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关于90m2住宅政策和市场的研究提纲：有关政策的情况政策变化带来的问题与情况９０m2的研究９０m2市场情况下的行业发展结语一、有关政策的情况《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》国办发[2006]37号文:2006.5.29“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》建住房[2006]165号文2006.7.6城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作，首先应当对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标，指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定。套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。经济适用住房建设要严格执行《经济适用住房管理办法》，有计划有步骤地解决低收入家庭的住房困难。妥善处理已审批但未取得施工许可证的商品住房项目。严肃查处违法违规行为。加强监督检查，落实责任追究制度。北京市细则：《北京市规划委员会关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》2006-9-62006年6月1日前已经取得相关批准文件，但未取得施工许可证的商品住房项目，应按照依法行政的原则，依照有关政策规定，配合市有关部门做好清理工作。我委从2006年9月1日起对新审批的住房项目执行新的审批流程。继续停止别墅类房地产开发项目的规划审批，严格限制对低密度、大套型住房项目的规划审批。积极配合经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房项目的规划审批工作。银行方面:2006.8.18央行宣布提高存贷款利率，其中一年期存贷款利率调升0.27个百分点；五年期存款利率提高0.54个百分点，五年期以上贷款利率提高0.45个百分点。《关于当前进一步从严土地管理紧急通知》2006.5.30国土资源部公布：遏制一些地方违法违规占用土地，充分发挥土地供应的调控作用。《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》2006.9.5一、强化规划调控，改善商品房结构。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六、加强金融监管。七、切实整顿和规范市场秩序。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。建设部相关课题研究已开始:二、政策变化带来的问题与情况９０m2概念的理解与实施概念的理解：１．《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》国办发[2006]37号文中的相关规定：“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。２．《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》建住房[2006]165号文中套型建筑面积的定义明确了套型建筑面积的概念，套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。３．2006年8月1日建设部决定举办全国住宅竞赛通知中套型建筑面积的定义建设部2006全国面积型90平方米住宅设计竞赛定义：套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层使用面积系数，标准层面积使用系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积。４．《住宅设计规范》中有关套型建筑面积的相关定义：（1）第3.5.2条中：套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积。（2）第3.5.4条中：阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。５．北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知市规发[2006]851号文件中的相关定义：计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。对于概念的相关建议：关于90平方米的定义建议按《住宅设计规范》的定义来确定：（1）套型建筑面积90平方米以下（含90平方米）阳台面积不计入套型建筑面积中，但容积率计算中含阳台面积。（2）套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。（3）标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积。（4）套型建筑面积不含阳台面积。（5）关于3：7的比例，分子是指90平方米以下的住宅，分母是指地上住宅总面积（6）在拥护国家相关政策的前提下，参考现行的法规和规范，建议在确定该定义时兼顾地区差异和住区性质等因素，使其更具有针对性。实施情况：１．南北地区差异？２．多高层区别？３．深圳目前的管理办法新老项目的审批情况１．已批３０００万（老项目）２．从土地上算：８０００万９０m2带来的问题１．户数２．停车３．配套指标４．密度５．成本．．．．．三、９０m2的研究１．关于“北京市住房建设规划（２００６－２０１０年）住宅建设标准专题研究”的内容规划方案各项指标比较：本部分研究以某居住区项目为例，比较分析了新政前后，随着容积率的变化，居住户数、人口数、停车数、住宅套净(毛)密度以及住宅建筑面积净(毛)密度和配套面积的变化。规划方案各项指标比较：规划方案各项指标比较：住宅单元优选比较：本部分的研究以具体项目为例，以一梯两户、一梯三户、一梯四户和塔楼为例，分析了交通核、外保温面积以及套型建筑面积（不含保温）占单元面积的比例。列出了屋顶机房和门厅的公摊面积范围，楼宇内每户公摊面积随着楼层的不同而变化的范围。对比了各种住宅单元中各个指标之间的变化关系，并进行了优选比较。住宅单元优选比较：户型举例1.一梯两户：（三居+两居）无电梯住宅单元优选比较：户型举例2.一梯两户：（三居+两居）一部电梯住宅单元优选比较：户型举例3.一梯四户：（一居+两居）两部电梯住宅单元优选比较：户型举例4.一梯四户：（两居+两居）两部电梯住宅单元优选比较：户型举例5.塔楼：一梯八户（一居室）住宅单元优选比较：户型举例6.塔楼：一梯十户（两居室）住宅单元优选比较：户型单元面积组成分析：•图示可见，在一梯两户板式单元中，交通核所占单元面积比例为：8.52%-17.35%，外保温面积所占单元面积比例为：2.21%-2.35%，•屋顶机房和门厅的公摊面积为：22.50m2-61.40m2。•楼宇内每户公摊面积随着楼层的不同而变化：1.43m2-3.69m2，大多数在2m2左右。住宅单元优选比较：户型单元面积组成分析：•图示可见，在一梯三户、一梯四户板式单元中，交通核所占单元面积比例为:8.81%-18.25%，外保温面积占单元面积比例为：1.98%-2.31%。•屋顶机房和门厅的公摊面积为：54.66m2-89.10m2。•楼宇内每户公摊面积随着楼层的不同而变化：1.19m2-3.15m2，大多数在1.5m2左右。住宅单元优选比较：户型单元面积组成分析：•图示可见，在塔式单元中，交通核所占单元面积比例为：14.96%-17.96%，外保温面积占单元面积比例为：1.59%-2.12%•屋顶机房和门厅的公摊面积为：117.30m2-145.78m2。•楼宇内每户公摊面积（按20层计）：0.68m2-0.91m2。住宅单元优选比较：户型单元面积组成分析：一梯2（2）交通核占单元面积外保温占单元面积套内建筑面积占单元面积一梯4（2）交通核占单元面积外保温占单元面积套内建筑面积占单元面积一梯2（0）交通核占单元面积外保温占单元面积套内建筑面积占单元面积一梯10（3）交通核占单元面积外保温占单元面积套内建筑面积占单元面积图示列举出：一梯两户（无电梯），一梯两户（两部电梯），一梯十户（三部电梯）和一梯四户（两部电梯）四种户型单元。图中可见交通核和外保温及套型建筑面积占单元建筑面积的比例关系：1.外保温面积所占比例相差不大;2.交通核面积所占比例以一梯两户（无电梯）的户型为最少，以一梯两户（两部电梯）为最多，一梯四户和塔楼居前两者之中。住宅单元优选比较：户型单元面积组成分析：交通核占单元面积0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%一梯2（0）一梯2（0）一梯2（1）一梯2（2）一梯三（1）一梯4（2）一梯4（1）一梯4（2）一梯8（3）一梯9（3）一梯10（3）户型分类所占比例交通核占单元面积•图示可见：在一梯两户板式户型单元中，随着电梯数量的增多，交通核所占的比例明显增大；在一梯三户、一梯四户单元中，标准层面积越小，交通核所占比例越大；在塔楼单元中，以一梯八户（三部电梯，一居为主）的户型所占比例为最大。住宅单元优选比较：户型单元面积组成分析：外保温占单元面积0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%一梯2（0）一梯2（0）一梯2（1）一梯2（2）一梯三（1）一梯4（2）一梯4（1）一梯4（2）一梯8（3）一梯9（3）一梯10（3）户型类型所占比例外保温占单元面积•图示可见，各种不同类型的户型外保温面积所占比例相差不大，但随着标准层面积的增大，其所占比例有下降的趋势。住宅单元优选比较：户型单元面积组成分析：套型建筑面积占单元面积74.00%76.00%78.00%80.00%82.00%84.00%86.00%88.00%90.00%一梯2（0）一梯2（0）一梯2（1）一梯2（2）一梯三（1）一梯4（2）一梯4（1）一梯4（2）一梯8（3）一梯9（3）一梯10（3）户型类型所占比例套内建筑面积占单元面积•图示可见：在一梯两户板式户型单元中，套型面积占单元面积的比例，随着电梯数量的增多，下降明显；在一梯三户、一梯四户单元中，以一梯四户（一部电梯，四户两居）的户型的比例为最大；在塔楼单元中，随着标准层户数的增多，比例有所上升。其中，以一梯两户（无电梯）和一梯四户（一部梯）最为经济实惠。户型优选比较：本部分的研究以具体项目的一居、两居、三居为例，分析了各种户型与其使用系数和交通核面积之间的关系，套内主要房间面积的变化关系，并进行了优选比较。户型优选比较：一居使用系数0.630.640.650.660.670.680.690.70.710.720.730.74一梯3（1）一梯4（2）一梯8（3）一梯20（3）一居主要房间面积值02468101214起居室主卧室餐厅厨房主卫生间玄关一居各个功能房间所占比例关系00.050.10.150.20.250.30.35起居室主卧室餐厅厨房主卫生间玄关套型建筑面积小于90平方米（一居）一梯3（1）一梯4（2）一梯8（3）一梯20（3）使用面积开间/进深使用面积开间/进深使用面积开间/进深使用面积开间/进深起居室14.373.4*4.514.303.4*4.98.963.35*3.1511.522.7*4.8主卧室12.403.0*4.510.002.9*3.713.102.7*4.37.592.4*3.4餐厅6.533.4*2.14.202.2*2.04.582.4*2.14.602.1*2.4厨房4.301.6*3.05.201.8*3.68.293.4*2.53.221.6*2.4主卫生间3.803.0*2.13.102.1*1.755.202.3*2.52.731.6*2.3玄关2.201.6*1.52.881.5*2