《房地产登记技术规程》

《房地产登记技术规程》解读二○一二年四月一、概述（一）订立过程2008年启动后，先后经历40多次修改，全国范围内多次征求意见，后于2012年颁布，并于2012年6月1日正式实施。（二）制定的基础1、国内外登记实践和理论研究成果2、参考国、内外登记相关标准3、充分征求意见（三）总体框架1、总则2、术语和代码3、登记基本单元编码4、登记程序5、登记归档6、登记资料利用7、附录A登记类型附录B申请材料要求附录C申请材料清单附录D申请业务表（四）规程用词说明1为便于在执行本规程条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：1)表示很严格，非这样做不可的：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；2)表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；4)表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。2条文中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应符合……的规定”或“应按……执行”。2本规程中以黑体字标志的条文为强制性条文，必须严格执行。二、《房地产技术规程》的具体内容（一）总则1、基本登记规则⑴属地登记规则⑵登记人员从业要求规则⑶依申请和依职权登记规则⑷房地主体一致规则⑸初始登记在先规则⑹依法查询规则（二）术语部分1、利害关系人能够提供证据证明房地产登记结果影响或可能影响其合法权益的人。2、合并办理房地产登记机构依据申请人的申请，将多个独立但相互关联的登记事项一并受理，并按登记事项顺序连续办理登记的行为。3、房屋登记基本单元代码房地产登记机构依据本规程编制的与房屋登记基本单元一一对应的代码。（三）登记基本单元编码1、编码的定性为房屋编制的房屋登记基本单元代码是房屋的生命周期编码，具有惟一性、确定性特点，不得随意变动。2、编码方式⑴分宗编码法⑵分幅编码法⑶坐标编码法⑷建设年代编码法3、坐标编码法房地产登记基本单元代码应由26位组成，前25位为本体码，最后1位为校验码具体构成第二部分申请材料部分相关问题解析第一部分《房地产登记技术规程》附录B/C申请材料部分概述第二部分附录B相关具体问题解析第三部分附录C相关要件具体问题解析第一部分附录B、附录C概述一、附录B:房地产登记申请材料要求本附录共18条，分别从申请材料的形式、载体、填写方式、房屋面积申请材料、自然人、法人和其他组织的主体证明材料、境外相关法律文书的转递路径等进行了规定，以此作为登记机构的采信和应用房屋登记申请材料的依据。【提示】对条文适用应注意区分的问题：1、本章节中无强制性条文2、应区分条文中关于“应”、“宜”、“可”等标准用语的适用程度。二、附录C:主要登记类型申请材料清单本附录共分为所有权登记申请材料表、抵押权登记申请材料表、地役权登记申请材料表、预告登记申请材料表和其他类型登记申请材料表五种。除其他类型登记申请材料表以外，其余四种均分别包括设立、变更、转移和注销登记申请材料表。【提示】对条文的把握应注意的问题：1、材料名称2、原件、复印件的使用3、备注内容的使用第二部分附录B相关条文具体问题分析B.0.1本条以强制性标准术语“应”规范申请材料纸张要求，以引导性标准术语“宜”对申请材料的幅面尺寸进行了规定。主要订立的原因在于房产档案的归档保护要求。B.0.2本条主要从档案保管的角度，对应用于申请登记的材料进行了规定，采用了引导性立法和禁止性立法相结合的立法方式，兼顾灵活性和特殊性实践常见问题：涂改申请材料、使用复写纸、热敏纸等不利于保存的纸载体。B.0.3本条中涉及的三个问题：1、中文与规范汉字在立法用语中的区分2、少数民族语言文字的使用问题3、外国语言文字的使用问题B.0.4本条涉及的问题有：1、姓名（名称）的使用2、少数民族语言姓名（名称）的使用3、外国语言姓名（名称）的使用B.0.5本条涉及对申请材料中数量、日期、编号的表述方式。主要问题：1、数字使用方式的规范对登记安全性和规范性具有保障作用。2、实践案例：同时使用拼音、大写汉字数字表示模式和阿拉伯数字表示方式创建楼盘表产生的登记问题。★某房地产开发企业采用1-1号和1-一号或者1-A号对相同房源进行销售，在房屋登记机构未实现房屋以图管理之前导致房源数据监管困难。B.0.6本条采用的是引导性用语，不是强制性条款，目的在于引导性建立申请材料传递的规范性和安全性B.0.7解析：本条的规定引导性地对资料的传递安全性进行了规定B.0.8本条中涉及的几个相关概念：1、原件与复制件的证明效力；几类实践中常见的概念：原本，是制作人最初制作的，保存在制作人手中的文书。正本，是指照原本全文抄录或印制并与原本具有同等法律效力的文件。正本出自原本，效力等同原本，只是日常使用范围不同。原本一般保存在制作者手中或存档备查，正本则发送给行政相对人。副本，是正本的相对概念，是比照原本全文抄录或印制但效力不同于原本的文件。制作副本的目的，是为了告知有关单位知晓原本文件内容，即副本一般是发送给主行政相对人人以外的其他须知晓原本内容的有关单位或个人。节录本，是指制作者以摘抄的方式，节录原本或正本文书内容的一部分而形成的文书。节录本只反映原本内容之一部分，就此而言，其作用与原本作用是有较大差异的。译本，是指运用其他国家或民族的文字将原本或正本翻译而形成的文书。复制件，是指运用影印技术，将原本、正本、副本、节录本、译本摄影或复印而形成的文书。2、当事人提供原件，却不能留存原件，如何证明登记机构履行了审慎、合理的审查责任；同时提交原件和复印件，由登记机构直接履行比对职责，留存复印件，但需要注意的是登记机构应通过签署比对一致的印章来表现审查责任实施的过程。3、如何认定不能提供原件比对的复制件具有与原件一样的效力。遵循谁作出谁证明为一般要求，存档机构和公证机构为补充的证明规则。实践中常见问题例如：①街道办在结婚证上加盖印章证明原件与复印件一致。②申请人对自己持有的相关公文书加盖自己的印章进行证明。③登记时涉及的部分规划、土地等方面的行政许可文件，其已经依照法律规定存放在城建档案馆，申请人不可能提供原件进行比对，只能提供复制件。可以确认的是存档机构④申请登记时提供委托书原件与复印件一致的公证B.0.9本条是申请材料的核心所在：合法、有效其中主要注意三个方面的问题1、本条选择放弃“真实性”作为基本原则的构成要素2、关于登记申请材料合法性的把握合法性的把握可以归纳以下两点：1、物权变动原因证明材料的制作主体合法；2、物权变动原因证明材料记载的内容与相关立法无直接冲突3、关于登记申请材料有效性的把握要点（1）关于申请主体身份证明材料的有效性判断：第一：关于自然人的身份证明有效性判断①身份证明材料严重破损影响对信息的认知②2013年1月1日起一代身份证停止使用③港澳居民通行证末尾年检升位④台湾同胞通行证采用一证一号2、主体身份证明材料有效性判断的争议点主要存在于企事业单位提交的未年检或超出有效期限的营业执照或组织机构代码证。①关于营业执照的法定内容不全的处理②关于营业执照法定事项变动（例如法定代表人变动未申请办理营业执照变更登记），原营业执照的有效性问题③未年检的营业执照能否用于房屋登记的问题④营业执照超过了证载有效期限是否能用于房屋登记的问题3、法院法律文书、仲裁委员会法律文书和公证机构公证文书有效性的判断首先，关于作为房地产登记申请材料的法院法律文书。该类文书应当遵循诉讼法关于法律文书的规定，应证明其属于已经发生终局性效力的法律文书。其次，关于作为房地产登记申请材料的公证书。对公证书有效性的判断主要集中在是否为具有公证合法职能的公证机构出具上，而不对其内容进行实体上的审查。B.0.10本条列示了各类登记申请主体的身份证明类型。1境内自然人和未成年人①居民身份证领取范围：居住在中华人民共和国境内的年满十六周岁的中国公民，应当依照本法的规定申请领取居民身份证；未满十六周岁的中国公民，可以依照《居民身份证法》的规定申请领取居民身份证几个居民身份证的实践问题：①关于申请人和其身份证照片不符的处理②关于居民身份证有效期已过的身份证有效性问题③关于外观破损，内容不可辨认的身份证有效性问题④关于机动车驾驶证能不能代替身份证使用问题⑤关于人口信息查询单、身份证领取通知单能否代替身份证使用问题⑥关于护照和身份证是否具有同等法律效力问题⑦关于临时身份证能否用于办理房屋登记问题2军人2004年1月1日实施的《中华人民共和国居民身份证法》将现役军人、武装警察、服刑人员、劳教人员纳入了发证范围。对军人证明身份的材料以2004年1月1日作为分界点，在此时间之前，其身份证明材料不涵括居民身份证，在此之后则包括了居民身份证或军队出具的其他身份证明材料。实践中应优先要求其提供居民身份证申请登记。3中华人民共和国香港、澳门特别行政区自然人《中国公民因私事往来香港地区或者澳门地区的暂行管理办法》第十四条规定，“港澳同胞来内地，须申请领取港澳同胞回乡证。港澳回乡证由广东省公安厅签发。”1999年1月15日启动了香港来往内地通行证新编码规则。港澳居民来往内地通行证于1999年1月15日启用。通行证为卡式证件，通行证有效期分为3年和10年两种，持证人年满18周岁的为10年有效，未满18周岁的为3年有效。1、通行证号码组成规则通行证证件号码共11位。第1位为字母，“H”字头签发给香港居民，“M”字头签发给澳门居民；第2位至第11位为数字，前8位数字为通行证持有人的终身号，后2位数字表示换证次数，首次发证为00，此后依次递增。2、通行证号码变化规则由于通行证遗失、损坏或者有效期到期等原因，港澳居民需换发通行证。港澳居民换发通行证后，新通行证和原通行证号码相比，证件号码第1位至第9位相同，代表换证次数的第10位和第11位数字会发生变化。首次换证，第10位至第11位数字变为01；再次换证，由01变为02，依此类推。新旧通行证号码前9位相同，表明为签发给同一持证人。样本：4中华人民共和国台湾地区自然人应提交台湾居民来往大陆通行证或台胞证；《中国公民往来台湾地区管理办法》第十三条规定，我国台湾同胞来往内地应经相关机关办理旅行证件。1992年5月启用的台湾居民来往大陆通行证（以下简称台胞证）是台湾居民来往大陆和在大陆居留、旅行的重要身份证件。台胞证号码由证件持有人终身号、签发次数、签发机关代码3部分组成，证件号码前8位阿拉伯数字为证件持有人终身号，后2位为签发证件的次数，括号内的英文字母或阿拉伯数字为签发机关代码；自2006年6月起，福建、江苏和上海省、市公安机关签发的5年有效台胞证，取消了签发机关代码；自2008年9月25日起，台胞证号码实行“一人一号、终身不变”。样本：5华侨6外籍人士7境内企业法人境内企业法人的主体身份证明需要厘清企业营业执照和组织机构代码证之间的关系。①关于组织机构代码证和企业营业执照之间的关系《营业执照》作为其以该类主体从事生产、经营活动的主体身份证明。组织机构代码是指根据代码编制规则编制，赋予每一个组织机构在全国范围内唯一的、始终不变的识别标识码，而组织机构代码证就是组织机构代码识别标识的载体和法定凭证。组织机构代码证是作为公司存在的一个身份证，但该身份证对公司本身而言不产生实质性影响，只是法律要求公司必须获取该身份证；而企业法人营业执照是证明公司是否成立、能否从事民事活动、承担法律责任的直接凭证。8境内机关法人、事业单位法人和社团法人①机关法人可以直接持编办文件或组织机构代码证申请办理登记②事业单位则必须持《事业单位法人证书》作为要件③军队作为一类特殊主体不在组织机构证明颁发的范畴内9境外企业法人本条存在的问题：①境外