘。不少楼盘在市场浓重的观望气氛下，推迟了开盘时间。杨浦区的国际滨江城售楼处称将推迟到6、7月；松江的荣乐水岸也由5月底推迟到6月初。据统计，6月上海计划开盘项目50个，环比下降49%。其中纯新盘占24%，由于目前市场前景难辨，其中多个项目的具体开盘时间和价格不确定。有业内人士预计，6月可能出现跟5月相同的情况，虽然原定有50个项目开盘，但实际开盘量将会“缩水”。专家大胆预测：新房8月份要降价“现在的楼市就像‘变频空调'，切换的频率越来越快。”在上周末金地集团举办的楼势沙龙上，与会专家感叹说。在楼市新政“打击”下，5月份，申城一手房成交量估计只有40多万平方米，二手房成交量上半月则只有上月同期的四分之一。尽管到目前为止，上海的开发商还是没有“大手笔”的优惠，但专家认为，早则第三季度、迟则10月底，房价“拐点”就会到来。“当然，拐的速度和‘坡度’，还要取决于楼市新政沪版细则的‘强度’及各单位实施力度。”短期不大可能降价楼市新政推出一个多月，为何降价总是“雷声大雨点小”？对这一问题，出席楼势沙龙的开发商表示，短期内不大可能祭出降价利器，而更多地会从项目品质和服务方面下功夫。金地集团上海分公司市场营销部吴立旸表示，目前金地上海的主要项目基本处于尾盘状态，还有部分总价在千万元左右的别墅等高端物业项目，因此4月份出台的楼市调控政策对销售总体影响并不大。“目前市场对高端物业仍有需求，我们也顺应这一需求变化，着重完善品质和服务。”地产内参第3页8/3/2019国际期货保利地产营销总监孟涛也表示，今年公司的产品受影响较小，“不管今后市场走势如何，公司还是会按既定方针一步步走。”新房成交量估计还要降尽管如此，业内专家还是认为，本市一手商品房均价最终还是会下跌。“预计到七八月才会形成‘拐点’。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析说，接下来楼市会步入调控政策的稳定期和观察期，“从5月份的成交来看，一手商品住宅成交估计只有40多万平方米，似乎是跌到不能再跌了。但尽管如此，一手房成交量可能还要跌，预计三季度将进入最低迷的阶段，但跌幅不会很大。”“估计七八月份，一手房月成交均价环比会有下跌，也就是所谓的‘拐点’。”杨红旭表示。而二手房的“拐点”可能会来得更晚一些：中原地产市场研究部高级经理马冀表示，一方面上海即将出台的楼市新政细则需要一段时间消化；另一方面，一手房开发商的定价何时出现拐点，将对二手房价格的走向产生重要影响。如果开发商依旧比较坚挺，购房者才会慢慢转向二手房市场。因此，二手房市场10月份可能才会真正出现拐点。“很可能”与房产税同时出在楼势沙龙上，楼市新政上海版细则也引发了讨论。有与会专家认为，“上海版细则正式出台不会拖很久，而房产税与细则同时出炉的可能性也很大。”杨红旭在沙龙上指出，上海如果要征收房产税，也应该是临时性的规定。“对上海楼市来说，‘上海版细则’出与不出的直接影响力可能并不像预期那样的大。而信贷大幅度收紧可能是开发商乃至购房者面临的关键难题。”“其实要控制房价，不仅仅是信贷和税收这两种途径。”马冀表示，保障房大量推出，一定会影响开发商的定价策略。“今年上海新开工保障性住房的总目标为1200万平方米，其中经济适用房约400万平方米，动迁安置房约800万平方米。这些保障房才是影响房价的关键所在。”暴利不可持续地产股面临重估从今年的4月份开始算起，大盘跌了19％，地产股跌了32％，这是很惊人的。但这两天，大盘好像“否极泰来”，连拉了几天阳线，再加上大家预测，如果经济有二次探底的危险，地产可能会再次松绑。地产股价值面临重估2008年，中国经济差不多处于改革开放以来最危险的时刻，需要“不择手段”地把经济拉回到一个增长的状态。而现在则完全不一样，现在中国经济属于两难的状态，房地产不收的话就会过热，收了之后，可能就是经济增长大减速。现在的房价，跟当时也不在同一个水平上，现在的房价已经把“政府”逼到忍无可忍的程度了。所以在这种环境下，政策就像是做试验，各个权重不一样，高房价的负面作用和经济增长失速相比，两害相权取其轻。回到房地产股价上来，还要从另外一个角度来分析一下地产公司的盈利模式。我们现在看地产股跌了40％好像挺厉害，其实如果你抛开以前估值体系，地产内参第4页8/3/2019国际期货用另外一套估值体系看它，其实还是很高。地产公司最大的盈利面，最核心的竞争力有两点：一个就是融资能力，尤其是廉价融资能力；第二点实际上是便宜的拿地能力。重估一家公司，不要看过去，只看这种暴利能不能持续，就已经足以合理重估这家上市公司了。在过去的几年，一般评价一个上市公司，去看它的盈利水平和盈利增长速度，而地产公司的盈利，最重要的来自于高杠杆融资，还有高速增长的地价，这两个是地产股过去盈利的主体。而现在，是不可能指望地价再像过去一样，出现几年翻几倍的情况，各国政府都不会再允许地价轻易上涨，就包括欧美、中国香港，这些过去自由经济发展的国家和地区，政府也开始干预房价上涨。至于地产行业的高杠杆，以后也不会再有了。比如说过去，资本金只有1个亿，你可能撬动5个亿，甚至10个亿；现在估计1个亿的杠杆最多再撬动1个亿，不会再放大那么多倍了，这两个要素足以使房地产公司的盈利增长急剧收缩，重估地产股的时机已经到来。放量压价旷日持久实际上，之所以要重估地产股，是因为政策根本上改变了地产股的盈利模式，而且此轮地产政策将会作为调控宏观经济的手段之一，长久持续下去。过去二十年就是一个自由经济泛滥的环境，未来政府干预会很厉害，尤其是金融业和地产业。其实政府已经说得很清楚，下一步是要控制房价，但不是压房地产这个行业，总体上政府是希望把房地产的量再放出来。放量出来做什么？就是把真正的需求满足掉。对中国来讲，人们赚了钱以后，不会都用于吃喝玩乐，很多人都愿意把钱存起来，最终钱怎么办，肯定还是要找去处。去做股票？很多人不愿意，风险太大，尤其有钱的人，他可能就是买房子。所以即使房价再怎么涨，这批人可能也还是要买房。但我们现在确实看不到放量。有人说也许量缩之后，价格略低，随后市场就会放量。实际应该是这个情况，但过程可能会很长。首先，已经开的盘很难降价，因为一降价，他以前卖出去的房子，别人都会要找他，要降价补钱。其次，上次放量是房地产企业资金链支撑不住的时候，但去年他们挣了钱，资金链并非很紧张。而且，房地产商的心态和上次调整也有很大不同。上次开发商不知道有苦日子，就是在2004年，甚至2008年调整的时候他们都不信邪，就是说我们这房子肯定一路上涨，杠杆拉得很猛。但现在可以说整体的经营比过去保守多了。所以，我觉得这个可能是一个旷日持久的过程。尽管如此，依然不要低估中国政府行政手段的力量，毕竟大批的房子在国有企业手里，央企的开发商是一支最大的生力军，要用行政手段降价的话，应该比较容易。保障房政策上位上周整个股市最重要的拐点是，住建部跟各地方政府签了一个500多万套保地产内参第5页8/3/2019国际期货障性住房的协议，这等于是给地方政府下了“军令状”。这样，整个房地产业的开工量不会减少，只不过是把房地产开发商的暴利给挤掉。政府恨的是房价高涨，影响社会稳定，又不希望开工量下来，很显然，这两个政策目标最终找到了保障性住房来依托，放量也会从中来。可能短期由于财政的问题，地方政府没有钱去开发，但当中央把财政、资金问题解决清楚之后，未来带动整个经济发展的一个新的增长点是保障性住房。以后房地产开发商也盖房子，但盖的是限价房，是保障性住房，他没有那么高的利润了，所以这时候他的收入、利润，整个行业的PE就会降下来。若要判断中国经济二次探底的话，那么现在绝对不是底，假如政府在保障性住房政策上执行得不利，量上不来的话，确实是有这个危险的。但是在目前这个状况下，政策手段比较多，而且就是真的有救经济的最重的手段，还是在保障性住房这个领域，这才是目前中国政府所推动的方向。而且政府一定会做很多的事情，来对冲掉由于打击商品房领域所造成的负面影响。【特别视点】发改委拟出台资源税改革方案逐步改革房产税国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。今年是继续应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的关键一年。国际国内经济深度调整和深刻变化，迫切要求加大改革力度，进一步破除制约经济结构调整和经济发展方式转变的体制机制障碍，切实推动科学发展。《意见》指出，深化财税体制改革。(一)出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案。(二)全面编制中央和地方政府性基金预算，试编社会保险基金预算，完善国有资本经营预算，加快形成覆盖政府所有收支、完整统一、有机衔接的公共预算体系。推进