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房地产开发经营与管理1第三章房地产开发程序与管理【考情分析】■本章最近几年所占分值不大，一般为6－8分。考试年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计2011年4题4分1题2分2题2分－7题8分2010年3题3分1题2分1题1分－5题6分2009年3题3分2题4分1题1分－6题8分2008年1题1分2题4分1题1分－4题6分近四年考试各章分值分析【内容框架】第一节房地产开发程序概述第二节投资机会选择与决策第三节前期工作第四节建设阶段第五节租售阶段第一节房地产开发程序概述1.房地产开发的基本概念2.房地产开发的一般程序1.房地产开发的基本概念房地产开发经营与管理2【2008年真题】从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。A.土地B.劳动力C.资本D.经验E.环境[答疑编号5573030101]【正确答案】ABCD【答案解析】主流的人、财、物三方面，还有管理经验、企业家精神和伙伴关系等。参见教材P63。2.房地产开发的一般程序（四阶段八步骤）四阶段八步骤■投资机会选择与决策分析阶段■前期工作阶段■建设阶段■租售阶段■提出投资设想■细化投资设想■可行性研究■获取土地使用权■合同谈判与协议签署■工程建设■竣工交用■物业资产管理第二节投资机会选择与决策分析1.投资机会选择2.投资决策分析■此阶段是房地产开发过程中最重要的阶段1.投资机会选择（三项工作）房地产开发经营与管理32.投资机会选择（三项工作）【归纳总结】房地产投资机会选择与投资决策分析的主要工作内容投资机会选择投资决策分析■投资设想■寻找和筛选投资机会■细化投资设想■市场分析■项目财务评价■投资决策第三节前期工作1.获取土地2.项目核准和开工计划3.确定规划设计方案并获得规划许可4.工程建设招标5.开工申请与审批6.其它工作环节【2010年真题】下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准房地产开发经营与管理4D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准[答疑编号5573030102]【正确答案】BCDE【答案解析】A进行项目的财务评价属于投资机会选择与决策分析阶段。参见教材P66。1.获取土地1.1土地储备的概念1.2土地储备计划1.3土地储备范围1.4土地储备的步骤1.5土地一级开发1.6土地开发的项目实施模式1.7土地储备开发成本1.8土地储备资金的概念1.9土地储备资金的来源渠道1.10土地储备资金使用范围1.11开发商获取土地的途径1.1土地储备的概念【旧的用地模式】【新的用地模式】1.2土地储备计划房地产开发经营与管理5年初与年末土地储备规模年度前期开发规模（收）年度供应规模（出）年度土地储备临时利用计划1.3土地储备范围依法收回的国有土地收购的土地行使优先购买权取得的土地已办理农地转用和土地征收批准手续的土地其他依法取得的土地【2011年真题】下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地[答疑编号5573030103]【正确答案】A【答案解析】土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地，一定是国有土地。集体土地不纳入土地储备。参见教材P67。1.4土地储备的步骤■收购■开发整理（土地一级开发）■储备■供应1.5土地一级开发是指土地储备机构对纳入储备的土地，为使其具备供应条件而进行的前期开发活动，主要包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设和土地平整、绿化工作，以及为实现土地储备、完成前期开发工作等进行的投融资活动（开发+融资）1.6土地开发的项目实施模式模式筹措资金及办理相关批准手续主体具体实施开发企业的管理费土地储备机构负责实施土地储备机构通过公开招标方式选择工程实施单位不高于土地储备开发成本的2%土地储备机构授权开发企业负责实施开发企业由授权的开发企业完成包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%【2011年真题】土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化、土地平整等土作，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。（）房地产开发经营与管理6[答疑编号5573030104]【正确答案】√【答案解析】参见教材P68。【2008年真题】政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。（）[答疑编号5573030105]【正确答案】×【答案解析】授权开发企业负责实施一级开发，主体是开发企业，所以开发资金应由开发企业筹措。参加教材P68。1.7土地储备开发成本（6项）■征收、拆迁补偿费及有关税费■收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用■市政基础设施建设有关费用■招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用■贷款利息■土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用、不可预见费等【2010年真题】下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。A.拆迁补偿费及有关税费B.市政基础设施建设有关费用C.贷款利息D.建安费用[答疑编号5573030106]【正确答案】D【答案解析】土地储备成本包括六大项。土地开发中没有建房子，不会用建安费用。参见教材P68。1.8土地储备资金的概念■内涵是土地储备机构征收、收购、优先购买、收回土地以及进行前期开发所需的资金。■管理模式实行专款专用、分账核算，预决算管理1.9资金来源渠道（四项）财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金；土地储备机构举借的银行贷款及金融机构贷款；经财政部门批准可用于土地储备的其他资金；以上资金所产生的利息收入。1.10土地储备资金的具体使用范围征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的地价款或征地和拆迁补偿费用；必要的前期土地开发费用；需要支付的银行及金融机构的贷款利息支出；经同级财政批准的其他费用。房地产开发经营与管理7【典型例题】以下（）可以用于土地储备资金。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.土地储备机构的银行贷款C.公积金增值收益D.社会捐助资金E.廉租房租金收入[答疑编号5573030107]【正确答案】AB【答案解析】注意不要与《基本制度与政策》中讲到的廉租住房建设资金来源混淆。参见教材P68。【重点难点易混点】土地储备资金来源廉租住房资金来源■财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金■土地储备机构举借的银行贷款及金融机构贷款■经财政部门批准可用于土地储备的其他资金■以上资金所产生的利息收入■财政预算资金■住房公积金增值收益——提取贷款风险准备金和管理费用之后■土地出让净收益——用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，可适当提高■廉租住房租金收入——实行收支两条线管理，专项用于廉租房维护和管理■中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助（支持对中西部困难地区）1.11开发商获取土地的方式（四种方式）■出让——一级市场拿地，有偿有期限■划拨——一级市场拿地，无偿无期限■原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让——划拨转出让■与当前土地使用权拥有者合作——二级市场拿地【与基本制度与政策第二章的内容：建设用地制度完全一致】【关于出让】出让的具体方式有招标、拍卖、挂牌和协议（四种）。工业（包括仓储用地，但不包括采矿用地）商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同房地产开发经营与管理8一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖、挂牌的方式出让。不适合采用招拍挂的，才允许以协议方式出让。【2011年真题】在我国，县级及以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。（）[答疑编号5573030108]【正确答案】√【答案解析】参见教材P69。【关于划拨】详见《房地产基本制度与政策》内容经济适用住房和廉租住房建设用地目前采用划拨方式供应。经济适用住房和廉租住房建设用地，也逐步开始采用以未来住宅租售价格为标的的公开招标方式。【划拨转出让】原有划拨土地上的存量房地产，因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。存量划拨土地使用权，已成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商通过划拨转出让方式获取土地使用权的机会越来越少。【与当前土地使用权拥有者合作】二级市场拿地土地转让公司入股并购合伙2.项目核准和开工计划2.1项目核准2.2项目核资申请材料2.3项目申请报告的主要内容2.4项目核准评估的重点2.1项目核准内涵是发改委（以前称计委）对投资项目进行的管理。不使用政府投资的项目管理分为核准与备案两种类型（无审批制）：对〈政府核准的投资项目目录〉以内的项目，实行核准制度；对〈政府核准的投资项目目录〉以外的项目，实行备案制度。项目核准的法律效力未取得核准文件的项目，无法办理后续手续，当然不能开工建设。2.2项目核准申请材料（11类）（1+4+6）甲级资质的工程咨询机构编制的项目申请报告一式5份；规划部门出具的规划意见；提供出让合同或土地证（招拍挂方式），或土地预审意见（其它方式拿地）；环保部门出具的环境影响评价文件的审批意见；交通影响评价文件的意见；资质证明；中外合营项目，提供合作意向书；节能审查批准意见或节能登记表；房地产开发经营与管理9区县发改革初审意见；项目单位身份证明；项目单位经办人员授权委托书其它（如招标方式）【如何记忆——梳理与提炼】1报告6各行政主管部门对项目的意见4项目主体的资料项目申请报告（注意必须是甲级资质咨询机构出具）下级发改委——初审意见土地部门——土地预审意见规划部门——规划意见环保部门——环保意见交通部门——交通评价意见节能管理部门——节能意见资质证明合作意向（或有）单位身份证明经办人身份证明2.3项目申请报告的主要内容申报单位及项目概况；发展规划、产业政策和行业准入分析；资源开发及综合利用分析；节能方案分析；建设用地、征收补偿及居民安置分析；环境和生态影响分析；经济影响分析；社会影响分析。2.4项目核准评估的重点（10点）符合国家法律法规；符合国家及本地区国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和行业发展规划（四规划）；符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；符合当地区域布局和产业结构调整的要求；符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；符合自然文化遗产、文物保护的有关政策；主要产品未对国内市场形成垄断，未影响我国经济安全；符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响；实行资质管理的，应提供资质证明文件申报单位具有承担相应项目建设的能力。【典型例题】国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。A.项目是否符合宏观调控政策、产业政策等B.项目主要产品质量符合国家的规定C.项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响D.项目有利于促进环境保护和改善生态环境E.符合当地的产业结构调整的要求房地产开发经营与管理10[答疑编号5573030109]【正确答案】ADE【答案解析】B不包括产品质量合格，主是指产品未对国内市场形成垄断，未影响国家的经济安全；C不要求项目建设对周边产生有利影响，只要不产生重大不利影响即可。参见教材P72。3.确定规划设计方案并获得规划许可（四个阶段四个文件）3.1内容概括3.2开发项目选址、定点审批阶段3.3申请《建设用地规划许可证》3.4设计方案审批阶段3.5申请《建设工程规划许可证》阶段3.1内容概括规划管理的四方面工作与四个阶段（两证一书一审查）规划（选址）意见书－选址、定点审批阶段建设用地规定许可证－用地规证申领阶段设计方案审批－设计方案审查阶段建设工程规划许可证－工程规证申领阶段招拍挂方式下的差异选址意见书在土地一级开发环节完成用地规划许可证意义不大了（条件可作为出让合同的内容）3.2开发项目选址、定点审批阶段项目内容需提交的文件■发改委批准、核准或备案文件（立项）■开发建设单位或其主管