《房地产规范化设计管理体系建立》

高品质住宅规划设计创新管理高级研修班房地产规范化设计管理体系建设2012年11月10日—11日房地产开发流程与运营体系第一部分目录123房地产的运营体系房地产的计划管理概述房地产的开发流程一：房地产开发流程-----总的流程与框架图说明及图例：一、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。二、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。三、本示意图中仅列举四个专业的工作内容，其他的专业的工作内容在流程文件中有详细的描述。：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目立项主体结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展组织项目论证初步产品定位营销组织项目策划/产品、市场及客户定位研究规划要点/规划草案概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备设计方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算设计流程阶段一：房地产开发流程1.1房地产开发阶段划分与职责层级一：房地产开发流程1.2房地产的开发流程图解（一）一：房地产开发流程1.2房地产的开发流程图解（二）一：房地产开发流程1.2房地产的开发流程图解（三）一：房地产开发流程1.3房地产设计研发流程构建的体系框架一：房地产开发流程组合1组合2多项目区域总部多项目跨区域整合多项目跨区域多项目单区域战略型+矩阵式战略型价值链型1.4房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系操作型一：房地产开发流程1.4房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系一：房地产开发流程1.4房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系矩阵式管理一：房地产开发流程1.4房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系弱矩阵一：房地产开发流程1.4房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系强矩阵二：房地产的运营体系2.1房地产运营管理：2.1.1定义二：房地产的运营体系二：房地产的运营体系二：房地产的运营体系二：房地产的运营体系2.1.2运营管理中心的职能二：房地产的运营体系2.1.2运营管理中心的职能二：房地产的运营体系2.1.2运营管理中心的职能二：房地产的运营体系2.1.3运营管理的重点二：房地产的运营体系2.2房地产运营体系内容：2.2.1投资决策2.2.2阶段性成果2.2.3运营决策2.2.4计划管理2.2.5成本管理2.2.6资金管理2.2.7知识管理二：房地产的运营体系2.3房地产运营体系案例解析二：房地产的运营体系2.4房地产运营管理架构2.4.1项目运营组织架构与决策机构二：房地产的运营体系二：房地产的运营体系2.4.2项目的管理目标二：房地产的运营体系2.4.3运营会议系统：a.运营决策会b.运营管理会二：房地产的运营体系非运营会议系统二：房地产的运营体系两个重要的运营决策会二：房地产的运营体系两个重要的运营管理会三：房地产的计划管理概述3.1项目计划管理是房地产企业项目管理的重点三：房地产的计划管理概述3.2项目计划管理本质与关键要素三：房地产的计划管理概述3.3一体化的计划管理体系的建立3.3.1建立一体化计划管理体系的目标三：房地产的计划管理概述3.3一体化的计划管理体系的建立3.3.2一体化计划管理体系的特点一个目标+二个体系+三个层级三：房地产的计划管理概述3.3一体化的计划管理体系的建立3.3.3项目计划分级体系：三层次+四要素三：房地产的计划管理概述3.3一体化的计划管理体系的建立3.3.4项目计划体系与管理计划体系的关系三：房地产的计划管理概述3.4项目的关键节点计划3.4.1如何确定项目的关键节点三：房地产的计划管理概述3.4.2项目关键节点的内容：a.里程碑节点b.体现项目管理思想的节点三：房地产的计划管理概述三：房地产的计划管理概述三：房地产的计划管理概述3.4.3房地产项目50个关键节点如何建立规范化的房地产设计管理体系第二部分目录房地产设计管理的范畴与定义12345房地产企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系设计管理效率指标设计管理通病与案例分析一：房地产设计管理的范畴与定义涉及房地产开发的全过程。内容包括：从项目初判的跟踪,到项目决策中的概念草案研究，从概念设计到施工图设计，从施工现场的配合到营销道具的制作，以至到后期客服的维修、整改的技术支持等。契合企业的发展战略，锁定项目的经营目标,在符合企业发展的产品策略指导下，通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。房地产设计管理的范畴房地产设计管理的定义一：房地产设计管理的范畴与定义涉及产品的种类、品牌、以及开发运营模式选择何种产品战略对一个企业来说至关重要。产品战略并不仅指导项目策划、规划设计、户型研究、营销推广，同时也影响到项目的拓展模式、土地储备模式，甚至品牌宣传模式及企业自身的发展模式。产品策略为企业发展服务产品制造过程必须符合企业产品发展策略产品的战略产品的策略品质保证、进度控制、成本控制设计管理三大目标二：房地产企业不同发展阶段的管控模式与设计管理模式1.1企业管控模式的分类1.2设计管理模式的分类1.3企业管理模式与设计管理模式的优化组合之思考1.4设计管理资源配置基准二.1.1企业管控模式的分类财务型(投行)战略型操作型(运营型)管控模式二.1.2设计管理模式的分类职能型公司型(项目制型)矩阵型项目管控模式设计管理模式与企业对项目管理设立的管控模式一一对应二.1.3企业管理模式与设计管理模式的优化组合之思考组合1组合2多项目区域总部多项目跨区域整合多项目跨区域多项目单区域集群式复合职能型项目制型(大、小)职能型二.1.3企业管理模式与设计管理模式的优化组合之思考标准化设计水平集群式复合职能型项目制型职能型战略合作水平设计管理模式发展二.1.4设计管理资源配置基准合理的项目人员数量和结构配置，不仅是人力资源有效利用的要求，也是项目有效实施的保证。配置基准应基于企业项目的运作模式、运作水平和人力资源成熟度企业年度人力资源规划新增项目人员配置规划参考多项目运作状况下，项目之间人员动态规划和调配人员配置基准目的人员配置基准的作用案例:某大型地产公司人员配置基准三.建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系3.1建立规范化管理体系的意义规范化设计管理体系能够提高企业内部的设计管理业务水平，规范设计管理制度和流程，以保证项目开发质量，提高项目开发效能，提升公司项目运营能力，打造企业核心竞争力三.2体系建立的组成要素与核心内容负责项目设计管理，保证设计质量、进度、成本目标的实现(规划、建筑、结构、水电、景观、室内设计)材料设备选型定板配合成本管理中心建立设计成本基准体系,建立从研发开始的成本控制理念与系统,提高产品综合性价比组织并参与主要材料、设备的调研,与成本管理中心配合,建立按体系、专业分类的材料信息库(含品牌及供应商评价)3.2.1设计管理职责3.2.1.1一般意义下的设计管理职责三.2体系建立的组成要素与核心内容项目开发部•按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件•负责与政府部门就各阶段设计中间过程成果的技术沟通及完成各政府相关部门的申报审批工作其它部门在设计管理过程中的职责成本管理部按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需成本目标随着图纸的不断深化，调整成本及控制目标负责组织方案设计招标中的各项工作市场营销部按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件负责对各阶段设计成果地产公司内部技术评审提供市场评价建议负责制定各阶段设计任务书中的市场定位部分的内容三.2体系建立的组成要素与核心内容3.2.2组织与架构优化案例分析一：北京金地2006设计部组织架构图2006年19人编制，包括：部门经理1人、首席建筑师1人、资料员1人；电气工程师、给排水工程师、暖通工程师各1人；副经理（建筑）1人、结构工程师2人、方案建筑师1人、建筑师6人、室内设计师1人、示范区包装设计师1人、景观设计师1人。另外可增加1名建筑师储备。可满足北京三个项目。设计管理部经理首席建筑师暖通工程师建筑师方案建筑师资料员结构工程师副经理/经理助理副经理/经理助理电气工程师给排水工程师景观设计师室内设计师示范区包装设计师三.2体系建立的组成要素与核心内容案例分析二：06~07深圳金地设计部构架图(改进前)项目组1项目组2项目组3项目组N结构组设备组景观组室内组专业组主管负责制强大的技术支撑平台技术支持+质量控制项目组设计经理制前期方案+项目设计管理设计总监部门经理专业组项目（建筑师)组建筑研发组材料组部门副经理行政秘书三.2体系建立的组成要素与核心内容三.2体系建立的组成要素与核心内容2.3.1设计管理业务流程的意义梳理设计工作流程，明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入条件,清晰规范项目设计管理过程中的控制节点，以便提高设计管理效率，保证设计质量、进度、成本三方面均得到有效控制三.2体系建立的组成要素与核心内容主线流程概念设计方案设计扩初设计施工图设计配合部门营销成本工程开发物业主线部门设计部2.3.2业务流程总的房地产运营框架图说明及图例：一、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。二、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。三、本示意图中仅列举四个专业的工作内容，其他的专业的工作内容在流程文件中有详细的描述。：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目立项主体结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展组织项目论证初步产品定位营销组织项目策划/产品、市场及客户定位研究规划要点/规划草案概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备设计方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算设计流程阶段设计流程框架图施工图设计建筑、规划方案部品设计及定板扩初设计拿地节点概念规划草案概念规划方案方案报建方案设计扩初设计施工图设计模型研究施工图设计指引部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样销售配合资料结构设计设备选型建筑平面实施方案设计阶段产品、技术创新研发论证阶段策划阶段销售示范区设计设计管理阶段工程管理分阶段业务流程图BJ-02-SJ-C01设计管理程序½——概念规划及方案设计项目投资论证管理阶段－概念规划设计项目设计管理阶段－方案设计集团区域总经理设计总监设计管理部市场营销部成本管理部项目开发部项目策划/产品、市场及客户定位研究编制《方案设计任务书》初稿编制《方案设计任务书》终稿完成规划设计、单体设计、部品设计编写《景观设计任务书》组织方案评审总经理、项目总经理、设计总监、营销总监、工程总监、设计管理部经理、市场营销部经理、成本管理部经理及各部门相关人员参加。审批进行成本估算，编制《项目发展成本目标》面积核算方案报批编制《扩初设计任务书》区域公司项目初判评审会编制《项目设计总体计划》进行周边情况调研（开发配合）根据项目规模及进度要求安排初勘提供设计要点及其它资料市场分析、产品初步定位概念规划草案设计设计部内部评审编写《概念规划设计招标任务书》组织评