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主办：王牌地产研究院【政策导读】1.1保障性住房郑州最多今年，我省18个省辖市保障性住房（经济适用房、廉租房）建设计划总量达719.73万平方米。昨日，省建设厅公布了我省今年保障性住房建设计划，各地建设面积（万平方米）如下：城市经济适用房廉租房城市经济适用房廉租房郑州15015鹤壁50.25开封502许昌60.5洛阳404漯河9.51.6新乡32.82商丘44.31.7平顶山19.021南阳511安阳20.750.5信阳31.728.7焦作33.213周口186濮阳6030驻马店205三门峡4.961济源200.24合计616.24103.491.2今年我省拟建经济适用房1050万平方米同时计划建设廉租房80.327万平方米２００８年度，我省新开工经适房１０５０万平方米、廉租房８０．３２７万平方米。日前，省发改委下达了《２００８年经济适用住房和廉租住房建设计划的通知》。《通知》称，２００８年度，我省新开工经济适用住房建设计划１０５０万平方米，计划用地规模６４６．９１６万平方米，其中使用存量建设用地１７３．１９１万平方米，新增建设用地４７３．７２５万平方米。２００８年度，我省新开工廉租住房建设计划８０．３２７万平方米，涉及项目１０１个，计划用地规模２４．７３６５万平方米，其中使用存量建设用地７．７４７５万平方米，新增建设用地１６．９８９万平方米。《通知》表示，要加快项目前期工作。已列入计划的经济适用住房和廉租住房建设项目，要按照规定的程序加快审批工作。项目开发单位要按照城市规划等方面的规定落实建设条件，完善用地手续，务必使项目尽早开工建设。同时，国土部门要按照下达的建设计划落实建设用地。凡以经济适用住房和廉租住房名义取得国有划拨用地的项目单位，必须在《国有划拨土地决定书》内填写清楚容积率、建筑密度、户型套数、户型面积、开（竣）工验收时间、销售价格等土地使用条件。严禁变相用于商品房开发或转作其他用途。这些保障性住房建成后，可解决我省19.1万户低收入家庭的住房问题。1.3超七成商品房是高档房我国高档房严重供大于求中国房地产住宅协会常务副会长张元端日前在沈阳的一次房地产会议上说，目前我国住房供应结构与住房消费结构还很不对应，商品房７０％～８０％是高档房，存在严重的供大于求，而低端住宅明显供不应求。据了解，２００７年年底，中国指数研究院对北京、深圳等４个一线城市消费者调查显示，购房者选择９０平方米以下的中小套型住房占４０％以上，选择９０～１００平方米的占到３５％。而２００７年１月～１２月的有关数据显示，４０个重点城市新建商品住房套型面积９０平方米以下的批准预售面积、月末累计可售面积和登记销售面积占比均在２５％左右，基本上是供应多少销售多少，中小户型供不应求的矛盾十分突出。而在今年，这种结构性矛盾还未引起房地产业界的充分重视。以沈阳为例，据统计，今年１月份沈阳销售的９０平方米以下中小户型房子是９０平方米以上户型房子的两倍。沈阳市房地产研究所所长范翰章说，年轻人和外地人越来越成为沈阳房市的购买主力，这些人因为资金、生活需求等因素，更青睐中小户型，而一些楼盘出现大型化倾向，只能使高档房的市场进一步进入买方市场，增大市场的不稳定。1.4“２００８中国房地产百强企业”出笼我省四家企业上榜３月２９日，“２００８中国房地产百强企业”名单在北京公布，我省有四家企业上榜。“２００８中国房地产百强研究”由中国房地产协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家机构共同主办。研究组以２００５年至２００７年房地产业务平均销售额３亿元，或销售面积１０万平方米为门槛值，根据开发规模与经营业绩相结合、资产负债结构同运营效率与盈利能力相结合、成长性与开发潜力相结合原则，对全国５００家入选的房地产企业（集团）的规模性、盈利性、成长性、偿债能力、运营效率、纳税六个方面共２０个指标，运用因子分析法及相关数学模型定量计算出入选房地产企业的综合实力指数，评选出２００８中国房地产综合实力百强企业。我省此次上榜的四家企业为建业住宅集团（中国）有限公司、鑫苑（中国）置业有限公司、居易国际集团控股有限公司和河南正商置业有限公司。其中建业集团以２００７年总资产４９．９亿元、销售额２９亿元名列百强榜第３９位，其余三家企业分别名列第４４位、第６５位和第７１位。据悉，建业和鑫苑曾经多次上榜，２００７年百强榜榜单中两家企业分别列第４１位和第７７位。而居易和正商则是首次上榜。据统计，２００７年全国商品房销售额２９６０３．８７亿元，而百强企业销售额均值达到５０．０７亿元。万科、中海地产、保利地产、合生创展、绿城房产等１０多家房地产企业销售额突破了１００亿元大关，其中万科以２００７年销售额５２３．６亿元、总资产超过１０００亿元高居榜首。1.57城市居民购房意愿下跌近日，央行公布２００８年第一季度全国城镇储户问卷调查结果。北京、上海等七大城市居民购房意愿全线下跌。２００８年新房贷政策正式实施，再加上从紧的货币政策和对后续政策出台的预期，居民对购房采取谨慎态度，整个房地产市场观望气氛浓厚。央行调查显示，未来三个月打算购房的居民占比为１４．６％，分别比上季度和上年同期降低１．３和１．９个百分点，并创调查以来最低水平。调查的七个大城市打算买房的居民占比全线下跌。调查的七个大城市打算买房的居民占比全线下跌，其中上海跌幅最大，比上季度下跌４．３个百分点，广州次之，跌３．８个百分点。1.6自持物业成为趋势我省商铺渐现“惜售”现象３月２９日，“２００８中国房地产百强企业研究报告”（以下简称“报告”）在北京发布。“报告”显示，开发商自己持有物业进行经营，成为目前房地产市场发展的一个新趋势。研究组通过对百强企业收入结构的研究发现，百强企业持有物业经营收入均值大幅上升，由２００３年的０．５２亿元增加到２００７年的２．７６亿元，占房地产业务收入的比重提升到了７．９４％，并继续保持着稳步提升的趋势。综合实力位居前列的万达集团、北辰实业等企业，持有物业经营收入占比均接近２０％，是企业重要的收入来源。记者注意到，我省的开发企业也开始改变过去那种“建好卖光”的模式，开始注重自己持有一定的物业。比如位于中州大道的某酒店式公寓的楼盘，在广告中明确宣称开发公司持有一定物业，以显示与业主“共命运”。去年年初东风路上开盘的一家商业项目的副总经理曾向记者感叹，把商铺卖出去是种失误，应该留一部分自己经营。据介绍，房地产企业收入来源的变化和房地产市场环境、尤其是金融环境的变化密不可分。２００７年，针对国内外宏观经济形势，我国先后１０次提高存款准备金率、六次提高存贷款利率，同时多次发行定向票据，价值信贷计划窗口指导在第四季度全面实行，充分显示出中央政府对流动性过剩担忧和继续加强宏观调控力度的决心。货币从紧政策给房地产企业带来了两个方面的影响：首先，增加了企业的资金压力，数据显示，房地产企业近年来资产负债率普遍接近７０％，负债风险较高。在银行贷款、上市融资等渠道不畅时，交易量下降又限制了企业通过销售回款补充现金流，严重依赖银行贷款的企业面临较大风险。其次，控制贷款规模限制或延缓了部分购房者的有效需求，是近期成交量下降的直接因素，给企业加快销售进度、补充流动资金带来不利影响。开发销售业务利润丰厚，对企业实力提升贡献大，但受市场波动影响大、风险高。而近年来的宏观调控通过提高资金的使用成本，抑制投资和非理性购房需求，对房地产销售市场产生了比较大的冲击。1.7房地产投资风光不再，看多买少，商业地产出手谨慎写字楼商铺无奈做“绿叶”２００８年中原住交会已落下帷幕。５天来，紫荆山公园和省人民会堂成了郑州最聚人气的地方。无论是参展商还是参会人数，可谓是历届展会之最。参展商使出浑身解数，赚个眼球效应。模特，美女，魔术，优惠风暴，礼品促销……众参展楼盘毫不含糊，真是“八仙过海，各显神通”。然而，记者几天的采访发现，受市场大环境的影响，整个展会虽然人气旺，但对于以投资为主的写字楼商铺来说，展会上却感觉有点冷。写字楼商铺点缀住交会。在本届住交会上，纯写字楼项目并不多。在参展的１００多家楼盘里，绝大部分是纯住宅项目。但由于有一些项目是城市综合体，如曼哈顿广场，郑州国贸中心，方圆创世，建业置地广场，长城康桥华城等，所以，社区商业和沿街写字楼也一并推出。曼哈顿广场不仅有写字楼，还有商铺，这次住交会上还推出四期住宅项目。此外，继曼哈顿广场之后，升龙置业在郑州西区推出的第二个项目升龙国际中心在此次住交会上高调亮相。郑州国贸中心除精装修小户型外，还推出了花园路与农业路黄金地段的沿街商铺。方圆创世在这次住交会上虽在全力推大户型的８号楼，但对有意向购买其社区商业的客户也是照单全收。此次建业展位最为显著，建业住宅文化展也是搞得有声有色，只不过由于旗下的项目太多，以品牌展示为主，显然冲淡了作为商业项目的建业置地广场的市场号召力和人气指数。长城康桥华城开发已接近尾声，他们把主要精力放在开发周期达五年之久、占地６００余亩的世界城上。虽未正式亮相，但已名震江湖。不过，长城康桥华城的社区商业还是值得关注的。此次住交会上，有一家纯写字楼品种。它就是上海绿地集团即将在郑东新区推出的３８万平方米的源盛国际项目。写字楼商铺人气难抵住宅。与住宅楼盘相比，商业写字楼的人气指数明显甘拜下风。长城康桥华城、郑州国贸中心、方圆创世等展位前，人们几乎全都是冲着住宅来的。当问及是否考虑投资写字楼时，他们笑：“住的地方还没着落呢，哪有钱去买写字楼？”不过，在曼哈顿广场的展位前，有一位想购买写字楼的女士。该女士经与售楼人员交流，已对曼哈顿广场的写字楼有所心动。正准备搭乘看房直通车去现场进一步实地考察。记者采访得知，该女士在青岛做生意，当地已有住房，由于老家在河南，所以趁着省会郑州房价不是太高，想投资一间写字楼，将来出租赚租金。“郑州房价与青岛比不是太高，我认为还有上升空间，有投资价值。”这位女士说道。像这位女士这样关注写字楼的在这次展会上可谓是凤毛麟角。据曼哈顿广场现场销售主管告诉记者，５天的住交会，曼哈顿广场总共接待客户２００多组，其中多是住宅。郑州国贸中心的销售主管李静称，虽然展位人流不断，但９５％都是冲着小户型来的，精装修，年底交房，中央空调，独一无二的地理位置，总价又低……能不吸引投资者的眼球吗？而问及商铺的，相对较少。在此次住交会上亮相的绿地源盛国际，位于郑东新区的新客站附近，作为纯商业写字楼，相比住宅人气不足。宏观调控遏制投资。写字楼为何会出现如此冷落的局面呢？一业内人士表示，去年国家有关部委出台的９·２７文件，明确表示购买写字楼、商铺，首付款为５０％，而且不享受利率优惠，这无疑提高了购房门槛。一些自有资金不足的客户只有选择放弃。新田置业总经理丁盟表示，写字楼、商铺一般位置较好，价格不菲，非一般老百姓所能承受，所以客户群本来就很窄，再加上宏观调控政策，与买房自住的人相比，投资客户群体更是少之又少。上海绿地的白伊剑称，住交会主要是住宅交易会。如果现在办的是写字楼商铺投资展会，那么，人气指数比就反过来了。他们此次亮相绿地源盛国际项目，更多是一种形象展示。新长城的赵大伟在接受记者采访时也表示，住交会从２００３年至今，其定位早已深入人心，建议大河报能在不久的将来，再针对专门的投资者举办一场房地产投资交易会，我们相信，展会一定会办得红红火火。1.8被法院查封的楼盘竟办来预售许可证；事发商丘，群众不知情，买了被查封的房子４月１日上午，商丘市锦绣嘉园小区的６５名购房业主向记者反映，他们从商丘新华新房地产开发有限公司购买的房屋，竟然是早在２００６年就被法院查封的房子。如今他们刚刚装修入住的房子，就要被公开拍卖了，他们不解的是：已被法院查封的房屋，为什么能够在商丘市房管局办理出“预售许可证”？据锦绣嘉园小区业主说，他们是在２００６年１０月～２００８年３月期间，从商丘新华新房地产开发有限公司购买的房子，装修后入住没多长时间，竟然在当地报纸上看到了法院委托拍卖行，发布的针对他们房子的公开拍卖公告。锦绣嘉园小区的几十名业主说，他们从有关部门了解到，他们的房屋在购买时已经被查封，所以根本无法办理房